Hàng chục triệu căn hộ chưa xây đã bán: “Ác mộng” của thị trường bất động sản Trung Quốc

Giải quyết vấn đề này được coi là chìa khó cho sự phục hồi của thị trường địa ốc nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung, nhưng khó khăn đang ngày càng trở nên lớn hơn...

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang có một vấn đề lớn: con số có thể lên tới hàng chục triệu căn nhà chưa xây xong đã được bán và đến hiện tại chưa được bàn giao cho người mua. Giải quyết vấn đề này được coi là chìa khó cho sự phục hồi của thị trường địa ốc nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung, nhưng khó khăn đang ngày càng trở nên lớn hơn - theo tờ Wall Street Journal.

Đang ngày càng có nhiều doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc vỡ nợ, làm gia tăng số dự án bị đình trệ, dẫn tới số căn hộ dang dở càng lớn hơn. Trong khi đó, người muốn mua nhà đã mất niềm tin vào thị trường vì lo sợ chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn thành dự án. Tâm lý này dẫn tới một vòng luẩn quẩn của giá nhà tụt dốc và càng có thêm nhiều doanh nghiệp bị đứt dòng tiền. Các hộ gia đình đã chờ đợi hàng năm trời để nhận căn nhà mà họ đã mua cũng như “ngồi tên đống lửa” mong ngóng một giải pháp từ nhà chức trách.

20 TRIỆU CĂN HỘ DANG DỞ ĐÃ BÁN TRƯỚC?

Gộp chung lại, những người mua nhà trả trước chờ bàn giao nhà đang là chủ nợ lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Trước khi khủng hoảng xảy ra, các chủ đầu tư đã bán trước căn hộ trong lúc các toà nhà còn đang xây dở, kèm theo đó là lời hứa sẽ giao nhà sau 1-3 năm. Tiền thu về từ việc bán trước nhà là một nguồn vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp, cho tới khi bong bóng địa ốc bắt đầu xịt. Chính phủ Trung Quốc đã ra chỉ đạo đối với các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả các công ty rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, rằng họ cần ưu tiên việc hoàn thành dự án và giao nhà đã bán trước cho người mua.

Hiện chưa có một thống kê chính thức nào về những căn nhà bán trước chưa hoàn thiện, nhưng 5 trong số các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc lớn nhất bị vỡ nợ trái phiếu quốc tế có 266 tỷ USD nghĩa vụ nợ vào thời điểm cuối tháng 6 năm nay. Con số này được cho là một chỉ báo về tổng giá trị đã bán trước của những căn hộ chưa hoàn thiện để giao cho người mua trả trước. Trong số này có 83 tỷ USD nghĩa vụ hợp đồng tại “gã khổng lồ” Country Garden - công ty đã vỡ nợ trái phiếu quốc tế hồi tháng 10. Gần đây, Country Garden cho biết đã giao được 460.000 căn hộ trong năm nay.

Nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của ngân hàng đầu tư Nomura, ông Ting Lu, cho rằng đang có khoảng 20 triệu căn hộ chưa hoàn thiện mà đã được bán trước trên toàn Trung Quốc. Ông Lu cũng ước tính rằng cần tới hơn 440 tỷ USD để hoàn thiện số căn hộ này, đồng thời cho rằng sẽ đến lúc Bắc Kinh chấp nhận rót số tiền như vậy để giải cứu thị trường.

Số lượng khổng lồ căn hộ chưa được bàn giao khiến nhiều hộ gia đình Trung Quốc “khóc dở mếu dở”. Năm ngoái, nhiều người mua nhà ở Trung Quốc đã đóng tiền mua nhà một phần cho công ty China Evergrande Group và các chủ đầu tư gặp khó khác đã doạ dừng việc thanh toán khoản vay thế chấp nhà vì thời gian xây dựng dự án kéo dài.

Trong những tháng sau đó, Chính phủ Trung Quốc đã bơm vào thị trường bất động sản 48 tỷ USD thông qua các ngân hàng chính sách và chính quyền địa phương, nhằm giúp các chủ đầu tư bị kẹt tiền có thể hoàn tất việc xây dựng các toà căn hộ đã bán trước. Ngoài ra, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) tuyên bố sẽ cung cấp 27 tỷ USD vốn vay không lãi suất để các ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư vay với mục đích tương tự.

Nhưng phần lớn số tiền này vẫn đang nằm im trong két của PBOC. Đến tháng 9 vừa qua, các ngân hàng thương mại mới chỉ vay 3% từ gói vay không lãi suất đó - theo số liệu cập nhật hàng tháng từ PBOC.

Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị-nông thôn, Bộ Tài chính và các cơ quan khác của Chính phủ Trung Quốc không công bố đã giải ngân được bao nhiêu vốn hỗ trợ cho việc hoàn tất các dự án bất động sản dang dở. Hồi tháng 8, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị-nông thôn cho biết hơn 1,65 triệu căn hộ bán trước đã được hoàn thiện và bàn giao cho người mua sau 1 năm bộ này triển khai sáng kiến “đảm bảo giao nhà”. Tuy nhiên, cơ quan này không nói rõ còn bao nhiêu căn hộ chưa hoàn thiện.

NHỮNG ĐIỂM NGHẼN TRONG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ

Lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó cho biết họ không thể đáp ứng tiêu chuẩn cấp vốn vay của các ngân hàng thương mại để được cấp vốn cho việc hoàn thành dự án. Họ cũng có khó khăn trong việc vay vốn từ các chính quyền địa phương, và cho biết quy trình tuyển chọn dự án để cấp vốn là thiếu minh bạch và không có sự thống nhất giữa các địa phương.

“Tất cả đều tuỳ thuộc vào mức độ thận trọng với rủi ro của các ngân hàng”, nhà kinh tế trưởng Bruce Pang của công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle nhận định.

Trong một số trường hợp, ngân hàng nói với chủ đầu tư dự án bất động sản rằng họ chỉ cấp vốn vay nếu nếu dự án có đủ tài sản thế chấp để bảo vệ ngân hàng khỏi rủi ro vỡ nợ của chủ đầu tư. Tài sản thế chấp có thể là đất và/hoặc căn hộ chưa bán.

Ngoài ra, chỉ các dự án nhà ở đã bán gần hết nhà và không giao nhà đúng hạn mới thuộc diện được nhà nước hỗ trợ. Mà điều này đồng nghĩa dự án sẽ không có đủ tài sản thế chấp để vay khoản vay mới cho việc hoàn thiện dự án.

Dù cấp vốn vay cho doanh nghiệp bất động sản hoàn thiện dự án đã trở thành một nhiệm vụ chính trị cấp bách đối với các ngân hàng thương mại quốc doanh của Trung Quốc, các nhà băng này vẫn cần đánh giá rủi ro liên quan đến việc cho vay các dự án chưa hoàn thiện để tránh thua lỗ. “Chừng nào còn chưa có những tín hiệu rõ ràng về việc thị trường bất động sản thoát đáy, tôi cho rằng các ngân hàng vẫn sẽ giữ quan điểm thận trọng trong việc cho vay hoàn thiện dự án”, nhà phân tích Betty Wang của ngân hàng ANZ nhận định.

Vòng xoáy đi xuống của thị trường bất động sản Trung Quốc cũng đồng nghĩa giá trị tài sản của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm theo, ảnh hưởng đến mức vốn mà họ có thể vay để hoàn thiện dự án dang dở - theo giám đốc nghiên cứu Song Hongwei của Tongce Research Institute, một viện nghiên cứu chuyên theo dõi và phân tích thị trường bất động sản Trung Quốc.