Hết niên hạn chung cư, chủ căn hộ phải đóng bao nhiêu tiền để được xây lại?

Dự thảo Luật Nhà ở đang đặt ra một vấn đề đáng chú ý: khi chung cư hết niên hạn sử dụng và phải xây dựng lại, chủ căn hộ có thể phải đóng thêm chi phí. Với căn hộ 70 m², nếu áp theo suất đầu tư xây dựng được công bố, khoản tiền này có thể lên tới khoảng 1,1-1,4 tỷ đồng.

Ngày 18/9, Chính phủ ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP, thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Nghị quyết đồng thời giao Bộ Xây dựng làm rõ trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn.

Thông tin này nhanh chóng khiến nhiều người lo ngại rằng “chung cư hết niên hạn đồng nghĩa mất nhà”. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa chính xác.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng của công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Việc một tòa nhà hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất của người dân tự động chấm dứt [ Link]. Quyền sử dụng đất vẫn được duy trì lâu dài. Đáng chú ý, trong bản dự thảo mới nhất, khái niệm “chung cư có thời hạn” cũng đã được bỏ.

Điều này cũng có nghĩa mô hình sở hữu căn hộ tại Việt Nam không giống cách vận hành của nhà ở HDB tại Singapore, nơi một số căn hộ được sở hữu theo hợp đồng 99 năm.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, việc có sổ hồng cũng không đồng nghĩa chủ căn hộ sẽ không phát sinh nghĩa vụ khi công trình phải xây dựng lại. Căn hộ chung cư về bản chất gồm quyền sử dụng đất và phần công trình xây dựng, với đặc điểm và vòng đời khác nhau.

Phần quyền sử dụng đất được phân bổ cho các chủ sở hữu trong tòa nhà và có thời hạn sử dụng lâu dài. Trong khi đó, bản thân công trình có niên hạn nhất định. Theo quy định về phân cấp công trình, chung cư cấp I có niên hạn trên 100 năm, còn cấp II từ 50 đến 100 năm.

Thực tế, tuổi thọ của một tòa nhà có thể ngắn hơn đáng kể nếu công trình xuống cấp nghiêm trọng. Chẳng hạn, một chung cư trên đường Võ Văn Kiệt, được xây dựng từ năm 1996, đã phải phá dỡ sau hơn 20 năm do xuống cấp.

Điểm đáng chú ý nhất trong đề xuất lần này nằm ở bài toán tài chính khi xây dựng lại chung cư.

Luật Nhà ở 2023 chưa đặt ra nghĩa vụ tài chính cụ thể đối với chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn. Trong khi đó, dự thảo mới đang tính phương án khoản đóng góp được xác định dựa trên diện tích căn hộ và suất đầu tư xây dựng mới trên mỗi m² sàn.

Theo Quyết định 425 của Bộ Xây dựng công bố tháng 3/2026, suất vốn đầu tư xây dựng chung cư cao nhất đối với công trình có quy mô đến 50 tầng là khoảng 19,9 triệu đồng/m². Riêng các chung cư cao 36-50 tầng có tầng hầm, mức suất vốn đầu tư dao động khoảng 15,6-18,3 triệu đồng/m².[ Link]. Nếu lấy mức cao nhất 19,9 triệu đồng/m² để tham chiếu, chi phí xây dựng tương ứng với một căn hộ 70 m² sẽ vào khoảng 1,39 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là con số ước tính theo suất vốn đầu tư, không đồng nghĩa chủ căn hộ chắc chắn phải đóng toàn bộ khoản tiền này.

Đây cũng là lý do quỹ bảo trì 2% khó có thể được xem là nguồn tiền đủ để chi trả cho việc xây dựng lại. Theo HoREA, khoản quỹ này chủ yếu phục vụ sửa chữa, bảo trì trong quá trình sử dụng và không đủ để gánh chi phí xây mới toàn bộ công trình.

Việc đặt ra cơ chế tài chính mới xuất phát từ thực tế chương trình cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua vẫn gặp nhiều vướng mắc. Cả nước hiện có khoảng 2.500 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, trong đó 196 tòa được xếp loại nguy hiểm cấp D. Tuy nhiên, từ năm 1999 đến nay, số lượng chung cư được cải tạo mới chỉ đạt khoảng 1% kế hoạch.

Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ 1/3/2027. Vì vậy, bên cạnh câu chuyện mức đóng góp, một vấn đề được nhiều chủ căn hộ quan tâm là quy định chuyển tiếp sẽ được thiết kế như thế nào và áp dụng ra sao đối với những chung cư đang tồn tại.

Nói cách khác, câu chuyện không đơn giản là “hết niên hạn thì mất nhà”. Vấn đề lớn hơn nằm ở chỗ: khi một tòa chung cư buộc phải xây dựng lại, ai sẽ chi trả, mỗi chủ căn hộ phải đóng bao nhiêu và quyền lợi của họ sẽ được xử lý như thế nào?