Hàng nghìn chung cư cũ “thoi thóp” chờ cải tạo: Lỗi do cơ chế?

Mặc dù đã có nhiều giải pháp để cải tạo chung cư cũ, thế nhưng, sau 20 năm, hiệu quả của các giải pháp này đem lại vẫn rất thấp.

Hiện nay, cả nước có hàng nghìn chung cư cũ đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng tới cuộc sống và tính mạng của các hộ dân sinh sống bên trong.

Riêng tại Hà Nội, có khoảng 1.500 chung cư cũ được xây dựng trong giai đoạn 1960 - 1980; còn tại TP.HCM, có khoảng 475 chung cư được xây dựng trước năm 1975 hiện vẫn tồn tại.

Trước thực trạng nguy hiểm này, Bộ Xây dựng, cùng Sở Xây dựng các thành phố đã có nhiều giải pháp để cải tạo hàng nghìn chung cư cũ đang chờ sập.

Tuy nhiên, cho tới nay, hiệu quả của các giải pháp này còn thấp, rất ít chung cư cũ được cải tạo theo đúng kế hoạch đã đề ra. Tại Hà Nội, số chung cư cũ được cải tạo chỉ chiếm 1%.

Một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội cho biết, với vị trí đắc địa, nằm trong trung tâm thành phố nên nhà chung cư là "miếng ngon béo bở" mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng muốn chia phần. Thế nhưng, có vô vàn khó khăn để biến "giấc mộng vàng" cải tạo chung cư cũ trở thành hiện thực.

"Khâu khó nhất trong quá trình cải tạo chung cư cũ chính là giải phóng mặt bằng. Để thực hiện được điều này, 100% hộ dân phải đồng ý với phương án đền bù của doanh nghiệp. Dù vậy, mỗi người một ý, nên rất khó để có cùng một hướng đi chung", vị này nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện đang được thực hiện theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về xây dựng cải tạo lại nhà chung cư, Thông tư số 21/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 101.

Theo ông Châu, Nghị định 101 lại có nhiều điều khoản bất cập, khiến công tác cải tạo chung cư cũ giậm chân tại chỗ.

Trong đó, 3 yếu tố quan trọng nhất cần phải điều chỉnh lại đó là bổ sung thêm tỷ lệ dân số, điều chỉnh lại giới hạn chiều cao trong quy hoạch và chỉnh sửa lại quy định tái định cư cho người dân sau khi cải tạo.

Giải thích rõ hơn về điều này, ông Châu nói: Theo Nghị định 101, các hộ dân sinh sống trong chung cư cũ sẽ được bố trí tái định tại chỗ không mất phí phát sinh. Tức là sau khi chung cư được cải tạo, tất cả các hộ dân trước đây sẽ được hưởng một ngôi nhà mới với giá 0 đồng.

Ngoài ra, theo quy hoạch chung của TP.HCM, các dự án cải tạo nhà chung cư cũ nằm ở trung tâm thành phố, cụ thể 12 chung cư cũ tại quận 3 sẽ bị giới hạn về chiều cao tòa nhà và khống chế số lượng căn hộ để đảm bảo tỷ lệ dân số.

Ví dụ, một số nhà chung cư cũ tại Lê Văn Sỹ, Cách Mạng Tháng 8 có 4 tầng, sau cải tạo, chung cư mới cũng chỉ có 4 tầng.

Điều này đặt ra vấn đề: sau khi xây dựng xong và tiến hành trả nhà mới cho các hộ dân, doanh nghiệp sẽ không dư ra bất kỳ căn hộ nào để thu hồi vốn.

"Muốn các hộ dân tái định cư tại chỗ không mất tiền, doanh nghiệp phải bỏ vốn ra xây dựng, kèm theo đó là hàng tỷ đồng chi phí cho người dân tạm cư trong thời gian chờ đợi nhà hoàn thiện.

Đó là chưa kể vô vàn các khoản phí, thuế khác liên quan. Như vậy, nếu giới hạn chiều cao khi cải tạo lại chung cư cũ, thì doanh nghiệp lấy nguồn ở đâu để bù đắp chi phí?", ông Châu nói.

Được biết, Bộ Xây dựng đang dự thảo sửa đổi Nghị định 101 về xây dựng lại chung cư cũ và sẽ được công bố vào Quý 4/2020, dự kiến áp dụng vào đầu năm 2021.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung chính sách hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, thí điểm cơ chế đặc thù tại Hà Nội và TP.HCM.

Bộ Xây dựng cho biết, vướng mắc hiện nay là do thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp, không hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm cơ chế đặc thù cho cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM, trong đó bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.