Hà Nội tăng diện tích tách thửa đất ở lên 50 m2: Không ảnh hưởng tới giá?

Chuyên gia cho rằng, Hà Nội tăng diện tích tách thửa đất lên 50 m2 là “hàng rào kỹ thuật” để kiểm soát gia tăng dân số, hạ tầng và không ảnh hưởng đến giá nhà đất.

Hà Nội tăng diện tích tách thửa đất ở tối thiểu lên 50 m2 từ 7/10

UBND TP.Hà Nội mới đây ban hành Quyết định số 61 quy định các nội dung quan trọng liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 7/10, áp dụng cho các cơ quan Nhà nước, người sử dụng đất theo Luật Đất đai và các bên liên quan trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.

Đáng chú ý, về tách thửa đất ở, tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2.

Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2. Điều này nhằm bảo đảm quy hoạch hợp lý, tránh chia nhỏ thửa đất quá mức.

Về đất thương mại, dịch vụ tại phường, thị trấn phải có chiều dài và chiều rộng tối thiểu từ 4m và 10m trở lên, với diện tích ít nhất là 400m2. Tại các xã, diện tích tối thiểu là 800m2 cho đất thương mại, dịch vụ.

Đất phi nông nghiệp không thuộc nhóm thương mại, dịch vụ cần diện tích tối thiểu 1.000m2 tại phường, thị trấn và 2.000m2 tại các xã.

Riêng đất nông nghiệp, thửa đất trồng cây hằng năm tại phường, thị trấn cần diện tích tối thiểu 300m2, cây lâu năm 500m2 và rừng sản xuất 5.000m2.

Tại các xã, diện tích tương ứng là 500m2, 1.000m2 và 5.000m2. Quy định này giúp bảo đảm quy mô canh tác hợp lý, tránh việc chia nhỏ gây khó khăn cho sản xuất nông nghiệp.

Nếu người sử dụng đất muốn dành một phần để làm lối đi, thửa đất phải bảo đảm lối đi có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên tại phường, thị trấn và từ 4m trở lên tại các xã. Sau khi tách, thửa đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về loại đất quy định trong Luật Đất đai.

“Hàng rào kỹ thuật” để kiểm soát gia tăng dân số, giảm tải hạ tầng

Bàn về quy định tăng diện tích tách thửa đất ở tối thiểu lên 50m2, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản - nói rằng khi đánh giá về một chính sách thì cần phải nhìn nhận trên nhiều khía cạnh, bao gồm tính hợp pháp và tính hợp lý.

“Về tính hợp pháp, việc UBND TP.Hà Nội ban hành quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất là thực hiện đúng thẩm quyền được giao tại Điều 220 Luật Đất đai 2024”, ông Đỉnh nói.

Về tính hợp lý, vị chuyên gia cho rằng, Hà Nội đang xây dựng, thực thi các chính sách nhất quán nhằm giảm thiểu sự gia tăng dân số cơ học, đặc biệt tại khu vực nội đô, nhằm đảm bảo chất lượng sống và duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

“Trước đó, HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết số 10 năm 2023 về diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú. Với trường hợp thuê, mượn, ở nhờ thì diện tích nhà ở phải đạt tối thiểu 15m2/sàn/người với khu vực nội thành, 8m2/sàn/người với khu vực ngoại thành.

Việc nâng cao diện tích tối thiểu được tách thửa cũng có ý nghĩa tương tự, giúp hạn chế sự bùng phát dân số. Nếu không kiểm soát được dân số thì sẽ dẫn đến quá tải hạ tầng. Việc thành phố đặt ra các “hàng rào kỹ thuật” để kiểm soát gia tăng dân số là cần thiết và trong thẩm quyền”, ông Đỉnh nêu ý kiến.

Giá đất sẽ không tăng

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property đồng tình với quy định tách thửa mới. Theo ông, quy định này sẽ hạn chế được những căn nhà có diện tích quá nhỏ làm xấu hình ảnh đô thị thậm chí còn ảnh hưởng tới khả năng phòng cháy chữa cháy.

Thực tế hiện nay, ông Toản nhìn nhận những lô đất, căn nhà rộng 30-40m2 là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân bởi vừa tầm tiền, có thể xây nhiều tầng để nâng diện tích sử dụng.

Do đó, thời gian qua, không hiếm tình trạng các nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở, diện tích lớn rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn.

Ông ví dụ một căn nhà trong ngõ ở trung tâm 30m2 hiện nay có giá khoảng 4-5 tỷ đồng/căn nhưng nếu nâng diện tích tách thửa 50m2 thì giá trị khoảng 7-8 tỷ đồng. Từ đó hạn chế khả năng tiếp cận của một số người, chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng có khả năng chi trả. Điều này tác động tới tính thanh khoản giảm xuống nên giá thành có thể sẽ giảm hơn hiện tại.

Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ông Nguyễn Văn Đính, cũng cho rằng quy định tăng diện tích tách thửa đất ở tối thiểu lên 50m2 sẽ không tác động tới giá thành và thị trường, bởi theo quy định cũ, diện tích tách thửa ở nội đô là 30m2 thì hiện nay những mảnh đất nào đủ điều kiện đã tách thửa hết.

Song, ông đánh giá, quy định mới làm khả năng tiếp cận nhà ở của một số người hạn chế hơn, vì diện tích tách thửa lớn thì giá trị căn nhà cao hơn.