#KT vĩ mô

24HMONEY đã kiểm duyệt

Hết thời “đầu cơ, lướt sóng”: Bất động sản và chứng khoán bước vào cuộc thanh lọc lớn?

Trao đổi tại hội thảo “Thị trường chứng khoán 2026 – Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng” do Chứng khoán Nhất Việt (VFS) tổ chức, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng và Giám đốc Viện Đào tạo, Nghiên cứu BIDV – cho rằng thị trường đang phản ứng phần nào thái quá trước các thông điệp siết đầu cơ bất động sản và định hướng phát triển mạnh phân khúc chung cư cho thuê.

Theo ông, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn, đặc biệt ở phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Hiện nguồn cung nhà ở mới chỉ đáp ứng khoảng 60% nhu cầu, đồng nghĩa thị trường vẫn còn thiếu khoảng 40%.

Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay vẫn chưa cân đối. Phân khúc cao cấp tăng trưởng mạnh nhưng phân khúc trung cấp và nhà ở dành cho đại đa số người dân vẫn thiếu hụt đáng kể.

Nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua đã có chuyển biến tích cực khi hơn 700.000 căn được bổ sung ra thị trường trong hơn một năm qua. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại giá vừa phải dành cho nhóm thu nhập trung bình vẫn còn thiếu rất lớn.

TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản cần phát triển đa dạng hơn với ba mô hình gồm mua, thuê và thuê mua thay vì chỉ tập trung vào một hình thức duy nhất.

Theo ông, mỗi nhóm đối tượng sẽ có nhu cầu khác nhau. Chẳng hạn, công nhân và sinh viên có xu hướng ưu tiên thuê nhà, trong khi những người muốn ổn định lâu dài vẫn có nhu cầu sở hữu nhà ở.

Ông nhấn mạnh định hướng hiện nay không phải là chuyển hoàn toàn từ mô hình mua bán sang cho thuê, mà là cần quan tâm nhiều hơn đến thị trường cho thuê – lĩnh vực vốn còn thiếu hụt trong thời gian dài.

Do đó, thị trường cần phát triển đồng thời cả ba phân khúc gồm cho thuê, thuê mua và mua bán, tùy thuộc vào nhu cầu thực tế tại từng khu vực và từng địa phương.

Liên quan đến diễn biến cổ phiếu bất động sản giảm mạnh thời gian gần đây, TS Cấn Văn Lực cho rằng nguyên nhân có thể đến từ lo ngại của nhà đầu tư đối với các doanh nghiệp mang tính đầu cơ cao.

Theo ông, giai đoạn thị trường dựa nhiều vào đầu cơ, “lướt sóng”, mua đi bán lại để đẩy giá đã dần đi qua.

“Đầu cơ nghĩa là mua đi bán lại rồi thổi giá lên để hưởng chênh lệch. Bây giờ là hết cái thời đó rồi. Ngay cả thị trường chứng khoán hiện nay cũng đang giảm dần tính đầu cơ, ít ‘lướt sóng’ hơn để hướng tới sự bền vững”, ông nhận định.

TS Cấn Văn Lực cho biết khảo sát tại Việt Nam cho thấy trước đây hơn 80% giao dịch bất động sản là mua đi bán lại trong vòng một năm. Trong khi đó, tại nhiều thị trường nước ngoài, tỷ lệ này chỉ dao động khoảng 20-30%.

Việc liên tục sang tay qua nhiều tầng nấc trung gian đã khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Theo ông, những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào mô hình đầu cơ chắc chắn sẽ chịu ảnh hưởng, trong khi các doanh nghiệp phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Hồng Vân – Trưởng phòng Phân tích dữ liệu của FiinGroup – cho rằng cổ phiếu bất động sản vốn có tính đầu cơ cao và rất nhạy cảm với thông tin thị trường.

Do đó, việc nhóm cổ phiếu này giảm mạnh sau các định hướng chính sách mới về phát triển nhà ở là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, theo bà, đây cũng là cơ hội để thị trường phân hóa rõ nét hơn.

Bà Vân khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, có thể triển khai dự án ngay, không gặp vướng mắc pháp lý kéo dài; đồng thời có năng lực triển khai thực tế tốt và tập trung vào phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua.

Báo Markettimes

TS Cấn Văn Lực: Hết thời "đầu cơ, lướt sóng, thổi giá" bất động sản và chứng khoán