Hà Nội: Giải “bài toán” cải tạo chung cư cũ

Dù nhiều nút thắt đã được tháo gỡ, song nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ đến nay vẫn chưa có chuyển biến rõ nét. Do đó, TP Hà Nội đang đặt ra quyết tâm cao để giải quyết "bài toán" này.

Để tạo đột phá trong cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng Hà Nội đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Theo ông Võ Nguyên Phong - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, từ đầu năm 2024 đến nay, Sở Xây dựng đã tổ chức 5 cuộc họp và có các văn bản đôn đốc, hướng dẫn các quận, huyện nơi có nhà chung cư, tập trung đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ đã lựa chọn trong giai đoạn 2021 - 2025.

Nỗ lực cải tạo chung cư cũ

Mới đây, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã trực tiếp thị sát Nhà chung cư A, khu chung cư cũ Ngọc Khánh (quận Ba Đình) và làm việc với các cơ quan, đơn vị liên quan. Đây là nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm cấp độ D, hàng chục hộ thuộc đơn nguyên 1 đã được di dời tới nơi tạm cư để bảo đảm an toàn.

Tại buổi làm việc, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã đưa ra giải pháp, đó là chọn 3 khu chung cư cũ trên địa bàn quận Ba Đình ưu tiên triển khai đợt 1 để tập trung lãnh đạo, chỉ đạo, tạo bước đột phá trong triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.

Bên cạnh đó, ban Cán sự đảng UBND thành phố sẽ chỉ đạo xây dựng kế hoạch, phân công cụ thể các cơ quan, đơn vị, địa phương, bảo đảm rõ cá nhân phụ trách, rõ tiến độ từng ngày theo các nhóm nhiệm vụ, giải pháp như: Quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, họp bàn lấy ý kiến nhân dân, xác định hệ số K... hướng đến mục tiêu chọn được nhà đầu tư vào cuối năm 2024 để năm 2025, khởi công cải tạo, xây dựng lại 1 - 2 khu chung cư cũ.

Ông Đinh Tiến Dũng nhấn mạnh, điều quan trọng là phải chọn đúng nhà đầu tư đủ năng lực và có thể thực hiện dự án trong thời gian khoảng 3 năm để người dân không phải tạm cư quá dài, tạo sự lan tỏa, thống nhất, tin tưởng để làm tiếp ở các khu chung cư khác. Đồng thời, cải tạo chung cư cũ cũng là nhiệm vụ cấp thiết, một trong những nhiệm vụ đầu tiên để tái thiết đô thị, xây dựng Thủ đô ngày càng “Văn hiến - Văn minh - Hiện đại”.

Liên quan đến vấn đề cải tạo chung cư cũ, theo các chuyên gia, bước đột phá trước hết phải từ việc lập quy hoạch chi tiết từng khu, cụm nhà chung cư. Quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước.

Ngoài ra cũng cần các giải pháp đột phá về chuyên môn, người đứng đầu các cấp, ngành liên quan đến nhiệm vụ này cũng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, có như vậy mới giải được “bài toán” khó lâu nay trong cải tạo chung cư cũ.

Cải tạo chung cư cũ còn chậm

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố có hơn 1.500 chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt của người dân, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Cuối năm 2021, UBND thành phố đã ban hành Ðề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, với các kế hoạch, tiến độ thực hiện cụ thể. Tuy nhiên, các công việc liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố triển khai còn rất chậm.

Trước tình trạng đó, trong năm 2023, Sở Xây dựng đã rà soát, đôn đốc, hướng dẫn các nhà đầu tư của 11 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, song mới chỉ có 2 dự án hoàn thành và đưa vào vận hành (trong đó có dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 số 93 phố Láng Hạ, quận Đống Đa). Tính đến hết năm 2023, thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể và nhà chung cư cũ, tương đương với 1,14% tổng khối lượng công việc.

Lý giải nguyên nhân khiến cải tạo chung cư cũ còn chậm, bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã từng chia sẻ rằng, việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại chung cư cũ đó buộc phải chuyển đi để giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, còn phải xây dựng một cơ chế như thế nào để người dân đồng thuận di dân.

Một trong những nút thắt lớn khi triển khai cải tạo chung cư cũ là người dân luôn mong muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển.

"Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo. Như vậy, doanh nghiệp không thể đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này", bà Tô Thị Hạnh nhận định.

Để tháo gỡ được những “nút thắt” trên, mới đây, Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, trong đó đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư. Ngoài ra, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án...