Hết "sốt", giá chung cư cũ Hà Nội bắt đầu giảm: Chủ nhà cắt lãi, không phải cắt lỗ

I. Giá căn hộ thứ cấp bắt đầu điều chỉnh nhẹ

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian dài tăng nóng. Theo Báo cáo Tổng quan Thị trường Bất động sản Hà Nội quý 1/2025 của Savills Việt Nam, giá bán căn hộ thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng vẫn tăng tới 41% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý là đợt giảm giá lần này không phản ánh sự lao dốc của thị trường, mà chỉ là động thái giảm kỳ vọng lợi nhuận của các chủ sở hữu. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định: “Đây không phải là cắt lỗ, mà là cắt lãi. Nhà đầu tư đã có lãi từ trước, nay họ quyết định bán ra ở mức giá thấp hơn kỳ vọng để chốt lời.”

II. Giá chung cư mới tiếp tục tăng nhưng bắt đầu phân hóa

Trong khi thị trường thứ cấp điều chỉnh, phân khúc sơ cấp lại ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Giá bán căn hộ chung cư mới tại Hà Nội trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% so với cùng kỳ năm trước. Sự chênh lệch giữa hai thị trường ngày càng rõ nét, đặc biệt là ở các dự án hạng A, với mức chênh lệch giá sơ cấp và thứ cấp lên tới 52%.

Nguồn cung mới trong quý 1/2025 đạt 7.940 căn, tăng mạnh 95% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng lại giảm 39% so với quý trước. Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, dù giảm 41% theo quý nhưng vẫn tăng 49% theo năm. Đáng chú ý, phân khúc hạng B chiếm tới 99% lượng giao dịch, phản ánh rõ xu hướng tập trung vào nhóm khách hàng tầm trung.

1. Đại đô thị giữ vai trò dẫn dắt thị trường

Ba đại dự án của Vingroup – Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate – tiếp tục là “đầu tàu” cung cấp và tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội. Ba dự án này chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% lượng giao dịch thành công trong quý 1/2025. Việc sở hữu các tiện ích nội khu đồng bộ, quy mô lớn và hạ tầng hoàn chỉnh đã giúp các dự án này bù đắp khoảng cách địa lý với khu vực trung tâm, duy trì sức hấp dẫn cao.

2. Không còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng tại Hà Nội

Một thực tế đáng chú ý là trong quý 1/2025, không có căn hộ nào dưới 2 tỷ đồng được giao dịch trên thị trường Hà Nội. Theo bà Hằng, các căn hộ có giá bán từ 4 tỷ đồng trở lên hiện chiếm 50% tổng lượng căn bán được, còn lại là các căn từ 2–4 tỷ đồng. Với mức tài chính khoảng 2 tỷ, người mua buộc phải lựa chọn căn hộ diện tích nhỏ, hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai kết hợp vay ngân hàng.

3. Giá tăng nóng 5 năm qua, nhà đầu tư cần thận trọng

Tính từ năm 2020, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 22% mỗi năm. Một số khu vực có mức tăng ấn tượng như Đông Anh với mức tăng 42%/năm, phần lớn nhờ dự án Vinhomes Global Gate. Tây Hồ đứng đầu về giá sơ cấp, đạt 185 triệu đồng/m2, và cũng xếp thứ hai về tốc độ tăng trưởng với 40%/năm.

Tuy nhiên, Savills cảnh báo rằng mặt bằng giá hiện nay đã rất cao. “Người mua cần hết sức cẩn trọng nếu xác định đầu tư lúc này,” bà Hằng khuyến nghị.

III. Dự báo: Giá sơ cấp ổn định, giá thứ cấp tiếp tục điều chỉnh nhẹ

Trong các quý tiếp theo của năm 2025, nguồn cung căn hộ mới dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm, chỉ khoảng 7.400 căn, chủ yếu vẫn là hạng B. Các đợt mở bán sắp tới như Vinhomes Global Gate hay quỹ căn còn lại tại Ocean Park đều có mức giá cao, vì vậy giá sơ cấp sẽ khó giảm ngay, nhiều khả năng sẽ đi ngang ở mức 79 triệu đồng/m2 trong quý 2/2025.

Ở thị trường thứ cấp, xu hướng điều chỉnh giá vẫn có thể tiếp tục. Tuy nhiên, đây là sự điều chỉnh mang tính lành mạnh, phản ánh kỳ vọng thực tế hơn từ người bán, không phải tín hiệu xấu của thị trường.

IV. Triển vọng 2026: Bùng nổ nguồn cung và xuất hiện căn hộ giá rẻ

Từ năm 2026 trở đi, Hà Nội dự kiến đón làn sóng mở bán lớn với khoảng 80.900 căn hộ mới từ 99 dự án, tập trung tại các khu vực như Hoài Đức, Đông Anh, Hoàng Mai, chiếm 52% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Đáng chú ý, đây cũng là thời điểm nguồn cung căn hộ hạng C – với mức giá “dễ thở” hơn – bắt đầu quay trở lại thị trường, đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân.

V. Kết luận: Giai đoạn thanh lọc và tái định vị thị trường

Thị trường căn hộ Hà Nội đang trải qua giai đoạn tái cơ cấu, phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi phân khúc sơ cấp tiếp tục duy trì sức nóng tại các dự án đại đô thị, thì thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh sau chuỗi tăng mạnh nhiều năm liền. Sự xuất hiện của căn hộ giá rẻ vào năm 2026 có thể trở thành bước ngoặt, định hình lại mặt bằng giá cũng như cấu trúc thị trường trong trung hạn.

Với các nhà đầu tư, đây là lúc cần tính toán kỹ chiến lược, xác định rõ mục tiêu nắm giữ dài hạn hay tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Còn với người mua ở thực, giai đoạn điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp hiện nay có thể là thời điểm phù hợp để cân nhắc.