Hé dần các cánh cửa vốn cho bất động sản

Thị trường bất động sản chưa đến mức khủng hoảng, song giống như cỗ xe đang trên đường tới bờ vực, cần có các giải pháp để phanh lại, nếu không, cỗ xe ngân hàng, chứng khoán… sẽ lao dốc theo.

Cảnh báo “cỗ xe bên bờ vực”

Khó khăn của thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp đang ngấm dần vào nền kinh tế. Kết quả kinh doanh quý I/2023 của hàng loạt doanh nghiệp kém khả quan, khả năng trả nợ suy yếu, triển vọng lợi nhuận cả năm sút giảm.

Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản nước ta có nguy cơ trở thành ngòi nổ khủng hoảng kinh tế. Bất động sản lao dốc khiến chất lượng tài sản hệ thống ngân hàng rơi vào khó khăn, nếu không xử lý, sẽ lây lan và khi đó rất khó ngăn chặn.

“Thị trường bất động sản chưa đến mức khủng hoảng, nhưng cỗ xe đang dần lao đến bờ vực, cần phải hành động thật nhanh, nếu không, sẽ không phanh kịp. Nói cách khác, giải quyết vấn đề vốn, pháp lý cho thị trường bất động sản là cần thiết, song nhìn ở góc độ lớn hơn, cần có nhóm giải pháp chống khủng hoảng kinh tế diễn ra”, TS. Nghĩa cảnh báo.

Theo nhận định của lãnh đạo nhiều ngân hàng thương mại, các khó khăn của thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp đang tác động tiêu cực đến chất lượng tài sản ngân hàng. Thực tế, nợ xấu tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh cuối năm 2022 cũng như quý I/2023.

Trao đổi với nhà đầu tư mới đây, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua tăng trưởng nóng, song chưa đến mức “khủng hoảng hệ thống”. Dù vậy, nợ xấu của ngân hàng đã tăng từ mức 2,19% cuối năm ngoái lên mức 2,6% cuối quý I/2023. Ông Vinh kỳ vọng, các giải pháp của Chính phủ với thị trường trái phiếu, bất động sản sẽ giúp thị trường dần dần thoát khỏi khó khăn.

Bất động sản hiện chiếm 70-90% tài sản thế chấp của ngân hàng. Vì vậy, diễn biến của thị trường bất động sản tác động trực tiếp đến chất lượng tài sản ngân hàng. Thực tế, không chỉ ngân hàng, bất động sản còn liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán, bất động sản. Mối liên hệ mật thiết với tứ giác liên thông này khiến rủi ro bất động sản mang tính truyền dẫn rất cao.

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành hàng loạt giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực tái cơ cấu. “Doanh nghiệp sẽ cần thêm vài quý nữa để hoàn thành tái cấu trúc, đưa sản phẩm ra thị trường. Nếu lãi suất cho vay hạ nhiệt về dưới 10%/năm và Chính phủ có thêm các giải pháp hỗ trợ, thị trường có thể sẽ ấm trở lại từ cuối năm nay hoặc đầu năm tới”, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group nhận định.

Tránh “cỗ xe” bất động sản rơi xuống vực

Trong các giải pháp để giải cứu thị trường bất động sản, thì tháo gỡ về cơ chế, pháp lý mang tính quyết định. Tuy nhiên, các giải pháp gỡ khó về vốn, lãi suất cũng được doanh nghiệp mong chờ. Theo các doanh nghiệp, khi lãi suất cho vay về dưới 10%/năm, cầu tín dụng bất động sản mới có thể tăng mạnh trở lại. Xu hướng lãi suất giảm đang tác động tích cực tới thị trường bất động sản, song mức giảm chưa như kỳ vọng.

Tôi cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay cũng là cơ hội để cơ quan quản lý rà soát lại cơ chế, chính sách và doanh nghiệp tái cơ cấu. Về khía cạnh vốn, nếu doanh nghiệp có Dự án pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu ở thực, thì các ngân hàng sẵn sàng tìm đến tận nơi để cho vay, song các Dự án như vậy không nhiều. Thêm vào đó, sức cầu của thị trường còn yếu một phần do lãi suất cao, một phần do người mua còn lo ngại về pháp lý. - TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng rất mong chờ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hé dần thêm các cánh cửa để bơm vốn vào bất động sản, như phân loại hệ số rủi ro với các phân khúc bất động sản khác nhau; sửa đổi quy định cho phép ngân hàng thương mại đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp; giải ngân mạnh gói tín dụng 120.000 tỷ đồng…

Theo TS. Cấn Văn Lực, NHNN đang nghiên cứu sửa đổi Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng theo hướng phân loại phân khúc bất động sản để áp dụng hệ số rủi ro khác nhau. NHNN cũng sửa đổi Thông tư 16/2021/TT-NHNN về hoạt động mua bán trái phiếu doanh nghiệp của tổ chức tín dụng theo hướng mở hơn.

Theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, việc áp dụng trọng số rủi ro với bất động sản dựa theo tiền, chứ không phải theo mức độ rủi ro của từng phân khúc bất động sản. Điều này khiến doanh nghiệp bất động sản phải chịu trọng số rủi ro cao, làm chi phí vốn trở nên đắt đỏ. Vì vậy, việc phân loại bất động sản, đồng thời phân loại trọng số rủi ro sẽ giúp giảm chi phí vốn, từ đó giảm giá thành nhà ở.

“Ngoài ra, Thông tư 16/2021/TT-NHNN hạn chế ngân hàng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp. Tôi cho rằng, cần sửa đổi Thông tư này theo hướng mở hơn để ngân hàng có thể đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, tất nhiên vẫn trên cơ sở đảm bảo an toàn hệ thống”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Tính tới cuối quý I/2023, tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%), chiếm 20-21% tổng dư nợ nền kinh tế. Theo các chuyên gia, tỷ trọng này không phải quá lớn. So với các nước, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng bất động sản, đặc biệt ở phân khúc tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung khác.

Ngoài việc “kích” tín dụng ngân hàng chảy nhiều hơn vào bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp, các chuyên gia cũng cho rằng, cần có quỹ riêng để phát triển nhà ở xã hội để huy động nguồn vốn xã hội nhiều hơn vào lĩnh vực này. Hiện gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại nhà nước đã được triển khai, song lãi suất vẫn còn cao đối với người thu nhập thấp.