Hai kịch bản bất động sản năm Quý Mão

6-12 tháng tới thị trường địa ốc có thể hồi phục thanh khoản, giá tăng trở lại song kịch bản táo bạo này kém khả thi so với dự báo đà giảm tốc kéo dài.

Trải qua một năm 2022 đầy khó khăn vì ế ẩm, rớt giá, tắc nghẽn dòng tiền, niềm tin của người mua tài sản và giới đầu tư xuống thấp, thị trường bất động sản năm Quý Mão được cho là còn nhiều bất định khi cơ hội đảo chiều chưa thật sự vững chắc.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định trước sự khó đoán của thị trường địa ốc năm 2023, cả 2 kịch bản táo bạo và thận trọng đều có thể diễn ra.

Kịch bản táo bạo xảy ra trong năm Quý Mão khi các cơ chế chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ được giải quyết trong quý I như : tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp địa ốc theo hướng hỗ trợ vốn cho dự án dở dang, giãn nợ, gia hạn trái phiếu, lãi suất giảm, room tín dụng mở... Nếu tất cả biến số này đồng loạt diễn biến tích cực sẽ tạo lực đỡ mạnh mẽ giúp thị trường địa ốc nhanh chóng hồi phục từ cuối quý I.

Nếu điều này xảy ra, các dự án cũ sẽ bắt đầu tiêu thụ mạnh trở lại và đến quý III thị trường sẽ hồi phục về mức giá cũ của đầu năm 2022. Nhu cầu du lịch toàn cầu sẽ bùng nổ khi Trung Quốc mở cửa trở lại, Việt Nam vẫn được đánh giá cao về đầu tư sản xuất nên nguồn vốn nước ngoài sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản.

Bất động sản trung tâm sẽ vẫn tăng nhẹ 5-7%, dự án ven tỉnh sẽ tăng giá 10-12% một năm. Bất động sản du lịch sẽ được tiêu thụ trở lại và nhóm tài sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất có thể được tiêu thụ ổn định với biên độ tăng giá 15%. Tuy nhiên, ông Quang nhìn nhận, khả năng xảy ra của kịch bản táo bạo chỉ ước đạt 20%, mức khả thi không cao.

Tổng giám đốc Việt An Hòa cũng dự báo thêm kịch bản thận trọng cho thị trường bất động sản 2023 với tính khả thi cao hơn (tỷ lệ khả thi lên đến 50%). Theo kịch bản thận trọng, đến hết quý 2, các công ty bất động sản mới giải quyết bước đầu ổn định vấn đề nội tại của mình (tồn kho , dòng tiền). Bước sang quý 3 giao dịch mới dần trở lại với điều kiện lãi suất vay ổn định ở mức 10-12% một năm. Với kịch bản thận trọng, thị trường tiếp tục chìm trong khó khăn 6 tháng đầu năm, giá tài sản kéo dài đà giảm trong quý I và II, tuy nhiên đà giảm có thể chậm lại từ quý III.

Với kịch bản thận trọng, bất động sản tọa lạc tại khu trung tâm với TP HCM là hạt nhân sẽ đi ngang nhưng bất động sản vùng ven tiếp tục rớt giá nhiều hơn, giao dịch thấp. Giá bất động sản tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai được dự báo giảm 5-7%, vùng phụ cận như Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 10-15%, giá tài sản ở vùng xa TP HCM như Tây Ninh, Bình Phước, Đắc Nông... có thể giảm 15-20%.

Ông Quang đánh giá tỷ lệ khả thi của thị trường bất động sản theo kịch bản thận trọng này ước tính khoảng 50%, nghĩa là diễn biến thị trường nghiêng về giảm tốc nhiều hơn là tăng tốc. Hai biến số quan trọng có thể tác động mạnh là chính sách tín dụng và tình hình tái cơ cấu công ty lớn. Trong đó, biến số về sự sàng lọc, tái cấu trúc của các công ty lớn đang chiếm trên 70% nguồn cung trên thị trường và dẫn đầu về tạo xu hướng bất động sản. Hiện nay các công ty này đang gặp vấn đề lớn cần giải quyết là dòng tiền và cụ thể là trái phiếu.

CEO Việt An Hòa nhìn nhận, hiện các công ty lớn đang tìm cách thoát ra khỏi tình trạng tắc nghẽn dòng tiền bằng cách gia hạn nợ, bán lại từng phần dự án, M&A, mời cổ đông mới có tiềm lực tài chính vào công ty... Trong quá trình "trị liệu và chữa lành", các doanh nghiệp địa ốc sẽ định hướng lại sản phẩm nhằm xác định lại giá bán phù hợp thị trường, định dạng lại dự án có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, do đó giá bán có thể điều chỉnh linh hoạt về mức hợp lý hơn.

Trong khi đó, nhìn về 2023, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo diễn biến chậm lại, Việt Nam cũng khó tránh những ảnh hưởng với lộ trình tương tự. Theo ông, các vấn đề liên quan trái phiếu và các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản. Song lãnh đạo Savills khẳng định cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cần phải trải qua quá trình này.

Ông Troy Griffiths phân tích, trong năm 2023, quá trình điều chỉnh, thanh lọc sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển bền vững hơn. Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn. Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ dần khỏe mạnh trở lại với ít vấn đề hơn.

Theo đánh giá của Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm trước áp lực lãi suất cao, lạm phát. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không ngằm ngoài xu hướng đó.

Trong bức tranh màu xám, điểm sáng của bất động sản Việt Nam là đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Ông Troy Griffiths đánh giá 6 tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư cá nhân sẽ ưu tiên quan sát thị trường bất động sản trước khi đưa ra mục tiêu hành động. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu có xu hướng dịu lại, giới đầu tư không nên đưa ra các quyết định vội vã. Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro trong 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn. Tuy nhiên, ông cho rằng nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng trong dài hạn.

Với cách tiếp cận thận trọng ngay từ đầu, ông Nguyễn Lộc Hạnh, CEO Ngọc Châu Á dự báo thị trường địa ốc có rất ít cơ hội bứt phá táo bạo cho năm 2023. Thay vào đó, các công ty bất động sản tiếp tục đối mặt nhiều thách thức trong 2-3 quý đầu năm. Vì vậy, các doanh nghiệp địa ốc cần chuẩn bị tinh thần sẽ có ít nhất 6 tháng liên tiếp lỗ và không có dòng tiền.

Để thích ứng kịp thời với sự biến động của thị trường bất động sản trong 12 tháng tới, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tiếp tục tinh gọn mô hình kinh doanh, nâng cao hiệu suất về quản lý và bán hàng, thắt lưng, buộc bụng từng tháng để kiểm soát chi phí.

Riêng với lực lượng môi giới bất động sản cần chuẩn bị tâm lý giảm ít nhất 50% lương và thu nhập, thậm chí không có thu nhập trong nửa đầu năm 2023. Khó khăn chung của thị trường có thể phải chờ đến quý III thậm chí muộn hơn là quý IV năm Quý Mão mới có hy vọng từng bước được tháo gỡ.