MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Hà Nội: Loạn giá nhà ở xã hội thứ cấp – Hồi kết ở đâu?

Từng là phao cứu sinh cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội (NƠXH) nay lại đang bị đẩy giá lên tiệm cận nhà thương mại trên thị trường thứ cấp. Thực trạng này đặt ra câu hỏi lớn: Điều gì đang khuấy đảo phân khúc vốn dĩ an sinh này, và liệu cuộc chạy đua giá cả phi lý này bao giờ mới tìm thấy điểm dừng?

Những con số từ thị trường Hà Nội đang phơi bày một nghịch lý chua cay: nhà ở xã hội (NƠXH) — vốn được xem như giải pháp an cư cho người thu nhập thấp — nay lại được mua đi, bán lại với giá “nhảy múa”, tiệm cận, thậm chí vượt xa giá nhà thương mại cùng khu vực.

Từ Đồng Mô (Hoàng Mai), một căn hộ 70m² được rao đến 4,25 tỷ đồng, tương đương hơn 61 triệu đồng/m² — gấp hơn 4 lần giá gốc lúc mở bán năm 2016. Tương tự tại Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm), giá chuyển nhượng dao động 54–61 triệu đồng/m², tăng gấp 3,5 lần thời gian trước. Tới NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm), chỉ chưa đầy 2 năm, giá một m² từ 19,5 triệu đồng vọt lên 68 triệu đồng — một mức tăng “đột biến” khó kiểm soát.

Những con số này hoàn toàn không phản ánh chất lượng tương xứng. Nhiều khu nhà ở xã hội đã xuống cấp, tiện ích nghèo nàn, hạ tầng chưa đồng bộ, thế nhưng giá vẫn được đẩy lên bởi tâm lý thị trường, khan hiếm nguồn cung, nhu cầu ở thật lẫn mua để “đầu cơ”. Có khách mua như anh Mạnh Hưng (Hải Phòng) lắc đầu ngao ngán: “Nhà ở xã hội mà giá 60–65 triệu đồng/m², tiện ích kém, khu vực chưa hoàn thiện — thế này thì người thu nhập thấp biết mua bằng cách nào?”

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, thị trường NƠXH biến động bởi ba hình thức mua – bán: mua trực tiếp từ chủ đầu tư, mua sau thời gian 5 năm khi được phép sang tên, hoặc mua “chui” bằng giấy ủy quyền. Hiện tượng mua bằng ủy quyền, giấy tay — dù rủi ro pháp lý — vẫn diễn ra tại nhiều khu, tiếp sức bởi khan hiếm nguồn cung, nhu cầu ở thật cao, cộng thêm tâm lý mua để “đón sóng” tăng giá.

Nghịch lý ở chỗ, chính sách NƠXH được lập ra để chăm lo nhà ở cho người thu nhập thấp, nay lại rơi vào tay giới mua đi, bán lại. “Những người mua không hoàn toàn có nhu cầu ở mà chủ yếu để mua rồi sang tay kiếm lời. NÓXH đã biến từ tài sản an sinh sang một hàng hoá thị trường”, luật sư Đỉnh nhận xét.

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 quy định, NƠXH chưa đủ 5 năm mà mua bán, sang tên là vi phạm; nếu đủ 5 năm, chủ sở hữu được mua bán theo giá thị trường nhưng buộc hoàn trả ưu đãi nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế, khung pháp lý này chưa đủ sức kiểm soát. Hàng chục dự án ghi nhận mua — sang — sang bằng giấy ủy quyền hoặc bằng “viết tay”, qua mặt cơ quan quản lý.

Những lỗ hổng này tiếp sức cho thị trường ngầm, đẩy giá nhà ở xã hội tăng nóng, tiếp tục đè nặng lên cơ hội tiếp cận nhà ở của chính những người thu nhập thấp. Chưa kể, một số khu vực NƠXH đầy xe sang, tiện ích cao, phản ánh việc mua sai đối tượng, tài sản được sử dụng sai mục đích.

Đóng lại khoảng trống này, luật sư Đỉnh khẳng định: “Cung khan, cầu cao — nếu không kiểm soát, thị trường sẽ tiếp tục méo mó.” Giải pháp trước hết là đẩy mạnh nguồn cung bằng cách hoàn thành chương trình 1 triệu NƠXH đến năm 2030, khích các nhà phát triển tham gia bằng ưu đãi, quỹ đất. Cùng lúc, khâu xét duyệt, kiểm soát mua — bán, sang tên cần được siết chặt, xử lý triệt để các giao dịch trái luật, khắc phục lỗ hổng chính sách.

Một hướng tiếp cận khác được luật sư Đỉnh đề xuất là thay thế mô hình sở hữu bằng cho thuê dài hạn, qua đó kiểm soát được đối tượng sử dụng, khống chế việc mua đi, bán lại kiếm lời. Bên cạnh đó, chính sách tài chính cũng cần được hoàn thiện, khắc phục thủ tục rườm rà, hướng dòng vốn ưu đãi đến đúng đối tượng thu nhập thấp.

Về dài hạn, nếu hoàn thiện được khung pháp lý, kiểm soát thị trường, đa dạng hoá nguồn cung, NƠXH hoàn toàn có thể hoàn thành sứ mệnh của mình — an cư cho đa số — thay vì biến thành một “đích ngắm” béo bở của giới mua bán kiếm lời.