Hàng trăm dự án tắc sổ hồng sẽ được “giải cứu” ?

.

Liên quan việc hàng trăm chung cư trên địa bàn TP.HCM chậm được cấp sổ hồng, mới đây Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan đã có chỉ đạo tháo gỡ. Thế nhưng nếu hồi tố cả dự án cũ, sẽ xảy ra nhiều hệ lụy.

Trước đó, giữa tháng 10.2020, ông Võ Văn Hoan đã có buổi làm việc và nghe báo cáo về kiến nghị giải quyết liên quan việc xác định diện tích đất ở, cấp sổ hồng, trách nhiệm quản lý công trình công cộng tại các dự án nhà ở chung cư trên địa bàn TP với Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Tư pháp, Tài chính, UBND 24 quận huyện…

Sau khi nghe các đơn vị báo cáo, ông Võ Văn Hoan đã kết luận, đối với các dự án xây dựng chung cư trên địa bàn TP, có thể chia thành 2 loại để đề xuất phương án giải quyết. Trong đó loại 1 là các dự án chung cư có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín như: bồn hoa, mảng xanh, hồ bơi, đường nội bộ… thì toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) theo quy định.

Loại 2 là các dự án lớn có nhiều hạng mục, ngoài diện tích đất xây dựng công trình chung cư còn có các công trình tiện ích như khu thương mại, khu thể dục thể thao, công viên, trường học, bệnh viện, các trục đường chính kết nối với đường giao thông công cộng bên ngoài chung cư... thì diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và cấp sổ hồng được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch và có thể chia thành 3 nhóm.

Trong đó, nhóm 1 là nhóm đất xây dựng nhà ở (đất xây dựng chung cư), phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở (bao gồm diện tích đã trừ mật độ xây dựng), cấp sổ hồng cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất ở và nhà nước không quản lý diện tích này.

Nhóm 2 là nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao) nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định).

Nhóm 3 là nhóm đất xây dựng công trình giao thông hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, viễn thông...), chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn thành để bàn giao cho nhà nước quản lý theo quy định. Đối với phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất và không cấp sổ hồng.

Ông Hoan chỉ đạo, đối với các dự án đã triển khai thực hiện trong giai đoạn trước đây, giao Sở Tài nguyên - Môi trường khẩn trương chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch - Đầu tư và các đơn vị liên quan rà soát các quy định trước đây, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình như trên để có cơ sở thu tiền sử dụng đất. Trước mắt, tập trung tháo gỡ, giải quyết đối với các dự án trọng điểm, có nhiều hộ dân, chủ đầu tư bức xúc. Đối với các dự án mới bắt đầu triển khai, các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất ở và cấp sổ hồng theo quy định.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản cho biết theo nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá thặng dư (lấy doanh thu dự kiến trừ chi phí dự kiến - NV) tính tiền trên toàn khu đất hay chỉ tính riêng phần đất xây dựng chung cư đều có giá trị tương đồng, như nhau. Do đó, nếu tính tiền sử dụng đất và cấp sổ hồng theo chỉ đạo của lãnh đạo UBND TP thì các dự án đang triển khai sẽ ủng hộ chủ trương này.

Tuy nhiên, các dự án trước đây, thời mà tính tiền đất theo bảng giá đất (trước năm 2009), thì đa phần có đặc điểm chung là tính tiền đất trên “lõi” và cấp sổ hồng cho phần “lõi” dùng để xây dựng chung cư. Phần lớn các dự án này đã ra sổ hồng lớn cho dự án và thậm chí ra luôn sổ “con” cho khách hàng. Nếu bây giờ TP rà soát lại để thu tiền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư và cả khách hàng.

“TP không nên hồi tố đối với các dự án mà trước đó đã có quyết định giao đất, đã tính tiền sử dụng đất. Còn các dự án đến nay chưa được giao đất thì mới rà soát lại, áp dụng vậy mới phù hợp nguyên tắc pháp luật và tránh các xung đột giữa doanh nghiệp, nhà nước và người dân”, ông này đề xuất.

Ông N.V.T, giám đốc pháp lý dự án của một tập đoàn bất động sản, cũng cho rằng việc rà soát các quy định trước đây, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình để có cơ sở thu tiền sử dụng đất nếu áp dụng sẽ dẫn tới nhiều bất cập, thậm chí là bất ổn. Bởi các dự án này đã được cấp sổ hồng, nếu tính lại sẽ phải xử lý lại thủ tục hành chính từ đầu (điều chỉnh quyết định giao đất, phương pháp tính tiền đất...) chắc sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Đối với trường hợp diện tích xây dựng trên đất không thay đổi nhưng tầng hầm xây dựng lớn hơn khối đế (vẫn nằm trong ranh dự án - NV) thì giờ tính tiền như thế nào TP lại chưa có chủ trương tháo gỡ, trong khi các trường hợp này tại TP.HCM vướng rất nhiều.

“Đối với trường hợp này, chúng tôi đề xuất phần công trình trên đất đã tính rồi thì không tính lại. Đối với tầng hầm vượt so với khối công trình trên đất nhưng vẫn nằm trong ranh dự án thì do đây là đất thương mại, dịch vụ nên cho chủ đầu tư thuê đất và tính tiền theo quy định về thuê đất. Từ đó có cơ sở cấp sổ hồng cho khách hàng”, vị này kiến nghị.