HDC: Báo cáo tóm tắt

Tiếp theo chuỗi bài view nhanh các doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi sẽ tiếp tục phân tích và cập nhật và định giá cổ phiếu HDC

Biến động giá của HDC và VN index trong 1 năm trở lại đây

Chúng ta có thể thấy HDC biến động khá đồng pha với thị trường chung nhưng khỏe hơn so với thị trường. Hiện cổ phiếu đã trở lại đỉnh cũ đầu năm 2020 trong khi VNI mới chỉ ở mức 900 so với đỉnh khoảng 1000 hồi đầu năm với sự gia tăng mạnh sở hữu của các cổ đông lớn sau khi quỹ ngoại thoái vốn.

Các chỉ số cơ bản của công ty như sau:

- Nợ vay: Hiện tại sau bctc quý 2 công ty vay nợ tổng cộng khoảng 860 tỷ, chiếm 71% vốn chủ sở hữu. Đây là mức khá cao cho thấy công ty đang muốn sử dụng đòn bẩy lớn. Thực tế tổng nợ đã tăng trong các quý gần đây:

Cơ cấu nợ vay của HDC

- Về tài sản: Chủ yếu tài sản của công ty nằm ở tồn kho, tài sản cố định và các dự án đang triển khai giống như đa phần các doanh nghiệp BDS khác

- Về kết quả kinh doanh: Doanh thu và lợi nhuận của công ty trong các năm gần đây vẫn duy trì đà tăng trưởng tốt. Biên lợi nhuận tăn lên đều từ quý 2-2019 do công ty hạch toán các dự án lớn có biên lợi nhuận tốt như Tây 3/2. Vì vậy lợi nhuận của công ty cũng tăng trưởng khá tốt nhờ doanh thu và biên lợi nhuận gộp đều rất ấn tượng. trong các quý và năm tới tây 3/2 và The light sẽ tiếp tục được kỳ vọng mang lại lợi nhuận cho công ty.

Kết quả kinh doanh của HDC trong các quý gần đây

⦁ Tiềm năng các dự án của công ty

⦁ Dự án Tây 3/2

Đây là dự án đã và đang được hạch toán giúp đem lại lợi nhuận cho công ty trong các quý gần đây. Thông tin dự án như sau:

- Diện tích đất: 6.33 ha

- Diện tích xây dựng: 4.16 ha

- Quy mô dự án bao gồm 96 nhà liền kề, 114 biệt thự

- Tổng mức đầu tư: 359 tỷ

Đến hết quý 2 dự án đã bán được 108 căn biệt thự và hoàn thành xây thô 51 căn liền kề mở bán trong cuối 2019. Dự án đã được hạch toán 1 phần quý 4-2019 và còn lại sẽ hạch toán hết trong 2020, dự kiến dự án sẽ mang lại cho công ty khoảng 500 tỷ lợi nhuận gộp.

⦁ Dự án The Light (Hải Đăng)

The Light City là dự án Khu nhà ở phức hợp tọa lạc tại Phường 12, Tp.Vũng Tàu. Với giao thông thuận lợi, cùng vị trí gần cửa ngõ biển, The Light City mang đến một môi trường sống trong lành, tiện ích, sẽ là một lựa chọn tuyệt vời để an cư. Dự án hứa hẹn cũng sẽ mang lại giá trị gia tăng lớn trên thị trường khi Vũng Tàu đang định hướng khu vực Chí Linh - Cửa Lấp sẽ là một trong những trọng điểm phát triển du lịch - giải trí trong các năm tới.

Chi tiết quy mô dự án:

- Tổng diện tích 27,2 ha cho giai đoạn 1

- Tổng mức đầu tư: Ước tính 2400 tỷ

- 490 căn nhà liền kế (51.702 m2) có diện tích từ 100 - 157 m2

- 213 căn biệt thự (68.193 m2) có diện tích từ 239 - 385 m2

- Khoảng 400 căn hộ chung cư (6.774m2)

- Còn lại là phần diện tích xây dựng các công trình công cộng, cây xanh...

Trong báo cáo tài chính quý 2, chi phí xây dựng dở dang của dự án đã tăng lên 564 tỷ, chiếm hơn nửa trong tổng giá trị hàng tồn kho của công ty.

Chi tiết tồn kho các dự án đang được triển khai

Đây được xem là dự án lớn tiếp theo gối đầu sau dự án Tây 3/2. Hiện tại dự án đan được hoàn thiện và chuẩn bị mở bán. Theo thông tin chúng tôi tìm hiểu thì đợt đầu tiên sẽ được mở bán vào khoảng 30/10 với 200 căn và giá bán sẽ dao động 25-30 triệu/m².

Chúng tôi giả sử giá bán trung bình toàn dự án là 27tr/ m² thì dự án The light khi đi vào bàn giao và hạch toán có thể thu về Doanh thu lên đến 3400 tỷ và lợi nhuận gộp đạt 1200 tỷ. Đây là con số rất lớn khi mà chúng ta biết vốn hóa hiện tại của HDC đang chỉ khoảng 1400 tỷ.

Tuy nhiên dự án sẽ được hạch toán dần trong các năm tới từ quý 4-2020 nên doanh thu và lợi nhuận theo chúng tôi sẽ tăng trưởng đều chứ không hạch toán 1 cục hết. Dù vậy thì trong 2021 The Light có thể được coi là dự án quan trọng nhất giúp HDC tiếp đà tăng trưởng so với 2020.

⦁ Dự án Đồi Ngọc Tước II

Nằm ở vị trí trung tâm TP. Vũng Tàu, Khu Biệt thự Đồi Ngọc Tước II sở hữu địa thế đáng mơ ước. Lưng tựa đồi, mặt hướng ra biển, nơi đây không chỉ có vị thế vững chãi hứa hẹn mang lại một cuộc sống thịnh vượng mà còn mang đến một môi trường thuần khiết, mát lành. Bao quanh khu biệt thự là 3 trục đường lớn: Thi Sách, 3/2, Nguyễn An Ninh cùng tuyến đường liên thông Vũng Tàu - TP. Hồ Chí Minh, rất thuận lợi cho việc đi lại và sinh hoạt.

Chi tiết dự án tại link: http://hodeco.vn/view/22/khu-biet-thu-doi-ngoc-tuoc-2

- Diện tích dự án: 14,3 ha

- Diện tích đất ở: 74.456 m2.

- Phát triển 159 nền biệt thự, nhà vườn với diện tích từ 300m2 - 700 m2; 40 nền liền kế

- Diện tích đất dịch vụ du lịch, giải trí: 22.248 m2.

- Diện tích cây xanh: 12.283 m2

- Diện tích đất giao thông: 34.449 m2

Giai đoạn 1 của dự án được triển khai từ 2010 và bán 2012 tại các lô A,B và D của dự án. Đến hiện tại dự án còn khoảng 5ha thương phẩm đang được điều chỉnh quy hoạch dự án, trong thời gian qua do vấn đề đền bù mà dự án đã bị chậm trễ, tuy nhiên vào tháng 7/2020 dự án đã được đồng ý cho triển khai lại

Chúng tôi không tính dự án vào định giá do cũng chưa nắm được nhiều thông tin và tình hình dự án. Khi có thêm thông tin chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật

⦁ Dự án Đại Dương

Đây là dự án mà công ty đã thâu tóm thông qua việc mua lại 100% cổ phần tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng giải trí Đại Dương Vũng Tàu ( Đơn vị sở hữu 100% dự án Đại Dương ). Cụ thể phương thức thâu tóm chúng tôi đã viết trong các bài viết trước, quý độc giả quan tâm có thể đọc lại tại web của team.

Hiện tại dự án đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch 1:500 và xin giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật

Diện tích dự án là khoảng 19.6 ha dùng để xây dựng các khu vực như biệt thự nghỉ dưỡng, codotel, khách sạn, nhà hàng …

Như vậy hiện tại dự án chưa được triển khai và trong 1-2 năm tới sẽ khó để hạch toán cũng như mang về lợi nhuận cho công ty. Đây được coi là “Của để dành” của công ty trong các năm tiếp theo.

⦁ Funsion Suites Vũng Tàu

Dự án bao gồm:

- 100 căn hộ du lịch

- 71 phòng khách sạn

Hiện các căn hộ đã bàn giao và hạch toán hết còn 71 phòng khách sạn đã đưa vào khai thác từ Q1-2020, tuy nhiên đây lại đúng thời điểm mà dịch bệnh covid-19 bùng phát khiến cho ngành du lịch cũng như các dịch vụ kèm theo như khách sạn bị đóng băng. Vì vậy đóng góp của dự án cho doanh thu và lợi nhuận của công ty trong năm nay gần như là không đáng kể.

Tuy nhiên từ 2021 khi dịch bệnh qua đi, ngành du lịch hồi phục trở lại thì dự án có thể đóng góp trở lại mỗi năm khoảng 20 tỷ lợi nhuận gộp.

⦁ Ecotow Phú Mỹ

Dự án đã được hạch toán từ 2019 và phần còn lại được hạch toán 2020 tuy nhiên giá trị không lớn vì đa phần dự án đã được bán sỉ cho Gia Phát và phần nhà ở xã hội thì biên lợi nhuận thấp ( Dưới 10%)

⦁ Các dự án khác

Ngoài 6 dự án trên đã và đang được triển khai thì công ty còn có các dự án khác hiện chưa triển khai đáng chú ý như Vũng Tàu Wonderland với 234ha hay KDT Phước Thắng với 75.36 ha... Với quỹ đất lớn cùng với nằm ở các vị trí đắc địa giúp HDC trong các năm tới sẽ luôn có dự án triển khai và hạch toán. Chưa kể đa phần các dự án của công ty đều có giá vốn thấp giúp cho lợi nhuận gộp cao khi đưa vào khai thác.

⦁ Tổng kết

Như vậy với các dự án được liệt kê và phân tích ở trên thì chúng ta có thể thấy:

- Quỹ đất của HDC là rất lớn và đủ cho triển khai trong nhiều năm nữa

- Trong 1-2 năm tới dự án được kỳ vọng sẽ hạch toán cũng như mang về lợi nhuận cho công ty là dự án Tây đường 3/2 và The Light Hải Đăng.

Kế hoạch trong 3 năm tới công ty đặt ra sẽ đạt như bảng dưới đây:

Qua 6 tháng công ty đã đạt 360 tỷ Doanh thu và 79 tỷ LNST. Chúng tôi cho rằng công ty hoàn toàn có thể đạt được kế hoạch trong năm nay và các năm tới với các dự án đang được hạch toán trong tay.Chúng tôi vẫn giữ nguyên kiến nghị dài hạn tại các báo cáo cũ. Đây là một công ty phù hợp cho nhà đầu tư có ý định đầu tư trong dài hạn tính bằng 2-3 năm.

Với giá 21 hiện tại công ty đang giao dịch với mức vốn hóa là 1600 tỷ. Với cấu trúc tài sản hiện tại cùng các dự án sắp được hạch toán trong 2020 và 2021 chúng tôi thấy mức vốn hóa này là phù hợp cho hiện tại của công ty.Sang năm 2021 định giá của công ty có thể đạt mức 1800-2000 tỷ vốn hóa.