Hết thời ảm đạm, đất cắt lỗ ven đô hiện chỉ còn loại đất 'lùa gà'?

Hiện tượng rao bán cắt lỗ đất nền vùng ven Hà Nội đã giảm rõ rệt. Nhiều môi giới còn nhận định phần lớn sản phẩm đất cắt lỗ sâu hiện tại là sản phẩm phân lô trong thời kỳ nóng sốt, giá quá cao so với giá trị thực, từng bị đánh giá chỉ để “lùa gà”.

Giữa tháng 3 vừa qua, sau khi khoản tiền gửi 3 tỷ đồng tại ngân hàng đáo hạn, anh Trần Bình (Hà Nội), với ý định chuyển hướng dòng tiền sang bất động sản, đã liên hệ theo số điện thoại của ông Đ., đang rao bán lô đất nằm ở mặt tiền đường chính thôn Sen Trì, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất.

Qua thời cắt lỗ sâu

Khu đất đăng bán, theo thông tin ban đầu, có diện tích 70m2, được tách thửa từ mảnh đất hơn 2.000m2, giá mua vào hơn 17 triệu đồng/m2 từ cuối năm 2021, đúng vào thời kỳ đỉnh sốt. Nay chủ đất có ý định cắt lỗ giá 15,5 triệu đồng/m2.

Những thông tin “chào hàng” hấp dẫn đã thu hút sự quan tâm của anh Bình, nhưng khi anh đến thực địa khảo sát, khu đất này lại nằm cách đường lớn hơn 1 km, nằm trong hệ thống “bàn cờ” gần 30 lô chỉ cách nhau hàng gạch, đường đi đủ cho 1 ô tô chạy qua.

“Chủ đất thừa nhận cần tiền gấp nên bán cắt lỗ. Mua vào lúc đỉnh sốt, không kịp thoát hàng, gồng lãi đến nay thì kiệt sức nên giảm giá. Tuy nhiên, dù đã giảm 1,5 triệu đồng/m2, tôi thấy giá này vẫn quá 'chát' so với giá trị thực nên sẽ rất khó bán, ít nhất là trong thời điểm này”, anh Bình chia sẻ.

Khảo sát cho thấy đất phân lô đang rất phổ biến ở vùng ven Hà Nội. Vào thời kỳ nóng sốt, các “tay to” vung tiền mua những thửa đất lớn, sau đó tách thửa thành từng mảnh nhỏ, hiến đất làm đường, rồi bán lại với giá 17 - 25 triệu đồng/m2.

Ở góc nhìn môi giới, anh Trung, môi giới chuyên đất nền ở khu vực Thạch Thất cho hay sau năm 2023 chạm đáy về thanh khoản, hàng loạt nhà đầu tư ngộp tài chính phải rao bán cắt lỗ 20-30%, thì trong khoảng 3 tháng trở lại đây, hầu hết chủ đất đã bắt đầu dừng bán cắt lỗ, hoặc chỉ chấp nhận giảm nhẹ từ 100-300 triệu đồng.

Theo anh Trung, những nhà đầu tư gặp khó buộc phải cắt lỗ thì đã giảm sâu để thoát hàng rồi. Những người còn cầm cự được đến hiện tại thì dù vẫn khá “bí” dòng tiền, nhưng ít người chịu giảm sâu.

Rất khó để tìm các sản phẩm giảm giá từ 3-5 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại, nếu có thì đa phần là đất phân lô, vị trí ít thuận lợi, từng bị đánh giá là đất “lùa gà”.

“Thời gian qua, có hiện tượng nhà đầu tư liên tục liên hệ chúng tôi để dò hỏi giá và canh thời điểm với mong muốn ra được sản phẩm như giá kì vọng. Không ít người bán hiện trong tâm lý vừa muốn bán thu dòng tiền vừa sợ bán bị “hớ”. Họ chờ đợi tín hiệu tốt lên từ thị trường nhưng vẫn trong trạng thái bất an. Hầu hết rơi vào các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính”, anh Trung cho hay.

Le lói tín hiệu hồi phục

Thực tế cũng chỉ ra thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đã có khởi sắc đáng kể sau giai đoạn lao dốc, lượng quan tâm, tìm kiếm đã tăng rất mạnh kể từ cuối năm 2023 đến nay. Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh cũng bắt đầu trở lại các điểm nóng từng xảy ra sốt đất như Sóc Sơn, Ba Vì, Sơn Tây, Thạch Thất, Quốc Oai…

Điển hình, thời gian qua, anh Lê Đình Tiến, một nhà đầu tư “tay to” chuyên đất nền, liên tục đi qua nhiều huyện vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Ba Vì... để “săn” hàng ngộp. Ưu tiên của anh là những lô có vị trí đẹp, tầm giá 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng, nằm ven các trục đường chính.

Đầu tháng 3/2024 vừa qua, anh Tiến "xuống tiền" mua một lô đất tại xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, diện tích hơn 200 m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư, trị giá hơn 2,6 tỷ đồng.

“Mảnh đất này có giá mua vào khoảng 2,8 tỷ đồng, đồng nghĩa mức giá giảm chưa đầy 200 triệu đồng, nhưng nhận thấy tiềm năng tăng giá trong 3-5 năm tới nên tôi vẫn quyết định mua vào. Hy vọng trong thời gian tới, sóng lên, giá sẽ x2, x3”, anh Tiến nói.

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, các giao dịch đất nền tại Hà Nội đã nhanh chóng tăng trở lại ngay trong tháng đầu tiên của năm 2024.

So với cùng kỳ năm trước, lượng tìm kiếm đất thổ cư, đất dự án tại Thủ đô đã tăng lần lượt 110% và 77%. Khi so sánh với các phân khúc khác, đất nền đang được tìm mua nhiều nhất với mục đích đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, đánh giá từ nay đến cuối năm, diễn biến của bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn. Nguồn hàng không nhiều nên sức cầu chung toàn thị trường dự kiến cũng tăng nhờ vào động thái giảm lãi suất và tâm lý mua bất động sản của cả nhà đầu tư và khách mua ở thực vào cuối năm lên cao.

Dù vậy, theo ông Thắng, chưa thể kỳ vọng bất động sản sẽ khởi sắc ngay. Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để "đảo chiều" thành công, gần nhất cũng phải nửa cuối năm 2024. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản.

Từ diễn biến thực tế cho thấy cơ hội vẫn đang mở ra với các nhà đầu tư có tiền mặt trong bối cảnh thị trường gặp khó, không ít sản phẩm giá tốt vẫn đang hiện diện trên thị trường. Song, để săn được “hàng ngộp, giá rẻ” là không dễ vì “trăm người bán, vạn người mua”. Chưa kể, thị trường đã đi qua đáy, những sản phẩm cắt lỗ sâu hiện rất ít, nhà đầu tư cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền.

“Nhà đầu tư nên chọn mua những khu vực có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất vùng ven thì nên tránh các vùng có giá 17 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn”, một chuyên gia khuyến cáo.