Hạn sử dụng chung cư

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn cụ thể trong dự luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội chẳng khác nào “cái khó thì đẩy cho dân”.

Giải thích của cơ quan soạn thảo là luật hiện hành - không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư - gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Như vậy, mục đích của đề xuất này là nhằm giải bài toán xây mới, cải tạo các khu tập thể cũ xuống cấp mà chính quyền đã gặp khó trong những năm gần đây.

Nhưng cách giải quyết như vậy không hợp lý. Các công trình chung cư sẽ xuống cấp theo thời gian, do đó cần phải được thẩm định, đánh giá độ an toàn để kết luận có tiếp tục sử dụng hay không. Nhưng tôi thấy cơ quan chủ trì soạn thảo Luật (ở đây là Bộ Xây dựng) đã đánh đồng hai quyền vốn rất rạch ròi là quyền sở hữu và quyền sử dụng. Nhà chung cư có thể bị xuống cấp, không đảm bảo an toàn để tiếp tục ở. Khi ấy, lẽ ra người sở hữu chỉ mất quyền sử dụng chứ không thể bị mất cả quyền sở hữu.

Tôi tán thành ý kiến của GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ và pháp luật (Mặt trận Tổ quốc Việt Nam): "Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp". Vì thế, cơ quan quản lý nhà nước lẽ ra cần nghiên cứu cơ chế hỗ trợ để bảo đảm bảo hộ hai quyền rất rạch ròi, chính đáng về tài sản của người dân, thay vì muốn xóa bỏ quyền sở hữu tài sản tích góp cả đời của rất nhiều người chỉ bằng một quyết định hành chính. Thế chẳng khác nào cái khó, thiệt thòi thì đẩy cho người dân.

Các nhà chung cư kiểu mới hiện đều có quỹ kinh phí bảo trì để đảm bảo được sửa chữa, bảo dưỡng kịp thời, không xuống cấp nghiêm trọng như các khu tập thể cũ.

Tôi đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu vận hành một quỹ (được người mua nhà trích đóng một lần khi mua chung cư mới, tương tự kinh phí bảo trì) phục vụ hỗ trợ đầu tư xây dựng lại các chung cư sau khi không còn đảm bảo điều kiện sử dụng. Một quỹ dài hơi vài chục năm mới phải sử dụng như vậy (giống như quỹ Bảo hiểm Xã hội trong lĩnh vực nhà ở) có thể phần nào đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan khi cần xây dựng lại nhà chung cư.

Nhà nước sẽ có nguồn lực để xây lại, cải tạo chung cư cũ. Còn người dân thì được bảo hộ quyền sở hữu tài sản, không phải e ngại gánh nặng tài chính khi chung cư xuống cấp. Lúc đó, họ sẽ yên tâm bàn giao mặt bằng để xây lại, thay vì lo lắng chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện, hoặc không đảm bảo quyền lợi cho họ sau khi dự án hoàn thành - vốn là những điểm nghẽn hiện nay. Nếu phần kinh phí chi từ Quỹ không đủ, có thể tiếp tục tính toán các cơ chế khác trên cơ sở huy động các nguồn lực, thậm chí nhà nước và nhân dân cùng làm để hỗ trợ người dân được đảm bảo quyền sở hữu của mình.

Ngoài ra, trên thực tế không phải chỉ riêng chung cư mà tất cả công trình xây trên đất khác đều có thể bị xuống cấp, không còn an toàn sau nhiều năm sử dụng. Vì thế, nếu luật chỉ đưa nhà chung cư vào diện sở hữu có thời hạn, phải thẩm định có được tồn tại tiếp hay không thì rõ ràng không đảm bảo sự công bằng. Quy định này sẽ tạo ưu thế cho các loại hình bất động sản khác, dễ dẫn đến méo mó thị trường.

Nếu được thông qua, quy định mới rất có thể sẽ khiến giá đất nền tiếp tục tăng phi mã, tạo gánh nặng cho cả xã hội. Ngược lại thị trường chung cư có nguy cơ rơi vào suy thoái. Nếu nhà chung cư chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định thì người mua sẽ không khác gì người thuê căn hộ cố định trong thời gian dài. Nên rất có thể người dân sẽ không bỏ ra một số tiền lớn (thậm chí phải vay tới 70%) để mua chung cư, thay vào đó họ sẽ tìm phương án thuê đóng tiền theo từng giai đoạn ngắn để giảm bớt áp lực về tài chính.

Chung cư chính là lời giải cho nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trên toàn thế giới. Ở Việt Nam, các chung cư phân khúc bình dân và trung cấp luôn là sản phẩm thanh khoản tốt nhất trên thị trường vì nhu cầu rất lớn và thực chất. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có tác động rất lớn vào thị trường nhà chung cư, khi làm thay đổi bản chất của quyền sở hữu theo hướng giảm quyền lợi của người mua nhà. Tuy nhiên, điều bất cập là cơ quan dự thảo xây dựng Luật lại không đưa ra dự báo tác động của quy định sửa đổi lên thị trường bất động sản.

Cách tiếp cận có phần thiếu thận trọng này khi xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật nói chung sẽ tiềm ẩn nhiều hệ lụy cho xã hội sau này. Nên không chỉ riêng dự thảo Luật Nhà ở, các dự thảo luật khác cũng cần có báo cáo tác động. Và chỉ khi những tác động được làm rõ một cách cụ thể, mang tính định lượng thì Quốc hội mới nên đưa ra quyết định có thông qua một dự luật nào đó hay không.