Hai thái cực trái ngược của đất nền ven Sài Gòn

Trong khi bất động sản ở Thủ Thiêm và cả TP.Thủ Đức đang im lìm sau lùm xùm đấu giá 4 lô đất vàng thì ở khu vực Củ Chi và Hóc Môn đang tăng chóng mặt. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, đất nền Củ Chi và Hóc Môn đang có hiện tượng bị thổi giá tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Giá neo cao nhưng giao dịch rất ít

Sau thương vụ đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm với giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, đã có 2 đơn vị xin bỏ cọc và ngừng thực hiện dự án. Còn 2 đơn vị còn lại thì xin nộp trước 100 tỷ đồng trước ngày 30/4. Dù vậy, tác động của phi vụ đấu giá này đang được thể hiện rõ qua tâm lý thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm và các vùng lân cận.

Theo khảo sát của phóng viên, khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi, An Phú, An Khánh (các phường giáp ranh Khu đô thị mới Thủ Thiêm) là những nơi tăng giá mạnh nhất. Giá bán bất động sản phổ biến những nơi này tăng lên khoảng 100 triệu đồng/m2 chỉ trong chưa đầy một tháng sau khi kết quả đấu giá được công bố. Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương… giá bán được đẩy lên 200-250 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức 160-165 triệu đồng/m2 trước đây.

Tại khu vực quận 9 cũ, giá nền đất cũng đã tăng 15-20%, trong đó các lô đất diện tích từ 300 m2 trở lên tăng thêm 8-10 triệu đồng/m2. Khu vực đường Võ Văn Ngân, Tô Ngọc Vân, Đặng Văn Bi (thuộc quận Thủ Đức cũ)… giá nhà đất tăng từ 20-30 triệu đồng/m2. Hiện nay, các chủ đất đang rao bán ở ngưỡng 160-300 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Thế nhưng, dù giá đang neo ở mức cao, nhưng giao dịch lại rất hạn chế, nhất là sau khi các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt xin bỏ cọc. Thậm chí, việc bỏ cọc không chỉ diễn ra ở nhóm khách hàng tổ chức, mà còn xuất hiện ở nhóm khách hàng cá nhân mua bất động sản ở những khu vực xung quanh, với số tiền bỏ cọc dao động từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi giao dịch. Đây là những khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ hay nhà phố ngay sau khi các thương vụ đấu giá đất kết thúc với kỳ vọng giá sẽ tăng tiếp.

Báo cáo mới nhất của trang batdongsan.com.vn cũng cho thấy, hầu hết các dự án xung quanh vùng lõi Thủ Thiêm và khu vực phía Đông TPHCM, mức giá vẫn tăng trưởng cao trên dưới 10%. Tuy nhiên, dù giá tăng nhưng giao dịch lại chậm hơn trước rất nhiều.

Theo bà Phan Thị Bích Trâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Bất động sản Hưng Hưng Thịnh, sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc, nhiều người mua những lô đất lẻ cũng bỏ cọc theo. Việc cả bên bán lẫn bên mua đều có tâm lý chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường đã ảnh hưởng mạnh tới hoạt động giao dịch bất động sản khu vực này.

Đất nền Hốc Môn, Củ Chi lại bị thổi giá

Trái ngược với khu Đông thì khu vực Tây Bắc với hai huyện Củ Chi, Hóc Môn đang được xem như “con gà đẻ trứng vàng” trong mắt giới đầu cơ đất. Thời gian gần đây, 2 huyện này được đề xuất lên quận, thành phố. Đồng thời, Củ Chi và Hóc Môn được UBND TPHCM tổ chức hội nghị xúc tiến đầu tư, kêu gọi đầu tư vào 55 dự án với tổng vốn khoảng 285.000 tỷ đồng.

Do đó, giá đất Hóc Môn, Củ Chi chỉ trong chưa đầy một năm trở lại đây đã tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp 4 lần. Chẳng hạn, vào tháng 6/2021, tại các đường Nguyễn Thị Thiệu, Nguyễn Văn Khạ, Nguyễn Văn Ni thuộc Thị trấn Củ Chi, giá đất chỉ loanh quanh 8-10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đầu tháng 4/2021, giá đất tại các tuyến đường này đã tăng lên 12-15 triệu đồng/m2. Cá biệt, giá đất tại đường Nguyễn Thị Rành, xã An Nhơn Tây tăng 2-3 lần, từ 2,9-4 triệu đồng/m2 lên 10-12 triệu đồng/m2. Tương tự, tại khu vực Tỉnh lộ 7 đi qua xã An Nhơn Tây tăng từ 6,5 triệu đồng/m2 lên 15 triệu đồng/m2.

Đất nền Củ Chi, Hóc Môn đang sốt nóng nhưng nhà đầu tư dễ bị dính đất quy hoạch.

Báo cáo thị trường của Công ty TNHH Chợ Tốt cho thấy, Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm thông tin đứng đầu trong các khu vực, luôn ở mức cao gấp đôi so với khu vực thứ 2 là quận 9 cũ. Tại Củ Chi, khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ ghi nhận lượt tìm kiếm thông tin tăng trưởng mạnh ngay từ giai đoạn sau Tết. So với giai đoạn 4 tuần trước Tết, lượt tìm kiếm ở xã Nhuận Đức tăng 210% và xã Bình Mỹ tăng 152%. Giá bán trung bình cho một mảnh đất 200m2 tại Huyện Củ Chi dao động ở mức 3,4-3,5 tỷ đồng/lô (khoảng 17,5 triệu đồng/m2).

Tương tự, lượng tin đăng về đất đai được rao bán tại khu vực Huyện Hóc Môn tăng mạnh từ giai đoạn tháng 11/2021 và tháng 12/2021 (lần lượt tăng 300% và 500% so với giai đoạn tháng 10/2021) do sự cộng hưởng của hai yếu tố là thị trường trở lại sau thời gian giãn cách xã hội suốt nhiều tháng và thông tin Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước 2025.

Tuy nhiên, môi giới tự do tên Sinh ở xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi nói rằng, hai tuần qua, các loại đất rao bán nhiều nhất vẫn là các loại đất nông nghiệp được đánh bóng thành khu biệt thự, dân cư vườn. Trên thực tế, một số đầu nậu mua đất ruộng, đất rẫy của người dân với giá rẻ, sau đó tự tách thửa thành nhiều lô nhỏ từ 500-1.000m2 rồi bán lại.

Trong khi đó, bà Phạm Thị Thanh Hiền, Chủ tịch UBND huyện Củ Chi cho biết, hiện nay huyện đang quản lý chặt việc tách thửa đất, tránh hình thành những khu phân lô. Bà Hiền cũng thông tin, từ sau khi hội nghị kêu gọi đầu tư vào huyện Củ Chi và Hóc Môn vào tháng 3 thì nhiều người quan tâm đến đất đai ở Củ Chi, Hóc Môn hơn nên giá đất có xu hướng tăng.