Hàn Quốc và câu chyện bất động sản

Hàn Quốc là thị trường có nguy cơ cao nhất. Doanh số bán căn hộ tại đây đã giảm một nửa trong 6 tháng đầu năm 2022, sau khi giá nhà tăng 20% ​​trong vòng 2 năm. Ngân hàng trung ương Hàn Quốc đã thắt chặt chính sách tiền tệ và nâng lãi suất từ 0,5% lên 2,25%, đồng thời cảnh báo sẽ còn tiếp tục tăng.

Theo Viện Tài chính Quốc tế, một hiệp hội dành cho các dịch vụ tài chính trên toàn cầu, điều này gây ra rắc rối cho Hàn Quốc, một quốc gia có đến 3/4 tài sản cá nhân nằm trong các bất động sản và nợ hộ gia đình trên tổng sản phẩm quốc nội là cao nhất trong các nền kinh tế lớn, ở mức 100% so với 76% ở Mỹ.

Yong Kwon, một nghiên cứu viên từng làm việc tại Viện Kinh tế Hàn Quốc có trụ sở tại Mỹ cho biết: “Thị trường nhà ở Hàn Quốc không giống các nơi khác. Mọi thứ dường như thay đổi theo chu kỳ”.

Tuy nhiên, bức tranh tại Hàn Quốc vẫn khả quan hơn so với thị trường bất động sản đang bị chính trị hóa và trở nên hết sức căng thẳng tại Đông Âu. Hungary và Cộng hòa Séc đã vươn lên trở thành những quốc gia có tỷ lệ giá thuê nhà trên giá nhà và giá nhà trên thu nhập cao nhất thế giới.

Nhà ở tại Ba Lan có giá thấp hơn, nhưng lãi suất đã tăng từ gần 0% vào một năm trước lên 6,5% ở thời điểm hiện tại, khi ngân hàng trung ương phải giải quyết lạm phát ở mức hai con số. Điều này khiến những người vay thế chấp phải trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, thúc đẩy chính phủ dân túy của Ba Lan phải hành động để kiểm soát tình hình.

Tháng trước, quốc hội nước này đã thông qua một đạo luật cho phép những người đi vay mua nhà được tạm hoãn 8 kỳ thanh toán trong năm nay và năm sau. Động thái này có thể khiến các ngân hàng trong nước thiệt hại 4 tỷ USD từ quỹ dự phòng rủi ro cho vay.

Romania cũng đưa ra các quy định tương tự như Ba Lan để kiểm soát thị trường nhà ở.

Tracy Chen, Giám đốc danh mục đầu tư tín dụng toàn cầu của công ty tư vấn đầu tư Brandywine Global, cho biết cơn bão thực sự vẫn chưa đổ bộ vào thị trường bất động sản ở các quốc gia mới nổi. Trên thực tế, giá nhà chỉ giảm ở một vài quốc gia, chẳng hạn như Hungary và Chile.

Bất động sản ở khu vực Mỹ Latinh, một điểm nóng về lạm phát, đang tăng mạnh một cách đáng ngạc nhiên. Tuy nhiên, thị trường thế chấp trong khu vực chưa bao giờ phát triển tốt, khiến giá cả ít nhạy cảm hơn với các điều chỉnh lãi suất.

Mặt khác, các khách hàng dư dả tiền mặt đang coi việc mua nhà là chiếc khiên chống lại lạm phát. David Bitner, Giám đốc nghiên cứu toàn cầu của công ty môi giới Newmark cho biết: “Các thị trường mới nổi dễ bị tổn thương hơn do người mua có ít vốn chủ sở hữu khi mua nhà và phải sử dụng đòn bẩy tài chính”.

Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường châu Á của CBRE, đối thủ cạnh tranh của Newmark, cho biết thêm phần lớn các nước châu Á đang chứng kiến ​​một phiên bản nhẹ nhàng hơn của vòng xoáy giá nhà và tỷ giá. Ví dụ, Ấn Độ đã tăng lãi suất chỉ từ 4% lên 5%, với lạm phát khoảng 7%.

Các nhà đầu tư nhận thấy rõ điều này. Ông nói: “Chúng tôi thấy nhà đầu tư quan tâm hơn đến Ấn Độ trong hai hoặc ba tháng qua. Áp lực lạm phát nhìn chung không quá tệ ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương”.

Giá bất động sản Singapore tiếp tục tăng cao, đạt mức 3% trong quý 2 năm nay. Trong khi đó, thị trường đối thủ là Hồng Kông đã chứng kiến giá giảm 4% trong năm qua.

Nhìn từ góc độ vĩ mô, các thị trường mới nổi có thể đảo vị trí cho các thị trường phát triển, nếu không thể giảm sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu trong quá trình tự điều chỉnh. Trong khi đó, các thị trường bất động sản lâu đời như Úc và Canada được dự báo sẽ chứng kiến mức sụt giảm nhiều nhất thế giới.

“Lần này, bong bóng bất động sản đang xuất hiện ở các nước phát triển”, bà Chen nói. “Phần lớn trong số 20 nghìn tỷ USD để nới lỏng định lượng tại các quốc gia này đã đổ vào thị trường nhà ở. Tuy nhiên, các thị trường mới nổi cũng sẽ có những khó khăn nhất định cần giải quyết”.