Hàng triệu tỷ đồng cho vay bất động sản, nhận diện nhóm con nợ lớn nhất

Các ngân hàng khẳng định không siết tín dụng bất động sản và dư nợ lĩnh vực này vẫn tăng. Tuy nhiên, các nhà băng chủ yếu tập trung vào phân khúc cho vay mua nhà, căn hộ để ở.

Tập trung cho vay cá nhân mua nhà để ở

Báo cáo tài chính quý IV/2022 và thông tin từ lãnh đạo các ngân hàng cho thấy phần nào bức tranh tín dụng bất động sản trong năm vừa qua.

Nhiều ngân hàng đang có dư nợ cho vay bất động sản lớn. Riêng tại Techcombank, dư nợ cho vay bất động sản chiếm hơn 71% tổng dư nợ khi trong năm 2022, ngân hàng này đã dành hẳn 300 nghìn tỷ đồng trong tổng dư nợ hơn 411 nghìn tỷ đồng để cho vay bất động sản.

Với 3 "ông lớn" ngân hàng là BIDV, Vietcombank, VietinBank, cho vay bất động sản đã chiếm khoảng 20% tổng dư nợ.

Có thể thấy, năm 2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và dư nợ lĩnh vực này vẫn tăng. Tuy nhiên, các ngân hàng chủ yếu tập trung phân khúc cho vay mua nhà, căn hộ để ở.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng bất động sản của toàn ngành ngân hàng đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế cao nhất trong 5 năm qua.

NHNN cũng cho biết có tới gần 69% tín dụng mảng bất động sản là cho vay tiêu dùng bất động sản. Riêng tại TP.HCM, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã tăng tới 16% trong năm 2022, trong khi tăng trưởng tín dụng chung đạt hơn 13,8%. Trong đó, tín dụng mua nhà để ở, đúng mục đích là sử dụng, tiêu dùng chiếm 70%.

Nhiều năm nay, Techcombank là một trong những ngân hàng mạnh tay cho vay bất động sản, nhưng chủ yếu tập trung khai thác phân khúc khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, nhà để ở. Năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản cá nhân là 190 nghìn tỷ đồng với 46 nghìn khách hàng mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng hơn 4 tỷ đồng.

Đến hết năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản tại BIDV là 275.000 tỷ đồng, chiếm 18,4% tổng dư nợ tín dụng. Nhà băng này cho biết, năm qua tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân với 217.000 tỷ đồng, chiếm 79% dư nợ cho vay bất động sản của BIDV.

Còn tại Vietcombank, "quán quân" nhiều năm liền về kết quả kinh doanh ngành ngân hàng, năm 2022, dư nợ bất động sản tại đây chiếm trên 20%, gồm cả cho vay doanh nghiệp và khách hàng cá nhân mua bất động sản. Tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 17%.

Lãnh đạo Vietcombank khẳng định, bất động sản là lĩnh vực không bị hạn chế nhưng vẫn chủ yếu cho cá nhân vay mua nhà.

Hiện dư nợ cho vay bất động sản đối với cá nhân khoảng 90% tổng tín dụng cho bất động sản; 10% còn lại là cho vay doanh nghiệp bất động sản, trong đó tập trung các doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất.

Tại VietinBank, đến cuối năm 2022, nhà băng này cũng dành hơn 21% tổng dư nợ là cho lĩnh vực bất động sản.

Dư nợ cho vay bất động sản đến hết năm 2022 tại MBBank là 21.358,8 tỷ đồng. Những năm qua, ngân hàng này dành khoảng 8% dư nợ hàng năm để cho vay bất động sản nhưng lựa chọn phân khúc có nhu cầu ở các thành phố lớn, tập trung cho sản phẩm có nhiều nhu cầu sử dụng.

Tại VPBank, năm 2022, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản là 67.593 tỷ đồng; dư nợ cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở là 82.922 tỷ đồng. Tổng dư nợ 2 hoạt động này năm qua là 150.515 tỷ đồng, chiếm 34,3% tổng dư nợ ngân hàng.

Về ưu tiên tín dụng cho bất động sản năm 2023, lãnh đạo các ngân hàng lớn cho biết ngân hàng sẽ tiếp tục tập trung vốn cho vay vào một số lĩnh vực bất động sản như khu công nghiệp - khu chế xuất ở các địa bàn lớn; cho vay mua nhà ở, ưu tiên các địa bàn lớn, chủ đầu tư và khách hàng uy tín.

Đối với bất động sản nhà ở, những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch sẽ áp dụng các chính sách lãi suất hợp lý; đối với cá nhân mua nhà ở sẽ tập trung ưu tiên đồng thời thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao.

Ngân hàng không “ngán” cho vay bất động sản

Nhiều doanh nghiệp bất động sản gần đây liên tục “kêu cứu” do thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng, các kênh dẫn vốn như trái phiếu, cổ phiếu đều gặp khó khăn trong khi ngân hàng “kẹt” thanh khoản.

Tuy nhiên, phản hồi từ các ngân hàng thương mại cho thấy không “ngán” cho vay BĐS mà vấn đề là có khách hàng và dự án tốt để cho vay hay không.

Lãnh đạo các ngân hàng khẳng định không thiếu room hay chính sách để cho vay. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn thì ngành ngân hàng cũng “như ngồi trên đống lửa”. Không phải ngành ngân hàng kỳ thị doanh nghiệp bất động sản mà các doanh nghiệp chưa vay được là do nhiều tài sản đảm bảo của doanh nghiệp chưa thỏa mãn điều kiện pháp lý.

Tổng giám đốc BIDV Lê Ngọc Lâm khẳng định vẫn cho vay bất động sản và không giảm hay kiểm soát đối với dư nợ này.

Còn đại diện Techcombank cho biết, ngân hàng chỉ xem xét hỗ trợ tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm tốt, được người dân quan tâm.

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, khẳng định tất cả dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay. Những dự án liên quan đến nhà ở phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý không đảm bảo khả năng trả nợ hoặc vượt khả năng tài chính của người vay.

"Xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở, mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Có những người mua cả tòa nhà, mua nửa tòa nhà. Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường ách tắc, không bán được hàng, đóng băng thì toàn bộ những khoản nợ ấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn", ông Hùng chia sẻ.

Theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư và nguồn vốn trái phiếu.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện một số hiện tượng như mất cân đối cung - cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội. Tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021, sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Các vụ việc xảy ra trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới mất niềm tin đối với nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp...

Còn bà Trần Kiều Oanh, Trưởng phòng Khối Phân tích định chế tài chính thuộc FiinGroup, thông tin, chất lượng tín dụng đang đi xuống ở nhiều ngành, nợ xấu dần lộ diện kể từ khi Thông tư 14/2021/TT-NHNN của NHNN hết hiệu lực và không được gia hạn kể từ hết tháng 6/2022. Nợ xấu liên quan đến bất động cũng chiếm xấp xỉ 20% tổng quy mô nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Sự suy yếu của thị trường này sẽ gây áp lực lên chất lượng tài sản của ngân hàng trong năm 2023. Rủi ro tín dụng sẽ có sự phân hóa giữa các ngân hàng. Trong đó, các ngân hàng có dư nợ tín dụng bất động sản cao sẽ phải đối mặt với áp lực trích lập dự phòng lớn hơn so với các ngân hàng thuần bán lẻ.

Bất động sản là ngành thâm dụng vốn với vòng quay vốn lên tới 3 năm, thậm chí 5 năm. Nếu không tổ chức, điều tiết tốt sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản, khó khăn trong chi trả cho người dân.

Để giải quyết bài toán tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, cho rằng, trước mắt cần tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro hiệu ứng domino có thể xảy xa. Đồng thời, cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung cầu bất động sản, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý.