Hàng trăm nghìn tỷ bất động sản “đóng băng“ vẫn chờ tháo gỡ

Vướng mắc pháp lý trên thị trường BĐS vẫn chưa được tháo gỡ quyết liệt, hàng trăm nghìn tỷ trên thị trường bất động sản vẫn ở thế “đóng băng”. Thị trường vẫn đang trông chờ việc rã đông được đẩy nhanh hơn.

Vốn lớn vẫn “chôn” trên thị trường

Theo một thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) hồi cuối năm 2022, cả nước có hàng nghìn dự án bất động sản đang triển khai nhưng phải tạm dừng với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 30 tỷ USD), trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội.

Còn theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính riêng trong năm 2022, các dự án bất động sản cấp phép mới và dự án đang triển khai xây dựng đều giảm trên dưới 50%. Hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp.

Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý I năm nay là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2 %) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra, ngay từ khi thành lập, Tổ công tác của Chính phủ đã tiến hành rà soát, làm việc với các địa phương để nhận diện những khó khăn, vướng mắc. Theo đó, TP.HCM với 180 dự án, Hà Nội 170 dự án, Đà Nẵng 75 dự án, Hải Phòng 65 dự án, TP. Cần Thơ 79 dự án được rà soát. Tổ cũng đã nhận được 71 văn bản đề nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp liên quan đến 121 dự án bất động sản. Tổ công tác cũng đã sàng lọc và có văn bản gửi các địa phương những dự án thuộc nội dung tháo gỡ thuộc thẩm quyền của địa phương, cũng như gửi Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan đến các nội dung vướng mắc về lĩnh vực đầu tư, đất đai để có thể nhanh chóng giải quyết.

Theo chia sẻ của đại diện một doanh nghiệp bất động sản, từ nhiều tháng nay, khi thị trường gần như đóng băng thanh khoản, dòng tiền bán hàng ngưng trệ, nguồn vốn trái phiếu, tín dụng ngân hàng ách tắc, công việc của ông chưa khi nào hết bận rộn.

Theo vị này, nhu cầu muốn bán các sản phẩm bất động sản hiện nay rất lớn tuy nhiên nguồn cung mới lại thiếu hụt trầm trọng. Mặt khác, nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản cũng ở mức cao. Không ít những doanh nghiệp đã mời công ty tư vấn vào để đánh giá lại các dự án, môi giới chuyển nhượng cho các doanh nghiệp có nhu cầu vì không còn đủ năng lực tài chính tiếp tục dự án.

“Hàng loạt dự án bất động sản trải la liệt trên bàn để đánh giá pháp lý, tình trạng triển khai là tình cảnh đang diễn ra ở hầu hết các doanh nghiệp địa ốc. Thậm chí, chỉ cần bán được là bán luôn, bán bằng mọi giá. Có những dự án đã giảm đến 50% giá bán so với thời điểm thị trường sốt nóng cách đây 2 năm trước. Điều đó cho thấy một thực trạng rằng, phần lớn các doanh nghiệp địa ốc đều đang hết sức khó khăn”, đại diện doanh nghiệp giãi bày.

Vị này cho biết thêm, nếu tình hình này kéo dài, không thể giải bài toán về dòng tiền, doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” đến hết quý II/2023.

Nói như GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Ví dụ một dự án phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm, tuy nhiên do vướng mắc nhiều luật nên chưa thông qua. 5 năm sau, khi dự án được thông qua thì giá đất tăng gấp 3 - 4 lần. Lúc này ai sẽ ký tính giá đất theo mức 5 năm trước? Nếu tính giá mới, nhà đầu tư chịu nổi không? Do đó, không ai dám quyết định và ký tá vì rủi ro rơi vào lao lý”.

GS. Võ cho rằng, trước mắt tổ công tác phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó, gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án. Trong đó, quy định dự án thế nào được duyệt, dự án như nào bị bỏ lại.

“Một khi Quốc hội duyệt, địa phương mới dám phê duyệt. Nếu Quốc hội không phê duyệt, địa phương cũng không dám quyết. Bởi ách tắc pháp luật là ách tắc lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt và điều này không thể trách họ. Vì đây là nguyên nhân gây ra việc cản trở phê duyệt dự án”, GS. Đặng Hùng Võ nói thêm.

Như vậy, có thể thấy bức tranh thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm trong bối cảnh các điều kiện hỗ trợ thị trường chưa mấy thuận lợi. Lãi suất vay mua nhà cao từ các quý trước dù có giảm nhưng vẫn trên 8%/năm ở thời điểm hiện tại - mức còn khá cao so với khả năng tài chính của người mua nhà. Thêm vào đó là tâm lý chờ đợi mức điều chỉnh lãi suất tốt hơn trước nhiều kỳ vọng về các chính sách vĩ mô mới của Nhà nước được ban hành. Điều này cũng góp phần khiến người mua chưa muốn ra quyết định mua nhà trong thời điểm này.

“Các doanh nghiệp địa ốc hiện đang cạn kiệt dòng tiền, kiệt quệ về sức lực để có thể tiếp tục duy trì hoạt động” cũng là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Bất động sản chờ sáng

Giới phân tích nhìn nhận, thị trường bất động sản - xây dựng suy yếu phần nào đã gây áp lực nặng nề đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm nay. Nhìn vào số liệu của Tổng Cục Thống kê công bố mới đây cho thấy, GDP quý I/2023 của cả nước và tăng trưởng của nhiều tỉnh/thành đều không đạt mục tiêu. Đặc biệt, TP.HCM được mệnh danh là đầu tàu kinh tế của cả nước lại có mức tăng trưởng gần “đội sổ”.

Vì lẽ đó, Chính phủ đang nỗ lực hâm nóng lại thị trường bằng nhiều công cụ hỗ trợ khác nhau. Điển hình là có thể nhiều doanh nghiệp sẽ được giữ nguyên nhóm nợ dù một số đã vi phạm các cam kết thanh toán đối với khoản vay tín dụng, trái phiếu đến hạn theo thông tư quy định về việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Bộ Xây dựng cũng sẽ thành lập danh mục các dự án, tiêu chuẩn và điều kiện được hưởng Chương trình tín dụng trị giá khoảng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP. Đối với phân khúc bất động sản du lịch, các dòng sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chính thức được pháp luật thừa nhận theo Nghị định 10/2023. Hàng trăm ngàn sản phẩm sẽ được cấp sổ, cải thiện niềm tin nơi người mua, góp phần giúp rã đông thị trường.

Đây là cơ sở để các địa phương cũng như bộ ngành tập trung hướng dẫn, giải đáp, tháo gỡ ngay từng dự án. Các địa phương đang tích cực triển khai rà soát, tháo gỡ để thúc đẩy các dự án này sớm triển khai trở lại trong thời gian tới.

Niềm tin dần được củng cố nhờ sự hỗ trợ từ Chính phủ, ngân hàng và các nhà đầu tư ngoại có thể giúp bất động sản chạm đáy và bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới từ quý II/2023 dù con đường vẫn còn gập ghềnh ở phía trước.

TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành Bất động sản, Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, tầm quan trọng của việc tháo gỡ cơ chế, chính sách, khơi thông dòng vốn vực dậy thị trường vào thời điểm này là vô cùng quan trọng.

Thời gian qua, Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều nghị quyết, nghị định, văn bản mới để tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, đó mới chỉ là các giải pháp ngắn hạn. Các chính sách nêu trên chỉ là cơn gió mát thoảng qua thị trường, chưa phải là giải pháp căn cơ lâu dài…

Theo TS. Lượng, cần đưa ra các giải pháp dài hạn: “Trước hết, trách nhiệm làm luật phải là Quốc hội, thẩm luật là các chuyên gia, nhà khoa học… Cùng với đó là phải xây dựng dữ liệu đất đai, bất động sản theo thị trường. Bởi không có dữ liệu thật thì không có những chính sách, quyết sách sát với thị trường. Đó mới là gốc rễ của vấn đề”.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, quý I/2023 được coi là khoảng thời gian “sàng lọc tự nhiên” của thị trường bất động sản. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp bất động sản đến môi giới ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề, cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn.

Theo ông Thanh, thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất là điều chỉnh các quy định pháp luật để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển đang "án binh bất động" đợi luật mới.

Ông Thanh kỳ vọng: “Thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại. Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý”./.