Hà Nội cần rà soát, làm rõ biệt thự được bán cho ai, chuyển nhượng thế nào

“Phải rà soát các đối tượng đang ở biệt thự, rà soát lại chính sách đang quản lý thế nào, cái nào đang thuộc sở hữu nhà nước, cái nào thuộc sở hữu của nhóm những người thuê nhà, cái nào thuộc sở hữu cá nhân. Diện tích sân vườn đã chia cho các hộ hay vẫn của nhà nước…”, chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm nêu quan điểm.

Rà soát lại là cần thiết

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm - TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, di sản kiến trúc Pháp ở Hà Nội là rất đậm đặc, đa dạng theo từng giai đoạn lịch sử với kiểu kiến trúc…

Từ những năm 1990, đã có những nghiên cứu về việc bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị. Nhưng theo ông Nghiêm, có những tiêu chí đánh giá khác nhau về công trình thuộc diện bảo tồn hay không. Có quan điểm trong một khu vực có nhiều biệt thự có giá trị về kiến trúc thì chọn ra một vài cái để bảo tồn, bởi nguồn lực không thể bảo tồn hết được.

“Ví dụ như khu phố cổ Hà Nội, lúc đầu mình đưa ra danh sách khoảng 1.500 ngôi nhà cổ cần bảo tồn. Nhưng chuyên gia Italia sang họ đưa ra danh sách khác, Nhật Bản danh sách khác, Hà Lan lại khác… Như vậy là các công trình kiến trúc xác định thuộc danh mục bảo tồn tuỳ thuộc vào hệ thống các tiêu chí, có những tiêu chí nhiều nước thống nhất với nhau, nhưng cũng có những nước có tiêu chí riêng biệt”, ông Nghiêm chia sẻ.

Cũng theo ông Nghiêm, có thể công trình biệt thự thuộc dạng bảo tồn, nhưng vị trí có đáng được bảo tồn hay không lại phải cân nhắc, như ở chợ, ở ngoài đê thì không nhất thiết phải bảo tồn. Nhưng nếu ở các tuyến phố có sự tổ chức kỹ lưỡng thì nên bảo tồn.

“Hiện nay, tồn tại lớn nhất trong việc bảo tồn biệt thự là phải gắn danh mục, yêu cầu bảo tồn với khả năng kinh tế và định hướng phát triển. Ví dụ ở phố cổ, chúng ta đặt mục tiêu bảo tồn 1.500 nhà, nhưng có bảo tồn được bao nhiêu đâu. Nguồn lực không có. Phải tùy vào nguồn lực để xác định danh mục cần bảo tồn.

Thứ hai là phân loại bảo tồn, định hướng bảo tồn gắn với kế hoạch cụ thể. Thứ 3 là yếu tố xã hội hóa. Như bên Singapore, họ mua lại khu nhà cổ, đập đi để xây lại theo kiểu cũ. Bây giờ như khu phố cổ, phố cũ của Hà Nội hiện chỉ mua được mấy nhà để bảo tồn thôi”, ông Nghiêm nói thêm.

Ông Nghiêm cho rằng, chủ trương tạm dừng bán các biệt thự cổ, biệt thự cũ để rà soát tổng thể các vấn đề liên quan của Hà Nội là cần thiết. Theo đó, hiện nay, chưa có điều tra đối tượng sử dụng các biệt thự này. Việc quản lý các biệt thự cũng trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, với các cơ chế khác nhau. Các chính sách về đất đai, quản lý không gian công cộng, diện tích chung, riêng ở biệt thự cũng có nhiều thay đổi…

Cũng cần làm rõ việc các biệt thự được bán cho ai, những ai đã chuyển nhượng, chuyển nhượng ra sao, bởi có không ít biệt thự hiện nay thuộc sở hữu cá nhân. “Phải rà soát các đối tượng đang ở biệt thự, rà soát lại chính sách đang quản lý thế nào, cái nào đang thuộc sở hữu nhà nước, cái nào thuộc sở hữu của nhóm những người thuê nhà, cái nào thuộc sở hữu cá nhân. Diện tích sân vườn đã chia cho các hộ hay vẫn của nhà nước…”, ông Nghiêm nêu quan điểm.

Giá bán đã sát thị trường?

Liên quan đến giá bán một số biệt thự cũ thời gian qua, ông Nghiêm cho rằng, có những biệt thự ở vị trí đắc địa, khu đất vàng, đất kim cương, nhưng chỉ áp giá theo khung giá đất khu vực là chưa chính xác.

Hơn nữa, cần phải xem xét yếu tố sau khi được bán, biệt thự đó được sử dụng vào mục đích gì để định giá. Ví dụ như được ở, bảo tồn nguyên trạng thì mức giá khác, biệt thự ở vị trí đẹp, được phép hoạt động kinh doanh dịch vụ phải ở một mức giá khác.

“Cái này nhà nước dường như chưa quan tâm đến. Ví dụ, như ở Singapore, họ cho phép 'vỏ' giữ nguyên là biệt thự cổ, nhưng bên trong cho kinh doanh dịch vụ, thì rõ ràng người mua phải trả giá đắt hơn so với chỉ để ở. Tôi cho rằng, giá bán biệt thự không chỉ căn cứ theo giá đất hiện hành, mà còn phải căn cứ vào việc sử dụng biệt thự sau khi được bán. Việc này phải được xem xét, quan tâm, phải có điều tra về định hướng khai thác sử dụng các biệt thự được phép bán”, ông Nghiêm nêu, đồng thời cho rằng, giá bán biệt thự theo một số căn cứ hiện hành hiện quá rẻ.

Nguyên Giám đốc Sở quy hoạch - Kiến trúc thành phố cho rằng, Hà Nội cần suy nghĩ rằng, việc bán biệt thự để tạo nguồn lực là tốt, nhưng không phải vì tiền mà phá vỡ giá trị di sản. Cùng với việc mua bán biệt thự theo đúng quy định, thành phố cần xác định việc khai thác, sử dụng các biệt thự sau khi bán ra sao, chứ không phải chỉ vì lợi ích kinh tế. Theo ông Nghiêm, phải coi trọng vấn đề này, bởi di sản là quan trọng, để lại cho muôn đời sau, nếu phá hỏng thì không thể mua được, không lấy lại được.

Về biện pháp tối ưu để bảo tồn các biệt thự cổ, biệt thự cũ trên địa bàn thành phố, ông Nghiêm cho rằng, quan trọng nhất là có quỹ nhà tái định cư, tạm cư. Bài học từ thành phố Tokyo (Nhật Bản) có thể tham khảo, khi họ có nhiều chính sách tạo thuận lợi cho người dân tự nguyện đi khỏi khu nội thành. Họ tạo một khu đô thị ở nơi khác, ưu đãi với giá mua rất rẻ. Hay Kualalumpua (Malaysia), họ sẽ cho không nhà ở khu vực mới nếu người dân trả nhà cho nhà nước ở khu vực cũ.

“Chúng ta cũng phải làm như thế, nhưng đến nay chưa được quan tâm đúng mức, chưa để ý. Vấn đề tái định cư, tạm cư để giải quyết vấn đề chung cư cũ đã “chết” rồi chứ đừng nói đến các biệt thự”, ông Nghiêm nói thêm.

Cũng theo ông Nghiêm, hiện nay quỹ nhà tái định cư quá kém. Các doanh nghiệp chủ yếu chú trọng đến giá rẻ, chất lượng kém nên người dân không thích. Như ở Tokyo, họ xây hẳn nhà vườn, ưu đãi cho những người chuyển đi. Họ cũng tạo không gian mở, có nhiều dịch vụ đi kèm. Ở Hà Nội vì sao khó giãn dân phố cổ, bởi khu vực tái định cư chỉ mới giải quyết chỗ ở, trong khi ở chỗ cũ người ta chỉ cần 1 mét vuông cũng đủ bán hàng để sinh sống. Sang chỗ mới, đáng lẽ phải ưu tiên cho thuê tầng 1, tầng 2 để người dân kinh doanh, nhưng lại ưu tiên cho chủ đầu tư, hoặc nếu thuê thì lại rất đắt…