Hà Nội giá đất lại tăng nhà đầu tư mua hay chờ điều chỉnh?

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, trong quý I/2021, thị trường Hà Nội ghi nhận xấp xỉ 4.400 căn hộ mở bán mới. Mặc dù mức mở bán mới này giảm 39% theo quý do sự gián đoạn của nghỉ Tết và đợt dịch Covid -19, nhưng con số này tương đương mức tăng 270% theo năm. Điều này cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường nếu so sánh với quý I/2020 khi dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát ở Việt Nam.

Tâm lý thị trường tích cực tiếp tục diễn ra trong thời gian qua cũng giúp cho khoảng cách giữa số căn mở bán mới và số căn bán được duy trì ở mức thấp. Số căn bán được ghi nhận trong quý I là 4.200 căn; trong đó, phân khúc bình dân có số căn bán được cao hơn số căn mở bán mới.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2021 được ghi nhận trung bình ở mức 1.461 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 7% theo năm và 3% theo quý. Trong khi nguồn cung trên thị trường Hà Nội đang dồn về phân khúc trung cấp, nguồn cung các phân khúc còn lại trở nên hạn chế.

Giá rao bán chung cư tại Hà Nội có xu hướng ổn định hơn khi chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm 2020. Giá căn hộ bình dân trên 28 triệu đồng/m2, giá trung cấp 28-35 triệu đồng/m2, giá cao cấp 35 - 80 triệu đồng/m2. Một số khu vực giá rao bán chung cư tăng đáng kể hơn như Hà Đông tăng 3%, Long Biên tăng 3%, Hoàng Mai tăng 2%…

Do đó, mức biến động giá của các phân khúc khác phụ thuộc nhiều vào mặt bằng giá của các dự án mới mở bán. Bởi, các dự án mở bán mới trong quý này ở vị trí đắc địa/thuận tiện hơn các dự án đã mở bán giai đoạn trước, mức giá bán phân khúc cao cấp và bình dân tăng lần lượt 9% và 5% theo quý.

Trên thị trường thứ cấp, một số dự án cao cấp mới hoàn thiện trong thời gian gần đây tại các khu vực dân cư đã phát triển như Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá khả quan từ 3 - 7% theo năm. Trong khi đó, mức giá trung bình của cả khu vực bao gồm các dự án đã hoàn thiện từ lâu chỉ dao động từ 1 - 3% theo năm.

Bên cạnh đó, các dự án nằm gần các khu vực có công trình hạ tầng được triển khai như: Khu vực dọc đường vành đai 2 trên cao hay có những thông tin tích cực về quy hoạch như tại khu vực quận Long Biên ghi nhận mức tăng từ 5 - 9% theo năm.

Các chuyên gia dự báo, nguồn cung chào bán mới và doanh số bán trong năm 2021 dự kiến dao động trong khoảng từ 24.000 - 26.000 căn. Trong các quý tới, dự kiến sẽ có nhiều dự án nhà ở và khu đô thị mở bán trên nhiều khu vực khác nhau ở Hà Nội cả ở khu vực quận nội thành và các huyện ngoại thành sẽ giúp cho thị trường sôi động hơn. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp dự kiến sẽ tăng từ 4 - 6% theo năm trong năm 2021.

Dự báo năm 2022, nguồn cung căn hộ mở bán mới dự báo sẽ dao động từ 27.000 - 29.000 căn. Tuy nhiên, phân khúc hạng sang sẽ phụ thuộc vào dự án mới, phân khúc còn lại sẽ phát triển ổn định với mức từ 4 - 6% như những năm trước.

Lý giải về nguyên nhân giá đất leo thang tại Hà Nội và một số thị trường ven Hà Nội, chuyên gia rằng, đây không phải hiện tượng lần đầu diễn ra. Nếu quan sát cả những lần trước đây, có thể thấy, hiện tượng này thường xảy ra khi có tâm lý và sự kỳ vọng vào việc tăng trưởng kinh tế.

Việt Nam đang có hai triển vọng. Thứ nhất là kỳ vọng tăng trưởng kinh tế sau đại dịch Covid-19. Thứ hai là nước ta đã và đang được đánh giá là một trong những điểm đến mới thu hút nguồn vốn đầu tư FDI. Hai yếu tố này khiến nhiều người có tâm lý hưng phấn đầu tư

Diễn biến này phần nào cũng giống như giai đoạn 2008 - 2010, Việt Nam cũng hội tụ rất nhiều yếu tố để kỳ vọng một giai đoạn tăng trưởng phát triển kinh tế mới sau khi Việt Nam gia nhập WTO, Hà Nội được mở rộng và có những quy hoạch mới,...

Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất hiện nay là tín dụng và lãi suất ngân hàng. Nếu giai đoạn 2008 - 2010 mặt bằng lãi suất ở ngưỡng cao và tín dụng tăng trưởng cao. Nhưng hiện nay, lãi suất được duy trì ở mức vừa phải, tín dụng cũng được kiểm soát tốt hơn.

Chuyên gia BĐS Trần Minh cho rằng: “Sự tăng giá thời điểm này giống như bất kỳ một chu kỳ tăng giá nào. Nếu mức tăng phù hợp với tăng trưởng kinh tế, phù hợp với lạm phát thì thị trường sẽ mang tính ổn định. Tuy nhiên, nếu tăng quá nhanh thường sẽ phải có giai đoạn điều chỉnh. Nhà đầu tư nên cân nhắc việc xuống tiền, có thể chờ nhịp chỉnh của thị trường sau cơn sốt ảo".

Ðể quản lý, ổn định thị trường BÐS trong năm 2021 và giai đoạn tới, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BÐS (Bộ Xây dựng) đánh giá, đầu tiên cần giải quyết việc kiểm soát tốt dịch bệnh trong nước, đồng thời kỳ vọng sự phục hồi, ổn định kinh tế trên phạm vi toàn cầu. Thứ hai là triển khai có hiệu quả và sớm đi vào cuộc sống những cơ chế, chính sách đã được nghiên cứu, sửa đổi để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh BÐS thời gian qua. Thực tế, cơ hội phát triển của thị trường BÐS Việt Nam còn rất lớn, đó là tình hình chính trị ổn định; kinh tế vĩ mô ổn định; xu thế dịch chuyển hoạt động sản xuất, kinh doanh, làm việc của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam do ảnh hưởng của cuộc chiến thương mại giữa các nước lớn; thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp vẫn có nhu cầu cao…