Gói vay 125.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội có nguy cơ "ế"

Theo các chuyên gia, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng vẫn khó để doanh nghiệp tiếp cận, người mua không mặn mà và cần một gói tín dụng có tính mở hơn.

Được triển khai từ tháng 4/2023, đến nay đã tròn một năm gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà xã hội, nhà ở công nhân được triển khai để thực hiện mục tiêu xây 1 triệu căn nhà ở xã hội. Và mới đây, một ngân hàng thương mại đã tham gia gói tín dụng này, nâng tổng giá trị gói vay lên 125.000 tỷ.

Vì sao gói vay không hiệu quả?

Tuy nhiên, thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, sau 1 năm triển khai, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn rất thấp. Với chủ đầu tư dự án mới giải ngân được 415 tỷ đồng tại 6 dự án, còn người mua nhà hơn 540 triệu đồng tại 2 dự án.

Theo Ngân hàng Nhà nước, nguyên nhân do nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Hiện mới có 28 tỉnh, thành công bố danh mục nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Trong đó, các tỉnh tập trung công bố kể từ tháng 7/2023 đến nay. Tổng cộng mới có 68 dự án được công bố thuộc danh mục vay vốn chương trình này.

Ngoài ra, một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này dẫn tới các ngân hàng chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án. Về phía người mua nhà, vướng bởi quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi.

Song, chia sẻ mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguyên nhân cốt yếu là gói tín dụng này "chưa phù hợp với người dân". Dù Ngân hàng Nhà Nước đã hai lần điều chỉnh hạ lãi suất, hiện còn 8% một năm với doanh nghiệp và 7,5% mỗi năm với người mua nhà, đây vẫn là mức khá cao.

Hơn nữa, gói tín dụng chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, mà còn bởi vì các mức lãi suất này được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, thả nổi. HoREA cho rằng điều này khiến người mua, thuê mua nhà ở xã hội có tâm lý bất an nên ngại vay.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cũng đánh giá chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà giá rẻ "gần như thất bại và cho thấy bước lùi về phát triển nhà ở". Điều này khiến thực trạng khủng hoảng phân khúc, thiếu nhà vừa túi tiền, thừa nhà cao cấp thêm trầm trọng.

Cần có quỹ phát triển và gói vay tương tự gói 30.000 tỷ đồng

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên. Theo đó, vị chuyên gia đề xuất phương án lập quỹ phát triển phân khúc này với nguồn vốn ưu đãi từ ngân sách nhà nước. Từ đó, lãi suất cho vay có thể hạ xuống, thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường. Nguồn vốn ngân sách sẽ đóng vai trò đầu mối, cùng với nhiều nguồn lực khác được huy động thêm.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu cần khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng để đạt mục tiêu xây tối thiểu một triệu căn nhà xã hội đến 2030. Gói 110.000 tỷ này từng được Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ, Quốc hội hồi tháng 2. Theo đó, lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8 - 5% một năm, thời hạn vay tối đa 25 năm. Gói này tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng áp dụng trong giai đoạn 2013 - 2016.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội tăng thêm lợi nhuận định mức lên 15%, thay vì 10% như trước, áp dụng cho doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất.

Các doanh nghiệp cũng được thế chấp bằng chính dự án nhà xã hội khi vay vốn ưu đãi, kể cả vay gói 125.000 tỷ đồng. Bởi hiện nay, chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Ông Châu cũng đề nghị giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp để khuyến khích phát triển nhiều dự án nhà xã hội cho thuê.