Hành lang pháp lý mới và tác động đến doanh nghiệp bất động sản

Các bộ luật mới theo hướng tháo gỡ các khó khăn pháp lý hiện tại, phát huy nguồn lực đất đai, nhưng doanh nghiệp cũng sẽ phải thích ứng với điều kiện khắc khe hơn trong việc thực hiện dự án.

Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa phát hành báo cáo cập nhật về đánh giá tác động của hành lang pháp lý mới đối với doanh nghiệp bất động sản, sau khi 3 dự án luật quan trọng được Quốc hội thông qua, gồm Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại Luật Nhà ở, với sửa đổi trọng tâm là hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo chung cư cũ giúp tạo nguồn cung nhà ở tại đô thị lớn với giá thành phù hợp với thu nhập người dân. VCBS đánh giá cao xu hướng tăng cường hiện diện của các chủ đầu tư lớn trong các dự án nhà ở xã hội khi lợi ích kinh tế được gia tăng đáng kể, phân khúc này có tốc độ bán hàng nhanh nhờ đáp ứng tốt nhu cầu thị trường, đồng thời các chủ đầu tư có thể tạo dựng hình ảnh và dành được các lợi thế khi tham gia dự án nhà ở thương mại.

Điểm đáng chú ý khác là các dự án nhà ở thương mại không còn bắt buộc phải dành ra 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội (có thể lựa chọn đóng tiền bằng giá trị quỹ đất). Điều này đặc biệt có ý nghĩa với các dự án phân khúc cao cấp – hạng sang khi việc bố trí nhà ở xã hội sẽ ảnh hưởng tới quy hoạch hạ tầng, tiện ích và định hướng phân khúc cư dân; giá trị khai thác trên quỹ đất cao.

Tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), điểm đáng chú ý là việc siết chặt đặt cọc, bán nhà hình thành trong tương lai, hạn chế tình trạng chủ đầu tư coi đây như một kênh huy động vốn trong phát triển dự án. Cụ thể như quy định đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không được quá 5% giá bán, điều chỉnh giảm tỷ lệ thanh toán tối đa khi mua nhà ở hình thành trong tương lai (từ 70% giá trị xuống 50%).

Luật cũng siết chặt hoạt động phân lô bán nền với việc mở rộng quy định cấm hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đến đô thị loại III (trước đó chỉ áp dụng với đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương). VCBS đánh giá quy định này sẽ tác động mạnh đến các chủ đầu tư nhỏ, các nhóm cá nhân tự thu gom đất, quy hoạch phân lô rồi bán cho người dân tại tỉnh thành.

Trong khi đó, các dự án đô thị chính quy bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp có thể được hưởng lợi khi hạn chế áp lực cạnh tranh từ các khu đất phân lô lân cận (thường được quảng cáo ăn theo dự án lớn và bán với giá thấp hơn).

Trong quá khứ, việc ban hành các bộ luật mới trong giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo. Nguồn: VCBS

Với Luật Đất đai, VCBS nhận thấy nhiều giải pháp giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý hiện tại và hỗ trợ doanh nghiệp. Điển hình là quy định cụ thể trường hợp áp dụng các hình thức giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu và không thông qua đấu giá, đấu thầu. Điều này giúp xóa bỏ mâu thuẫn về quy định các hình thức giao đất phát triển dự án giữa các bộ Luật (Luật Đất đai 2013 chỉ quy định về hình thức đấu giá và không thông qua đấu giá, trong khi Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu quy định thêm hình thức đấu thầu).

Hay quy định cho phép chuyển nhượng dự án mà chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ cần có quyết định giao đất). Điều này giúp giải quyết vướng mắc hiện tại khi nhiều doanh nghiệp cố gắng “vận dụng luật” thông qua chuyển nhượng pháp nhân dự án thay cho chuyển nhượng trực tiếp dự án, nhưng không được cơ quan quản lý chấp thuận.

Việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất cập nhật hàng năm kỳ vọng giúp giảm bớt những khiếu kiện liên quan đến bồi thường đất và đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng.

Ngược lại, một số quy định cũng đòi hỏi doanh nghiệp sẽ phải thích ứng với điều kiện khắc khe hơn trong việc thực hiện dự án.

Theo quy định mới, chỉ những dự án khu đô thị (diện tích trên 20 ha hoặc hình thành ít nhất một đơn vị ở) có chức năng hỗn hợp được nhà nước thu hồi đất rồi giao đất cho các chủ đầu tư. Các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ sẽ không nằm diện thu hồi đất, theo đó các doanh nghiệp sẽ cần tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở - có thể khiến gia tăng thời gian, chi phí chuẩn bị quỹ đất và tiềm ẩn rủi ro tài chính cho doanh nghiệp.

Đối với các dự án doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất hoặc đề xuất quy hoạch khi có sẵn quỹ đất (không thông qua thu hồi đất và cần đấu giá, đấu thầu), Luật yêu cầu việc thỏa thuận chuyển nhượng chỉ được áp dụng với đất ở, chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi có một phần đất ở. VCBS đánh giá, một mặt quy định này giúp hạn chế tình trạng thu gom đất nông nghiệp, sản xuất để làm dự án nhà ở, tuy vậy sẽ đặt rào cản lớn đối với các dự án quy mô nhỏ.

Các dự án khu đô thị được Nhà nước thu hồi đất sẽ được giao cho chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu. Các quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch đấu giá – đấu thầu được công khai rộng rãi và siết chặt các quy định về thu hồi dự án, hủy bỏ quy hoạch đối với các dự án treo kéo dài. Điều này khiến việc găm đất, xin quy hoạch lấy chỗ của nhiều doanh nghiệp hiện nay sẽ không còn nhiều hiệu quả. Việc phát triển dự án sẽ được ưu tiên cho các doanh nghiệp có năng lực phát triển dự án thông qua đấu giá, đấu thầu.