GS.TS Hoàng Văn Cường: Nên đánh thuế bất động sản để ngăn đầu cơ nhà, đất

GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản trong 2-3 năm tới để hạn chế đầu cơ, đảm bảo lợi ích số đông người mua nhà.

Nội dung này được GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, chia sẻ tại hội thảo về thị trường bất động sản, ngày 10/10. Ông cho biết thị trường bất động sản mất cân bằng từ cuối năm 2022, khi nhiều phân khúc khó khăn, thậm chí "đóng băng" nhưng giá vẫn neo cao.

Thực tế nguồn cung mới 9 tháng đầu năm nay cải thiện, nhưng đều là những dự án đã được khởi công hoặc phê duyệt trước đó. Cung tăng, song giá bán không giảm, thậm chí liên tục tạo mặt bằng mới. "Khi thị trường mất cân bằng, nhóm được hưởng lợi nhiều nhất là người đầu cơ, bởi họ dễ dàng đẩy giá và hưởng lợi", ông nhận xét.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất cũ, bảng giá đất phải điều chỉnh hằng năm nhằm xác định giá sát nhất với thị trường. Theo ông Cường, nếu không kiểm soát các hành vi đầu cơ, tháo túng, việc định giá đất sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người sử dụng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến thị trường phát triển thiếu bền vững.

Do đó, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần thiết phải đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi và bỏ hoang. Giải pháp này mang lại lợi ích kép gồm hạn chế tình trạng đầu cơ, đảm bảo cân bằng trên thị trường và thúc đẩy nhu cầu sử dụng thay vì sở hữu nhiều nhà đất rồi bỏ hoang, lãng phí. Đánh thuế bất động sản cũng tạo nguồn thu ngân sách lớn, có thể sử dụng để hỗ trợ phát triển nhà xã hội, nhà vừa túi tiền cho người dân.

Tuy nhiên, ông lưu ý thời điểm đánh thuế cần cân nhắc kỹ bởi công cụ này tác động đến nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và ảnh hưởng trực tiếp đến những doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản. Trong thời điểm thị trường mới phục hồi, áp ngay công cụ thuế có thể khiến thị trường khó chồng khó.

"Việc đánh thuế bất động sản cần được xây dựng lộ trình để áp dụng, với độ trễ khoảng 2-3 năm, thời điểm các luật sửa đổi thực sự ngấm vào thị trường", ông Cường nói.

Chia sẻ bên lề hội thảo, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cũng cho rằng việc áp dụng thuế luỹ tiến với người sở hữu nhiều nhà đất là cần thiết. Thực tế, nhiều nước phát triển như Singapore, Hàn Quốc, Anh, Canada đã áp dụng đánh thuế với bất động sản thứ hai hoặc bỏ hoang, góp phần quản lý thị trường theo hướng minh bạch, hạn chế đầu cơ. Về ý kiến các nước đánh thuế bất động sản nhưng giá nhà, đất vẫn tăng, ông Tuấn cho rằng cần phân biệt rõ việc tăng trưởng bền vững và tăng phi mã thiếu kiểm soát về giá bán.

Chuyên gia phân tích, công cụ thuế sẽ tác động trực tiếp đến nhóm người đầu cơ, sở hữu nhiều nhà đất nhưng không sử dụng, bỏ hoang. Nếu họ tính cả phần thuế này vào giá bán, thị trường cũng khó hấp thụ ngay khi quyền lựa chọn nằm trong tay người mua. Điều này có nghĩa, người đầu cơ ôm nhiều nhà đất vừa phải chịu mức thuế cao, vừa hạn chế lợi thế cạnh tranh, buộc họ phải chấp nhận giảm giá và "nhả hàng".

Một khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức ghi nhận mức trúng cao nhất hơn 120 triệu đồng một m2, gấp 16 lần mức khởi điểm. Ảnh: Anh Tú

Trong tham luận gửi tới hội nghị của Đại học Hùng Vương (TP HCM), đơn vị này cho biết Việt Nam có thể tham khảo chính sách đất đai và kinh nghiệm sử dụng công cụ thuế bất động sản của quốc tế.

Đơn cử, tại Pháp, việc quản lý thị trường một phần dựa trên cơ sở dữ liệu BIEN được đóng góp bởi các công chứng viên. BIEN là dữ liệu lưu trữ thông tin chi tiết về giao dịch bất động sản gồm giá bán, loại tài sản, vị trí và các yếu tố khác. Người mua sẽ nộp tiền cho công chứng viên qua tài khoản ký quỹ, từ đó hoàn thành các thủ tục đăng ký, dịch vụ thuế phí, sau đó nhận bàn giao nhà. Công chứng viên có thể kiểm soát giá thật trong giao dịch, chuyển nhượng.

Theo đại diện Đại học Hùng Vương, hệ thống dữ liệu công chứng tại Việt Nam vẫn trong quá trình hoàn thiện, tạo ra khoảng cách đáng kể trong giám sát và kiểm soát giá trị bất động sản. Để áp dụng được công cụ như BIEN, cơ sở dữ liệu công chứng và đăng ký bất động sản cần phải liên kết toàn quốc, đồng thời cho phép công chứng viên tham gia sâu vào quá trình chuyển nhượng để ghi nhận giá thị trường chính xác hơn.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính nói sẽ nghiên cứu chính sách này, song cho rằng ngoài thuế, cần công cụ đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng... để thị tường địa ốc ổn định và phát triển bền vững.

Một thăm dò mới đây của VnExpress với gần 32.000 độc giả cho thấy, gần 70% phản hồi đồng tình với việc đánh thuế bất động sản thứ hai và bỏ hoang. Thực tế, đề xuất này từng được đưa ra suốt 15 năm qua nhưng đến nay vẫn "nằm trên giấy". Nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra là lo ảnh hưởng thị trường, chưa đúng thời điểm, thậm chí "thiếu quyết tâm chính trị".