Hà Nội, TP.HCM siết thuế cho thuê nhà: Ai hưởng lợi?

Sau khi phát hiện nhiều chiêu né, lách thuế, 2 cục thuế Hà Nội và TP.HCM đã có những động thái nhằm quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê văn phòng.

Khi nào người cho thuê nhà cần nộp thuế?

Theo điểm b, khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản mà có tổng doanh thu trong một năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế, bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Doanh thu tính thuế hay nói cách khác là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.

Trường hợp người cho thuê nhà có tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức 5% và thuế giá trị gia tăng 5%.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, để xác định cá nhân không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Căn cứ điểm a, khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Theo khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x 5%

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x 5%

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế sẽ là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán, dựa trên hợp đồng cho thuê nhà.

Phát sốt với tiền thuế "phố nhà giàu" ở Hà Nội

Theo báo Dân trí, hiện ở một số khu phố chính nằm trong phố cổ ở Hà Nội, giá thuê nhà kinh doanh mặt phố khá đắt đỏ, giá thuê dao động từ 500.000 đồng đến 1,2 triệu đồng/m2; những khu phố trung tâm quận Hoàn Kiếm, đường lớn, diện tích lớn, giá thuê theo m2 có thể từ 1 - 3 triệu đồng/m2.

Tại phố Phan Châu Trinh, nhà diện tích 150 m2, có giá rao thuê hơn 440 triệu đồng. Theo tìm hiểu, mức giá cho thuê thực tế của khu phố này là từ 2,5 triệu đồng/m2, có thời điểm lên đến 4 triệu đồng/m2, dịch Covid-19 có ảnh hưởng nhưng vẫn không giảm chi phí cho thuê mặt bằng tại khu phố này.

Thực tế, tại một số con phố cổ của Hà Nội, giá thuê nhà phố (chủ yếu tầng 1 đến tầng 3) dao động từ 40 - 120 triệu đồng khá nhiều. Giá nhà cho thuê ở các quận khác như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng có giá thuê kinh doanh, nhà ở rẻ hơn so với các khu vực phố cổ.

Đại diện Tổng cục Thuế cho biết, với các hình thức cho thuê nhà kinh doanh, việc nộp thuế là bắt buộc và cơ quan thuế địa phương khuyến khích doanh nghiệp, người dân ký hợp đồng ba bên với ngân hàng, cơ quan thuế để tránh các xung đột về thuế.

Tại khu vực phố cổ, hình thức cho thuê nhà ở rất ít, thậm chí không có do chi phí thuê đắt đỏ. Hoạt động đánh thuế cho thuê nhà ở chủ yếu diễn ra ở các quận khác như Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai...

Hiện, chi phí thuê các căn biệt thự tại Hà Nội dao động từ 15 - 40 triệu đồng/căn, các loại nhà mặt phố, nhà ở trong ngõ, hẻm, chung cư đều có mức giá từ 4 - 15 triệu đồng/căn, nhà.

Nhiều chiêu thức lách nộp thuế

Theo báo Lao động, pháp luật quy định rõ như vậy, nhưng việc trốn thuế xảy ra ở nhiều hình thức khác nhau. Chiêu thức trốn thuế chủ yếu là chủ nhà thông đồng với khách thuê để không làm hợp đồng thuê. Ví dụ, có những căn nhà cho thuê với giá 16 triệu đồng/tháng nhưng khi kiểm tra hợp đồng thì trên hợp đồng chỉ ghi 8 triệu đồng/tháng.

Hay có những trường hợp khi bị đơn vị thuế kiểm tra, cả chủ nhà và khách đều chống chế nhận nhau làm “người nhà” cho ở nhờ không thu tiền để có thể tránh thu thuế. Hợp đồng không có, thanh toán lại bằng tiền mặt trao tay, thế nên cơ quan thuế rất khó để xử lý.

Để tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cơ sở lưu trú cùng với việc phòng chống dịch bệnh trên địa bàn, mới đây Cục Thuế TP.Hà Nội có công văn chỉ đạo các chi cục thuế quận, huyện, thị xã tăng cường phối hợp quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.

Trước đó, Cục Thuế TP.HCM cũng đã tiến hành rà soát các hộ cho thuê nhà để quản lý thuế; đồng thời cũng đã tham mưu UBND TPHCM về phối hợp quản lý thuế đối với tổ chức, cá nhân cho thuê nhà. Tuy nhiên, việc này cũng dễ nảy sinh ra nhiều vấn đề. Ngoài việc có thể mang lại lợi ích cho ngân sách, nhưng cũng phải cân đối, chọn thời điểm để hài hòa với người dân đi thuê, tránh tình trạng không đạt được chính sách điều tiết của chính sách thuế.

Đừng để người thuê “gánh” thêm chi phí

Theo chia sẻ của PGS, TS Đinh Trọng Thịnh - nguyên giảng viên Học viện Tài chính trên báo Dân trí, với đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, việc áp dụng chặt chẽ thuế cho thuê nhà sẽ giúp ngân sách tăng thu thêm khá lớn trong bối cảnh các sắc thuế nội địa cần tăng cường để quản lý.

Tuy nhiên, việc áp dụng thuế cho thuê nhà ở mức như nào để vừa hiệu quả quản lý thuế, vừa không khiến tăng giá thuê nhà, tránh chiêu né, lách thuế.

Hiện nay, hợp đồng cho thuê nhà giữa cá nhân với doanh nghiệp cho thuê nhà diện kinh doanh, cho thuê nhà có yếu tố nước ngoài thường hợp đồng ba bên hoặc nhiều bên vì liên quan đến quy định phòng chống cháy nổ, điều kiện kinh doanh... Giá thuê thường công khai và các thông tin đều được rà soát.

Tuy nhiên, với hình thức thuê nhà ở cá nhân giữa người Việt với người Việt thường chỉ có hợp đồng hai bên và giá tiền thuê nhà bị hai bên khai thấp để né thuế, điều này đã khiến ngân sách Nhà nước thất thu.

Theo một số chuyên gia về thuế, cơ quan thuế cần làm rõ giá cho thuê bình quân và giá thấp hơn giá bình quân, để làm rõ hành vi trốn thuế, né thuế. Bên cạnh đó, hiện chi phí thuế 5% thuế VAT, và 5% thuế thu nhập cá nhân của người cho thuê nhà bị cho là cao hơn nhiều so với các loại hình đầu tư kinh doanh khác như massage, karaoke... phải chịu (chỉ 2-5%).

"Người cho thuê nhà cũng phải bỏ ra chi phí xây dựng, đầu tư, mua sắm và gánh chịu các chi phí liên quan. Chính vì vậy, doanh thu tính thuế cần nâng cao để khuyến khích người dân tự động nộp thuế, đặc biệt tránh hành vi né, lách thuế", ông Thịnh cho hay.

Trong khi đó, chia sẻ trên báo Lao động, chuyên gia thuế TS Nguyễn Ngọc Tú cho rằng, việc đánh thuế có thể khiến người đi thuê gặp khó khăn vì chủ nhà đẩy chi phí thuế sang người đi thuê. Tình trạng dẫn tới không thực hiện việc thu thuế, và dẫn tới không đạt được tính chất điều tiết của chính sách thuế. Ông Tú nói thêm, dù dịch COVID-19 đang phức tạp, kinh doanh còn gặp nhiều khó khăn nhưng việc kiểm soát, truy thu thuế cần được thực hiện một cách chặt chẽ hơn. Chính quyền địa phương nên tổ chức vận động, tuyên truyền chủ hộ kinh doanh đăng ký tạm trú, thường trú cho khách thuê.

Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, để tránh các trường hợp trốn thuế, cơ quan chức năng cần hướng dẫn các cá nhân, hộ gia đình cho thuê lập hồ sơ để đăng ký nộp thuế, kê khai thuế đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, có thể vận động các cá nhân, doanh nghiệp thuê nhà, căn hộ cung cấp thông tin hợp đồng để có căn cứ so sánh, đối chiếu, phát hiện người trốn thuế.

Nghiên cứu nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế

Trao đổi trên báo chí mới đây, đại diện Tổng Cụ thuế cho biết đang nghiên cứu, đề xuất Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trong chương trình sửa Luật thuế giá trị gia tăng trong thời gian tới.

Lý do đề xuất là bởi hoạt động cho thuê nhà của cá nhân hiện nay phải đóng mức thuế suất cao nhất (10%) so với nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác (từ 4,5% đến 7%), ngưỡng này đã không còn phù hợp với tình hình thực tiễn. Nếu so sánh với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế thì việc cá nhân bỏ nhiều tỷ để đầu tư bất động cho thuê phải chịu thuế 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là không hợp lý.

Những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản). Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành, sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.

Cũng theo đại diện Tổng Cục Thuế, sẽ không nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế với dịch vụ lưu trú. Theo đó, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: Thứ nhất, cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí. Thứ hai, dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

Thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.