Hạn chế lũng đoạn thị trường bất động sản: Cách nào?

Vừa qua, nhiều địa phương đã ra văn bản yêu cầu siết chặt quản lý việc phân lô bán nền. Các chuyên gia cho rằng động thái siết chặt phân lô bán nền là cần thiết, nhưng về lâu dài thì chưa phải là giải pháp hiệu quả.

Từ cuối 2021 đến nay, tình trạng “sốt” đất đã diễn ra trên diện rộng. Tại không ít khu vực, dù không có dự án đầu tư cơ sở hạ tầng hay thông tin mới về quy hoạch…, giá đất vẫn tăng theo cấp số nhân.

Quá nhiều hành vi gây nhiễu loạn thị trường

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do không ít cá nhân, hoặc nhóm người đã có hành vi đi gom đất, phân lô rồi “thổi” giá, tạo sốt ảo, để bán ra ăn “chênh lệch”, gây lũng loạn thị trường.

Ở một số nơi, đất không rõ nguồn gốc, đất vườn, đất nông nghiệp… cũng được phân lô và rao bán. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng “dự án ma”, bằng thông tin thất thiệt. Từ đó, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính. Đồng thời gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Trước thực trạng này, mới đây, chính quyền nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội đã ban hành văn bản tạm dừng giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở…

“Việc này sẽ góp phần ngăn chặn được hoạt động gom đất hỗn hợp tràn lan rồi phân lô, rao bán trái mục đích sử dụng. Tôi cho rằng sau loạt động thái mạnh của chính quyền các tỉnh, giao dịch đất nền có thể bị khựng lại. Nhưng đây là điều cần thiết. Bởi nếu thị trường đất nền phát triển theo hướng tràn lan, tùy tiện để đầu cơ, trục lợi thì sẽ không mang lại lợi ích gì cho sự phát triển của địa phương, của thị trường nhà ở mà còn góp phần tạo nên tình trạng “sốt đất”, “sốt giá ảo”, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định.

Cũng nói về chủ trương tạm dừng phân lô của các địa phương, ông Phạm Anh Khôi, CEO Công ty tài chính FINA, đánh giá: đây là những chính sách mang lại sự tích cực hơn cho thị trường. Đặc biệt là sẽ góp phần quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền không theo quy hoạch, trái quy định của chính phủ, gia tăng đầu cơ bất động sản và làm ảnh hưởng đến thị trường. Khi những hoạt động này bị cản lại sẽ mang đến lợi ích, đồng thời hạn chế rủi ro cho thị trường và cho cả người mua.

Ngoài ra, chính sách này được ban hành cũng góp phần ghìm bớt sự tăng giá bất động sản do đầu cơ. “Thực tế thì tại những thị trường mang tính đầu cơ cao, hiện giá đất đã giảm rồi. Ví như ở Bình Phước hay những nơi xuất hiện cơn sốt ảo, “sốt” nhanh nhưng ngừng cũng rất nhanh. Còn với những nơi có cơ sở để tăng giá: được đầu tư cơ sở hạ tầng, thu hút dân cư đến ở nhiều… thì vẫn tiếp tục xu hướng tăng giá nhưng sẽ không tăng đột biến”, ông Khôi nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích: việc phân lô bán nền tràn lan đang tạo ra lượng lớn hàng hóa bất động sản lậu trên thị trường do lách luật, do không phải dự án chính thống được phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án đầu tư. Từ đó gây nên nhiều hệ lụy như: làm hỗn loạn thị trường, tăng giá đất, cản trở hoạt động đầu tư chính thống, gây khó khăn trong quản lý quy hoạch tại các địa phương. Vì thế việc ngăn chặn tình trạng này là rất cần thiết.

Đưa "phân lô bán nền" vào quy hoạch

Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trên thực tế, nhiều địa phương có sốt đất đột biến gồm: Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong đã áp dụng chính sách tương tự để ngăn chặn các hoạt động gây hỗn loạn thị trường. Giờ, một số địa phương khi thấy nguy cơ bong bóng bất động sản cũng vận dụng giải pháp này.

Song đây chỉ là giải pháp mang tính nhất thời, giải quyết vấn đề trước mắt chứ chưa thể giải quyết được những bất ổn trên thị trường. Hơn nữa, cách vận dụng này còn mâu thuẫn, thậm chí là trái với một số quy định pháp lý hiện hành. Chẳng hạn như theo Luật Đất đai, với những lô đất đã có sổ đỏ, thì được phép phân chia, phân tách và được phép giao dịch.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng đây chỉ là giải pháp mang tính nhất thời, giải quyết vấn đề trước mắt chứ chưa thể giải quyết được những bất ổn trên thị trường.

Tuy nhiên, với quy định này, cũng cần phải xem lại chủ trương quy hoạch, vấn đề quản lý đất đai. Rõ ràng, nếu một lô đất bán cho nhiều người, rồi xây dựng nhiều nhà lên để ở thì chắc chắn sẽ gây áp lực lên hạ tầng khu vực đó. Như vậy, dù là phân lô bán nền phục vụ nhu cầu thực thì với cách phát triển nhà ở manh mún như thế cũng sẽ tạo ra sự không đồng bộ về cơ sở hạ tầng, đồng thời còn phá vỡ quy hoạch, gây khó khăn cho hoạt động quản lý tập trung đất đai… tại địa phương”, ông Đính chia sẻ thêm.

Do đó, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản, về lâu dài, cần có những quy định pháp lý cụ thể, rõ ràng hơn với vấn đề này, đặc biệt là trong công tác quy hoạch. Có thể thấy tiến độ lập quy hoạch tại các địa phương hiện nay đều đang chậm. Trong khi quy hoạch chính là cơ sở để xác định việc phân lô bán nền ở khu vực đó có nên hay không nên.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, cần xem xét đưa việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, lâm nghiệp vào Luật Đất đai (sửa đổi), để có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương có thể quản lý và quy hoạch đất đai một cách hợp lý và ổn định.