Hàng trăm dự án nhà ở xã hội có nguy cơ truy thu tiền sử dụng đất?

Lại một lần nữa sự xung đột, thiếu thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật bộc lộ ra, lần này là giữa pháp luật đất đai với pháp luật nhà ở, dẫn tới hệ quả khôn lường: Chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn được miễn tiền sử dụng đất với 20% diện tích nhà ở thương mại trong dự án.

Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) đã có những quy định về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước.

Cụ thể theo Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) nhằm bù đắp chi phí, góp phần giảm giá nhà ở xã hội. Nếu dự án không bố trí quỹ đất xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

Để hỗ trợ chủ đầu tư và gián tiếp là hỗ trợ người mua nhà, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP còn quy định chủ đầu tư được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kể cả với quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại.

Hình thức hỗ trợ, ưu đãi này tiếp tục được duy trì khi Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (chỉ bãi bỏ ưu đãi dành 20% tổng diện tích sàn kinh doanh theo giá thương mại nếu không bố trí quỹ đất xây dựng công trình kinh doanh thương mại riêng). Chủ đầu tư vẫn được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Như vậy theo pháp luật về nhà ở thì chủ đầu tư được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất trong dự án nhà ở xã hội, bao gồm cả tiền sử dụng đất đối với phần diện tích kinh doanh thương mại 20%. Theo quy định, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức của toàn dự án không quá 10% tổng chi phí đầu tư và lợi nhuận bao gồm khoản tiền sử dụng đất được miễn này (cơ cấu giá bán căn hộ nhà ở thương mại đã tính cả tiền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư không phải nộp cho Nhà nước).

Có thể nói điểm mấu chốt trong chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà ở xã hội chính là việc chủ đầu tư được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và được dành 20% diện tích để kinh doanh.

Tại các văn bản trả lời doanh nghiệp, địa phương, Bộ Xây dựng khẳng định: "Không có quy định hạn chế về đối tượng và thời hạn chuyển nhượng đối với các căn hộ thuộc phần diện tích 20% sàn để bán theo giá thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Các căn hộ thuộc phần diện tích sàn kinh doanh theo giá thương mại được thực hiện chuyển nhượng như đối với các căn hộ thương mại. Người mua căn hộ thuộc 20% sàn kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng căn hộ".

Khi pháp luật đất đai "vênh" pháp luật nhà ở

Mặc dù các cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã quy định rõ trong Luật Nhà ở, các Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và số 49/2021/NĐ-CP cũng như các Thông tư hướng dẫn (Thông tư số 20/2016/TT-BXD và số 09/2021/TT-BXD) nhưng trong thực tế triển khai, các địa phương bắt gặp vướng mắc khi các Sở, Ngành cùng tham mưu cho UBND tỉnh về việc miễn tiền sử dụng đất.

Lý do là bởi Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, được sửa đổi bởi Thông tư số 10/2018/TT-BTC (Thông tư 76 sửa đổi) lại "siết" các doanh nghiệp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Nhà nước sẽ truy thu tiền sử dụng đất đã miễn, giảm.

Cụ thể, khoản 3 Điều 16 Thông tư 76 sửa đổi quy định: "Cơ quan thuế ghi số tiền sử dụng đất được miễn, giảm vào Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất; đồng thời tại Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất ghi rõ nội dung: Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải nộp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm cho Nhà nước; số tiền sử dụng đất được ghi tại Quyết định này sẽ được tính lại theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng".

Mẫu Quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất theo Phụ lục Thông tư 76 sửa đổi cũng ghi rõ: "Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải nộp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm cho Nhà nước; số tiền sử dụng đất được ghi tại Quyết định này sẽ được tính lại theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng".

Như vậy, mặc dù pháp luật nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn 100% tiền sử dụng đất, gồm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích kinh doanh thương mại 20% nhưng chiếu theo pháp luật đất đai thì đến giai đoạn kinh doanh, bán hàng, khi chủ đầu tư bán căn hộ nhà ở thương mại cho khách hàng thì phải nộp tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ này cho Nhà nước.

Không những vậy, tiền sử dụng đất còn phải được tính lại theo mặt bằng giá tại thời điểm bán căn hộ cho khách hàng và theo thông lệ luôn cao hơn tiền sử dụng đất tại thời điểm chủ đầu tư được miễn. Tức là chủ đầu tư về bản chất không những không được miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích kinh doanh thương mại 20% mà còn phải chịu lỗ. Bởi Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản đề ra nguyên tắc: "Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất".

Giao dịch bán căn hộ nhà ở thương mại (đã được miễn tiền sử dụng đất) gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ này nên chiếu theo khoản 3 Điều 16 Thông tư 76 sửa đổi, cơ quan thuế, tài chính có quyền (đồng thời là nghĩa vụ) truy thu tiền sử dụng đất trước đó đã miễn cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Có thể thấy rằng nếu nhìn tổng thể quy định của Thông tư 76 sửa đổi thì truy thu, "đòi" lại tiền sử dụng đất đã miễn cho doanh nghiệp đã được miễn tiền sử dụng đất nếu doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp lý và phù hợp với nguyên tắc sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả.

Bởi đất đai là một nguồn lực quan trọng, một loại tài nguyên quý giá và Nhà nước cần "siết" để tránh các trường hợp doanh nghiệp nhận ưu đãi về đất nhưng không đầu tư mà tìm cách chuyển nhượng để trục lợi. Và quy định của Thông tư 76 áp dụng cho tất cả các loại hình dự án được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, không riêng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên nếu soi chiếu vào trường hợp bán căn hộ nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội thì đây lại là một quy định hết sức bất hợp lý, thậm chí đã làm "vô hiệu hóa" chính sách nhà ở xã hội. Bởi việc miễn tiền sử dụng đất sẽ chỉ còn mang tính chất danh nghĩa, không thực chất. Khi chính sách ưu đãi quan trọng nhất không còn được thực thi, giá nhà ở xã hội sẽ tăng cao, vượt khả năng chi trả của các đối tượng thụ hưởng.

Kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội đạt tỷ lệ rất thấp so với nhu cầu thực tế của người dân mà nguyên nhân quan trọng nhất nằm ở những vướng mắc, bất cập về thể chế. Ảnh: Trọng Hiếu.

Địa phương lúng túng, trung ương đùn đẩy việc

Gần đây, một số địa phương phản ánh đã gặp lúng túng khi xử lý trường hợp "xung đột pháp luật" này. Cục thuế tại một tỉnh miền Trung đã làm việc với các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (đã bán hết diện tích 20% căn hộ thương mại) để yêu cầu truy thu tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên các chủ đầu tư đều phản đối với lý do: Chủ đầu tư đã bán hết căn hộ thương mại mà theo phương án kinh doanh đã không tính đến việc phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước; nếu Nhà nước truy thu, doanh nghiệp sẽ phát sinh khoản chi phí lớn và không có nguồn để nộp; nếu phải nộp thì doanh nghiệp sẽ thua lỗ.

Có thể thấy rằng thời gian qua, kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội đạt tỷ lệ rất thấp so với nhu cầu thực tế của người dân mà nguyên nhân quan trọng nhất nằm ở những vướng mắc, bất cập về thể chế. Chủ đầu tư bị giới hạn lợi nhuận tối đa 10% trong khi không được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Nếu Nhà nước truy thu tiền sử dụng đất đối với diện tích 20% căn hộ thương mại thì chính sách nhà ở xã hội sẽ càng trở nên kém hấp dẫn, khiến nhà đầu tư không còn mặn mà với loại hình này.

Trên thực tế, đã có hàng trăm dự án nhà ở xã hội được triển khai trong cả nước mà ở đại đa số, chủ đầu tư đều thực hiện bán các căn hộ, diện tích thương mại mà không nộp tiền sử dụng đất phân bổ cho Nhà nước. Các chủ đầu tư tuân thủ đúng cơ chế ưu đãi theo pháp luật nhà ở nhưng nếu chiếu theo Thông tư 76 sửa đổi, cơ quan thuế và tài chính có thể yêu cầu truy thu tiền sử dụng đất.

Khi nhận được văn bản đề nghị hướng dẫn, giải đáp từ một số địa phương thì Bộ Xây dựng (cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở xã hội) và Bộ Tài chính (cơ quan quản lý nhà nước về thu ngân sách, thu tiền sử dụng đất) đều chưa có câu trả lời thỏa đáng để giải quyết dứt điểm tình huống "xung đột pháp luật" này.

Cụ thể, tại văn bản hướng dẫn một địa phương, Bộ Tài chính trích dẫn quy định của Thông tư 76 sửa đổi và đề nghị địa phương liên hệ với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn thực hiện các quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về nhà ở xã hội.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng khi trả lời địa phương cũng chỉ trích dẫn các văn bản do mình chủ trì soạn thảo và đề nghị: "Đối với việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng lại phần diện tích nhà ở nằm trong dự án khu nhà ở xã hội, đề nghị liên hệ với Bộ Tài chính để được hướng dẫn theo thẩm quyền".

Tình huống này một lần nữa minh chứng cho những hạn chế về xây dựng pháp luật ở nước ta: Sự thiếu thống nhất, kết nối, đồng bộ của hệ thống pháp luật; sự rời rạc trong phối hợp của các cơ quan khi soạn thảo văn bản pháp luật cũng như sự hạn chế về khả năng dự báo các nguy cơ tiềm ẩn, các vấn đề nảy sinh khi triển khai.

Trong tình huống cụ thể này, tác giả kiến nghị các cơ quan cần có sự trao đổi, thống nhất để hướng dẫn các địa phương thống nhất thực hiện.

Trước mắt, để xử lý tình huống thì có thể hướng dẫn thống nhất áp dụng nguyên tắc tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: "Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn" (do Thông tư 76 "yếu" hơn các Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, số 49/2021/NĐ-CP nên áp dụng theo các Nghị định).

Tuy nhiên về lâu dài, để xử lý dứt điểm, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cần phối hợp, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật có quy định chồng chéo, mâu thuẫn nêu trên.