Hàng loạt siêu dự án bất động sản giảm 20-30%, 80/200 công ty BĐS vỡ nợ: Chuyện gì đang xảy ra tại siêu cường số 1 châu Á?

Một "cuộc chiến" giá cả đang lan rộng trên thị trường nhà mới của Trung Quốc. Điều này xảy ra trong bối cảnh chính quyền địa phương bắt đầu giảm bớt sự can thiệp và các nhà phát triển bất động sản “chạy đua” để thu hồi vốn.

Nới lỏng hoặc dỡ bỏ hoàn toàn hướng dẫn về giá nhà mới

Tại Bắc Kinh, một dự án nhà ở tầm trung ở ngoại ô thành phố đã bất ngờ giảm giá 18% trong tháng 5. Điều này buộc các dự án mới ở khu vực lân cận phải tiến hành động thái tương tự để cạnh tranh.

Một "cuộc chiến" giá cả đang lan rộng trên thị trường nhà mới của Trung Quốc

Nhìn tới Thâm Quyến, chính quyền khu vực này cũng đã đồng ý để một khu phức hợp giảm 29% giá trị căn hộ so với năm trước.

Báo cáo của China Index Holdings Ltd. chỉ ra, ít nhất 10 chính quyền thành phố Trung Quốc đã nới lỏng hoặc dỡ bỏ hoàn toàn hướng dẫn về giá nhà mới, từ đó để nhu cầu thị trường (quy luật cung/cầu) đóng vai trò quyết định giá bất động sản.

Các thành phố tham gia vào xu hướng này bao gồm Trịnh Châu, thủ phủ của tỉnh Hà Nam, miền Trung Trung Quốc. Đây cũng là nơi có một trong những địa điểm sản xuất iPhone lớn nhất của Apple. Ngoài ra, thành phố Vũ Hán cũng có quyết định tương tự.

Động thái này dự kiến sẽ thúc đẩy nhiều nhà phát triển giảm giá để cạnh tranh với thị trường nhà thứ cấp - nơi đã chứng kiến mức giảm giá mạnh hơn nhiều. Nhưng nó cũng sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường, khi những người mua tiềm năng có xu hướng chờ đợi giá chạm đáy trước khi tiến hành mua.

Viễn cảnh đó đã đặt ra thách thức lớn cho các nhà phát triển bất động sản vốn đã gặp khó khăn về tài chính.

Điều chỉnh phạm vi giá

Trong nhiều năm qua, cơ quan quản lý nhà ở của Trung Quốc đã điều chỉnh phạm vi giá bán nhà mới thông qua pre-sales permit, một loại giấy phép mà các nhà phát triển bất động sản phải có trước khi họ bán các căn hộ hoặc tòa nhà mà họ đang xây dựng cho người dân.

Cách tiếp cận này đã giúp kiểm soát giá nhà mới ở nhiều thành phố lớn kể từ cuối năm 2016, sau một cơn sốt bất động sản. Tuy nhiên, khi giá nhà thứ cấp rơi tự do, chính sách này lại khiến nhà mới trở nên khó bán. Giá nhà ở mới giảm 7,2% so với thời điểm tháng 6/2021, trong khi giá nhà đã qua sử dụng giảm tới 13,6%.

Giá nhà ở mới giảm 7,2% so với thời điểm tháng 6/2021, trong khi giá nhà đã qua sử dụng giảm tới 13,6%

Chen Wenjing, Giám đốc nghiên cứu tại cơ quan bất động sản China Index Holdings cho biết: “Những hạn chế về mức giảm giá nhà đã cản trở doanh số bán hàng của các nhà phát triển kể từ giữa năm 2021. Việc nới lỏng hoặc loại bỏ các hạn chế như vậy sẽ cho phép họ định giá một cách hợp lý hơn”.

Trong một sự thay đổi cơ bản, doanh số bán nhà hiện hữu đã vượt qua doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc lần đầu tiên vào năm ngoái. Người mua có lẽ đang tìm kiếm những thương vụ giá hời hơn.

Theo số liệu từ Centaline Group, giá nhà cũ ở Thâm Quyến - từng là thành phố đắt đỏ hàng đầu Trung Quốc - đã giảm tới 37% so với đỉnh điểm vào tháng 5/2021. Giá nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Quảng Châu cũng giảm 27% so với đỉnh.

Theo công ty môi giới bất động sản lớn nhất thành phố Leyoujia, các giao dịch hời đã đẩy doanh số bán nhà hiện hữu ở Thâm Quyến vào tháng 7 lên mức cao nhất trong hơn 4 năm qua. Trong khi đó, doanh số bán nhà mới của thành phố lại giảm 11% so với tháng trước. Tương tự như vậy, doanh số bán nhà mới trên toàn quốc đã giảm mạnh hơn vào tháng 7.

Đối với nhiều nhà phát triển đang thiếu tiền mặt và đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh số bán hàng là cách để trấn an các chủ nợ và tránh khỏi việc thanh lý.

Nhưng được biết, ít nhất 20 nhà phát triển Trung Quốc đã phải đối mặt với các đơn xin phá sản. Thậm chí, khoảng 80 trong số 200 công ty bất động sản hàng đầu hoạt động tại Trung Quốc đã rơi vào tình trạng vỡ nợ.

China Real Estate Information Corp cũng cảnh báo rằng có thể còn nhiều công ty khác sẽ vỡ nợ vì doanh số bán nhà mới vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

Diễn biến này khiến chính quyền địa phương gia tăng áp lực. Điển hình, chính quyền tỉnh Quảng Đông đã thúc giục các nhà phát triển huy động vốn thông qua việc thanh lý tài sản và không "nằm im" - một thuật ngữ phổ biến chỉ sự thiếu nỗ lực.

Khi giá nhà mới bắt đầu giảm ở các thành phố lớn nhất của Trung Quốc, có vẻ như Chính phủ đang đi đến những kết luận tương tự, mặc dù các chính sách như vậy vẫn chưa được công bố chính thức.

Vào tháng 5, dự án Oak Bay tại Bắc Kinh do công ty bất động sản do Nhà nước hậu thuẫn - China Resources Land Ltd đã giảm giá chào bán cho một số căn hộ - xuống còn 54.000 nhân dân tệ/m2. Con số này thấp hơn khoảng 18% so với thời điểm ra mắt vào tháng 9 năm ngoái.

Thậm chí, hai dự án lân cận cũng đã nhanh chóng hạ giá. CSC Jiuyue Palace đã giảm giá một số căn hộ xuống còn 56.000 nhân dân tệ/m2. China Blossoms còn “đi xa hơn” khi cung cấp một vài căn hộ với mức giá thấp tới 50.000 nhân dân tệ/m2, thấp hơn 31% so với giá trước đó.

Theo một báo cáo từ Leyoujia, gần như mọi dự án nhà mới ở phía Nam Thâm Quyến đều đang được giảm giá để thu hút người mua.

Yan Yuejin, Phó Chủ tịch bộ phận nghiên cứu của Shanghai E-house nhận định. “Việc loại bỏ các hạn chế về giá cả báo hiệu sự nới lỏng triệt để trong các chính sách bất động sản Trung Quốc”.