Hết thời 'đốt tiền' bám trụ vùng lõi, giới chủ trung tâm thương mại chạy đua 'dạt' về vùng ven

Crescent Mall (quận 7, TP.HCM) đang là một trong những trung tâm thương mại gây chú ý lớn nhất lúc này khi liên tục đón “khách sộp”. Sau khi ký hợp đồng triệu đô với AEON, trung tâm này vừa tiếp tục đón thương hiệu đồ chơi nghệ thuật Pop Mart khai trương cửa hàng đầu tiên ở Việt Nam.

Cuộc đua “dạt” vùng ven

Theo báo cáo của Avison Young, tính đến hết quý I vừa qua, Crescent Mall với tổng diện tích cho thuê 63.000 m2 này đã đạt tỷ lệ lấp đầy lên đến 97%. Đây được xem là mức hiệu suất tốt so với các trung tâm thương mại khác ở TP.HCM.

Không chỉ Crescent Mall, các trung tâm thương mại trên địa bàn các quận 7, 10, Tân Phú hay TP.Thủ Đức cũng đang cho thấy sức hút mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy cao, với hàng loạt khách hàng tên tuổi cả trong và ngoài nước.

Điển hình như Hùng Vương Plaza (quận 10) chào đón nhà hàng mới của Manwah, còn Aeon Mall Tân Phú Celadon (quận Tân Phú) có thêm tổ hợp thể thao giải trí mới của thương hiệu Aim Box.

Đặc biệt, dự án Vincom Mega Mall Grand Park (TP.Thủ Đức) với quy mô hơn 48.000 m2 sàn bán lẻ cho thuê, dự kiến đi vào hoạt động từ đầu quý II/2024, hiện đã ghi nhận đặt chỗ chính thức từ hơn 200 thương hiệu lớn, điển hình như Uniqlo, Bath and Body Works…., theo Avison Young.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đang tạo sức hút lớn hơn so với khu vực trung tâm, như quận 1, đang ngày càng chật chội.

Không chỉ tại TP.HCM, xu hướng “dạt vùng ven” cũng đang diễn ra tại Hà Nội. Điển hình như với trường hợp của Thaco, sau khi tung “bom tấn” Emart thứ 3 tại TP.HCM, thời gian qua, ông lớn này rục rịch kế hoạch tiến ra Hà Nội.

Cụ thể, công ty con của Thaco là Đại Quang Minh - phụ trách mảng bất động sản của tập đoàn, vừa được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án trung tâm thương mại trong Khu đô thị Tây Hồ Tây. Đây sẽ là đại siêu thị thứ 4 trong mục tiêu mở 10 đại siêu thị trên toàn quốc vào năm 2025.

Đáng chú ý, trong cùng khu vực Thaco dự kiến phát triển đại siêu thị tiếp theo, cũng đang có sự hiện diện của hàng loạt thế lực cạnh tranh như Takashimaya, Lotte... Sự hiện diện của loạt tên tuổi hàng đầu trong một khu vực có diện tích chưa đầy 190 ha cho thấy mức độ cạnh tranh của phân khúc mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là trung tâm thương mại và đại siêu thị, đang gay gắt và khốc liệt như thế nào.

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Bà Trang Đỗ, chuyên gia cao cấp của Colliers (Việt Nam), nhận định “miếng bánh” thị phần mặt bằng bán lẻ vô cùng hấp dẫn nhưng cũng ngày càng khốc liệt hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu cũng nôn nóng có mặt trên thị trường bán lẻ Việt Nam, với tiềm lực tài chính không kém cạnh gì các "tay chơi" đang hiện diện.

Chính sự cạnh tranh khốc liệt khiến giới chủ trung tâm thương mại ngày càng chuộng xu hướng mở rộng ra khu vực vùng ven thay vì cố gắng “đốt tiền” để tranh giành thị phần tại khu vực trung tâm. Ngay cả các ông lớn hàng đầu như Central Group và Aeon Mall đang mở rộng mô hình mới tại các tỉnh thành ngoài TP.HCM và Hà Nội.

Trong đó, Central Group tung ra thương hiệu nội thất mới tại Đồng Nai và Quảng Nam còn Aeon Mall khai trương mô hình "siêu thị linh hoạt" tại Bình Dương. Trong năm 2024, Aeon Mall Huế dự kiến đưa vào hoạt động với diện tích sàn gần 138.000 m2, trở thành trung tâm thương mại đầu tiên của Aeon tại miền Trung.

Bên cạnh xu hướng “dạt vùng ven”, giới chủ phát triển mặt bằng trung tâm thương mại liên tục phải đưa ra chiến lược cải tổ trong thời gian qua. Điển hình, tại TP.HCM, trung tâm thương mại Hùng Vương Plaza, mới đây đã khai thác trở lại sau thời gian dài đóng cửa sửa chữa và đổi chủ.

Ông Trần Lệ Nguyên, CEO KIDO, cho biết đã tiếp nhận lại mặt bằng mà Parkson thuê tại Hùng Vương Plaza và cải tạo lại theo mô hình như Vạn Hạnh Mall. Trung tâm mới này có lối ra vào từ 4 mặt tiền, thay vì hai cửa như trước. Giá thuê tại đây dự kiến vào khoảng 30 - 95 USD/m2/tháng.

Tại Hà Nội, hồi tháng 6 năm ngoái, Indochina Plaza Hanoi cũng hoàn thành cải tạo và đổi tên thành The Loop Shopping Center do Takashimaya quản lý. Trong 2 năm, trung tâm này đã thiết kế lại cảnh quan, nội, ngoại thất, với xu hướng xanh hóa chủ đạo. Định vị thương hiệu cũng nhắm đến giới trẻ thay vì giới hạn cho cư dân như trước.

Đáng chú ý là hai dự án trên đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao sau giai đoạn cải tạo. Một số trung tâm thương mại lớn như Vivo City, Giga Mall và Vincom 3/2 cũng có kế hoạch cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê trong năm 2024 để làm mới chu kỳ bán lẻ. Một số dự án cũ hơn cũng cân nhắc việc chuyển đổi mặt bằng cho thuê bán lẻ sang mục đích khác do cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Các chuyên gia của Savills nhìn nhận, thời gian qua, các trung tâm thương mại không chỉ dừng lại ở việc bán hàng mà còn tăng yếu tố đời sống vào trải nghiệm mua sắm và sử dụng dịch vụ của khách hàng, dẫn đến sự gia tăng về mô hình "concept store" - cửa hàng có tính mở và thiên về phong cách sống.

Nhìn chung, trung tâm thương mại vẫn đang là một trong những phân khúc tăng trưởng ổn định, có tiềm năng để đầu tư, trong bối cảnh nguồn cung bán lẻ hiện đại hạn chế nhưng tiêu dùng nội địa tăng mạnh và tầng lớp trung lưu ngày càng phát triển. Tuy nhiên, khi ngày càng có nhiều đơn vị đua tranh “miếng bánh” thị phần, các doanh nghiệp cả cũ lẫn mới cần có chiến lược phát triển tốt để có phần “ngon” hơn.

Theo chuyên gia, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang trên đà bứt phá, nhưng khách hàng ngày càng đòi hỏi dịch vụ tốt hơn. Vì vậy, để giành lợi thế trong một cuộc đua đầy khốc liệt, các thương hiệu cần một cuộc “cách mạng” về cả không gian mua sắm lẫn dịch vụ hậu mãi nhằm thuyết phục đa số khách hàng.