Hạ tầng: Con giao hai lưỡi đối với nhà đầu tư

Không thể phủ nhận việc cơ sở hạ tầng được đầu tư sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, các nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông bởi nguy cơ om vốn luôn tiềm ẩn.

Sốt đất từ bản vẽ hạ tầng

Mới đây, lãnh đạo UBND TP. HCM và lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai đã có buổi làm việc với nhau để thống nhất về việc triển khai xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 (TP. HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Ngay sau khi thông tin này được truyền thông rộng rãi, thị trường bất động sản Nhơn Trạch một lần nữa lại dậy sóng sau một thời gian dài im ắng. Rất nhiều nhà đầu tư đổ về đây để đón sóng đầu tư, khiến giá đất tại thị trường này một lần nữa tiếp tục tăng chóng mặt.

Ghi nhận thực tế cho thấy, giá đất tại thị trường Nhơn Trạch đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2018. Cụ thể, những tháng đầu năm 2018, giá đất nền ở đây chỉ 6 - 12 triệu đồng/m2, khu trung tâm thành phố mới cũng dao động khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giá đất tại một số khu vực đã tăng từ 40 - 50%. Cụ thể, mức giá giao dịch đất nền ở khu trung tâm Nhơn Trạch đã vượt lên mức 50 - 70 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại Nhơn Trạch, “cơn sốt” cũng xuất hiện tại huyện Cần Giờ (TP. HCM) ngay sau khi UBND thành phố chấp thuận đề xuất xây dựng cầu Cần Giờ theo hướng nối đường 15B (Nguyễn Lương Bằng nối dài) với đường Rừng Sác.

Mặc dù đợt sốt này không cao trào như những lần trước nhưng nhiều cò đất và giới đầu cơ đã lợi dụng thông tin hạ tầng để đẩy giá, khiến thị trường tại những khu vực này lại rục rịch tăng. Ghi nhận thực tế cho thấy, tại những khu vực đô thị hóa cao như xã Bình Khánh, Cần Thạnh, An Thới Đông, Long Hòa…, giá đất tăng bình quân từ 10 - 15%. Tại xã Bình Khánh, đất thổ cư xung quanh UBND xã có giá trung trình 15 - 20 triệu đồng/m2; đất vườn, đất nuôi trồng thủy sản giá 2 - 4 triệu đồng/m2.

Trước đó, năm 2017, Củ Chi cũng đã lên cơn sốt đất sau thông tin về việc Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đầu tư xây dựng đại lộ ven sông dài 63 km nối trung tâm thành phố với Củ Chi . Đáng chú ý, dù đây chỉ là đề xuất, chưa được UBND TP. HCM chấp thuận, nhưng thị trường bất động sản địa phương này đã tăng lên.

Lý do để lo lắng

Không thể phủ nhận việc cơ sở hạ tầng được đầu tư sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, các nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông. Cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không, vì hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi để đó. Đồng thời, những công trình hạ tầng có thời gian chuẩn bị rất lâu, nếu mua đất trong cơn sốt, rất có thể sẽ bị om vốn, thậm chí lỗ lớn.

Dự án cầu Cần Giờ

Nhơn Trạch hay Cần Giờ không chỉ sốt trong thời gian gần đây, mà tình trạng này đã xuất hiện từ nhiều năm trước. Cụ thể, từ năm 1996, huyện Nhơn Trạch được phê duyệt lên thành phố, là đô thị loại II, với dân số dự kiến khoảng 500.000 người vào năm 2020.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM phân tích, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Trong khi đó, giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, mà đặc biệt là hạ tầng giao thông. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng, những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính thì vẫn có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng nhưng phải nắm rõ tính pháp lý của từng dự án. Chính vì vậy, khi không nắm được thông tin, người dân không nên chạy theo cơn sốt mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất sẽ chịu rủi ro lớn.

“Đây là cái giá phải trả của việc chạy theo hạ tầng, dự án. Do đó, khách hàng cần tỉnh táo để không bị dính bẫy do cò đất giăng ra”, ông Châu cảnh báo.

Trong khi đó, dưới góc độ một nhà đầu tư, ông Trần Huynh, ngụ tại quận Thủ Đức cho rằng, những khu vực như Nhơn Trạch hay Cần Giờ giá đất hiện vẫn còn rẻ nên tính thanh khoản còn lớn. Thực thế cho thấy, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Dù khó khăn nhưng giá khó giảm và khi nóng trở lại, thị trường lại xác lập mặt bằng giá mới cao hơn. Chưa kể, khu vực này có nhiều tiềm năng để tăng giá khi cầu Cát Lái, sân bay Long Thành được đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên, “việc cần làm bây giờ là các nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo, nên chọn mua những mảnh đất có pháp lý đầy đủ, không dính quy hoạch và không nên dùng đòn bẩy tài chính trong trường hợp này, bởi nhiều ngân hàng đang tăng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, như vậy sẽ rất áp lực và không loại trừ khả năng bị thua lỗ”, ông Huynh nói.