Hà Nội: Vì sao cải tạo chung cư cũ còn chậm và chưa hiệu quả?

Nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này là do các khu chung cư cũ đa số nằm ở những vị trí hạn chế chiều cao, nằm xen kẽ với các khu nhà dân nên việc đền bù, giải phóng mặt bằng, xác định giá cho các hộ dân khó khăn.

Hiện nhiều khu chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội đã ở cấp độ D (cấp độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp), tuy nhiên tốc độ thực hiện cải tạo, sửa chữa các dự án này vẫn còn rất chậm, sau 10 năm, mới có 2% số lượng nhà chung cư cũ được cải tạo, xây dựng.

Các chuyên gia lý giải nhiều nguyên nhân, theo đó kiến nghị cần cho Hà Nội cơ chế đặc thù thì mới đẩy nhanh được tốc độ cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Sống thấp thỏm trong những khu tập thể “chờ” sập

Theo ghi nhận của phóng viên tại khu tập thể 443 Ngọc Lâm, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội, dãy nhà tập thể được xây dựng từ những năm 60 nay đã xuống cấp, xập xệ. Nhiều hộ dân sống nơi đây gặp rất nhiều khó khăn trong sinh hoạt và nơm nớp lo sợ bởi không biết, nhà sẽ sập khi nào.

Bà Đào Thị Miến sống tại căn hộ 304 khu tập thể cho biết, bà sinh sống một mình trong căn hộ tập thể này từ năm 1977. Bà là công nhân nhà máy xe lửa Gia Lâm đã về hưu. Căn hộ được cấp lúc đó chỉ vỏn vẹn 7m2, sau đó vì sinh hoạt chật chội nên sau này bà mua thêm căn hộ bên cạnh với tổng diện tích là 14m2.

“Từ đó đến nay, nhà bà chỉ kê được chiếc giường và chiếc tủ thờ, khu bếp trong nhà cũng thường xuyên bị ngập úng và ẩm thấp. Đến nay, cả dãy nhà vẫn dùng chung một nhà vệ sinh công cộng”, bà Miến nói.

Ông Nguyễn Trọng Sinh, chủ căn hộ sinh sống cùng gia đình gần đó đã hơn 40 năm. “Hiện tại, gia đình tôi có 6 người, 2 thế hệ sống trong 2 căn hộ, một căn diện tích 20m2 và một căn 28m2. Do khu nhà đã lâu đời nên kết cấu hạ tầng đã ọp ẹp, xuống cấp. Dù đã nhiều lần tu sửa nhưng tình hình vẫn không mấy cải thiện”.

Cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994 và Thành phố Hà Nội có 1.579 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960 - 1992, đến nay hầu hết đã xuống cấp và hết niên hạn sử dụng.

Nhằm bảo đảm an toàn cho người, tài sản tại các nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường kiểm tra, rà soát, phân loại và lập danh mục những công trình chung cư cũ trên địa bàn.

Hiện đã có hàng trăm hộ gia đình di dời đến nhà tạm cư mà Thành phố bố trí. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Đối với nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D (có nguy cơ sập đổ, phải di dời ngay), hiện trên địa bàn Thành phố còn 5 nhà đang tổ chức di dời gồm 1 nhà tại quận Đống Đa, 4 nhà tại quận Ba Đình.

Cải tạo chung cư cũ còn chậm và chưa hiệu quả

Đó là nhận định của nhiều chuyên gia liên quan đến việc thực hiện, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này là do các khu chung cư cũ đa số nằm ở những vị trí hạn chế chiều cao, nằm xen kẽ với các khu nhà dân nên việc đền bù, giải phóng mặt bằng, xác định giá cho các hộ dân khó khăn.

Theo TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đã có từ hơn 20 năm nay nhưng thực tế đến nay, thành phố mới chỉ kêu gọi được 20 chủ đầu tư làm các dự án cải tạo và xin phê duyệt 23 khu trong tổng số 60 khu chung cư tại Hà Nội. Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay, các dự án của chủ đầu tư chưa được hội đồng quy hoạch kiến trúc thông qua. Do đó chưa có phương án thích hợp để cải tạo.

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm cũng phân tích những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này. Thứ nhất là những bất cập trong các văn bản thể chế.

Trong Luật Nhà ở, Điều 86 - 87, cải tạo nhà chung cư là trách nhiệm của chủ sở hữu. Vậy sau khi Nhà nước bán nhà cho người dân thì chủ sở hữu phải là người dân, chứ chưa nêu rõ vai trò của Nhà nước ở đây...

Việc cải tạo chung cư cũ phải được thực hiện theo quy hoạch chung của Thủ đô. Do vậy, trong nội đô các khu chung cư cũ không được xây cao tầng. Nhưng hầu như các chủ đầu tư lại yêu cầu phương án xây cao tầng, bởi như vậy mới có lãi.

Thứ hai là việc đền bù giải phóng mặt bằng và việc tái định cư tại chỗ.

Hiện nay, khi xây dựng chung cư, các hộ dân được tái định cư tại chỗ nhưng việc đền bù lại tùy từng vị trí. Cụ thể, nhiều hộ dân yêu cầu mức bồi thường từ 1,0 lên 3,0 (Tức 1m2 chung cư cũ thì bồi thường 3m2 căn hộ chung cư mới). Từ đó dẫn đến việc không hài hòa lợi ích giữa người dân, chủ đầu tư và Nhà nước.

Một khó khăn khác từ chủ đầu tư là việc đàm phán với người dân. Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do khúc mắc về hệ số đền bù.

Thứ ba là việc quy hoạch và quản lý sau cải tạo chung cư. Hiện nay, các chủ đầu tư yêu cầu tự lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ nhưng đều không được chấp nhận. Trong các phương án đưa ra đều yêu cầu tăng diện tích căn hộ.

Cả nước phấn đấu bình quân nhà ở là 30m2 một người đến năm 2030. Nhưng các chủ đầu tư đề xuất xây mới từ 45 - 50m2 một người và khi mua thì được chia nhỏ căn hộ để ở. Như vậy là chưa đồng bộ quy hoạch, chủ đầu tư mới chỉ chú trọng đến diện tích sàn để đảm bảo lợi ích, chứ chưa chú trọng để quản lý mật độ dân số...

Cần cơ chế đặc thù

Tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khoá XIV, bên lề phiên chất vấn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà về quy hoạch treo, nhiều đại biểu dành sự quan tâm đối với việc cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ.

Đại biểu Nguyễn Văn Chiến (Hà Nội) cho rằng, cần vận dụng cơ chế đặc thù của Thủ đô để gỡ khó trong cải tạo chung cư cũ.

Theo Đại biểu Nguyễn Văn Chiến, vấn đề cải thiện đời sống dân sinh, an sinh xã hội; đặc biệt là bộ mặt của Thủ đô; trong đó có vấn đề quy hoạch và cải tạo, xây mới chung cư cũ là những vấn đề rất cần thiết vừa góp phần chỉnh trang đô thị, vừa đảm bảo an sinh xã hội, cải thiện chỗ ở cho người dân.

Nhiệm kỳ tới, lãnh đạo Thành phố Hà Nội cần quan tâm đặc biệt đến vấn đề này, có phương án và kế hoạch để giải quyết số chung cư cũ đang rất nhiều mà cải tạo, xây mới lại đạt tỷ lệ quá thấp nhằm đáp ứng, mong mỏi và nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân. Cùng với thay đổi bộ mặt đô thị, hệ thống cơ sở hạ tầng được phát triển sẽ giúp nâng chất lượng cuộc sống của người dân Thủ đô.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cơ chế, chính sách chưa phù hợp, từ đó kìm hãm khả năng giải quyết. Tình trạng chậm trong cải tạo chung cư cũ đã tồn tại rất lâu nhưng chưa có sự cải thiện. Do đó, cần rà soát, nghiên cứu tìm ra gốc vấn đề để khắc phục đúng điểm nghẽn.

Hiện Hà Nội dẫn đầu cả nước trong số lượng chung cư cần cải tạo; trong khi đó, tỷ lệ cải tạo quỹ nhà này trong suốt 10 năm qua chỉ khoảng 2%. Có những doanh nghiệp đã được giao và hoàn thành quy hoạch 1/500 nhưng lại vướng vì phải xếp hàng chờ được kiểm định.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cũng cho rằng, cần quy hoạch tốt các khu chung cư cũ trước khi cải tạo.

Một trong những yếu tố thành công của phát triển đô thị là làm tốt quy hoạch. Cùng với việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ thì quy hoạch quỹ nhà này đặc biệt quan trọng bởi sẽ ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị tại Thủ đô.

Theo Đại biểu Nguyễn Văn Cường, cần phải làm đồng bộ từng khu vực, tránh trường hợp chủ đầu tư chọn những vị trí “đắc địa” để làm trước. Khi đó, việc cải tạo chung cư cũ để chỉnh trang bộ mặt đô thị sẽ thất bại bởi sự lộn xộn ngay trong chính dự án, có nguy cơ hình thành khu ổ chuột xen lẫn và không bao giờ giải quyết được.

Điển hình với các khu chung cư cũ tập trung đông dân như Kim Liên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ, Thành Công... thì càng cần có quy hoạch chi tiết. Mục tiêu cần đặt ra là kiến tạo lại tại các vị trí này những khu đô thị mới hiện đại; thậm chí, tạo ra giá trị mới, cao hơn...