Gói giải cứu bất động sản của Trung Quốc liệu có khả thi?

Trung Quốc vừa công bố nỗ lực mạnh mẽ nhất từ trước đến nay để giải cứu lĩnh vực bất động sản. Các biện pháp này liệu có thể giúp Bắc Kinh vực dậy thị trường nhà đất vốn đang chìm trong khủng hoảng?

Gói giải cứu mang tính lịch sử

Trong tuyên bố đưa ra hôm 17-5, Trung Quốc cho biết Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) vừa thiết lập quỹ hỗ trợ trị giá 300 tỉ nhân dân tệ, tương đương khoảng 42 tỉ đô la, để hỗ trợ các dự án nhà ở được chính phủ trợ cấp. Các tỉnh, thành được khuyến khích sử dụng tiền để mua nhà thương mại đã xây xong nhưng chưa bán được, với giá cả hợp lý phục vụ cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, PBoC và Cơ quan Quản lý tài chính Quốc gia cũng quyết định giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu cho các khoản vay thế chấp nhà ở thương mại của cá nhân xuống còn 15% đối với người mua nhà lần đầu tiên và 25% đối với người mua căn nhà thứ hai. Mức sàn lãi suất vay thế chấp cũng sẽ bị hủy bỏ.

Các chính sách mới về nhà ở được đưa ra nhằm giảm lượng tồn kho bất động sản và nâng cao chất lượng nhà ở mới bổ sung.

Yang Delong, chuyên gia Kinh tế trưởng tại quỹ First Seafront Fund có trụ sở tại Thâm Quyến, cho biết việc giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu đã phản ánh quyết tâm của Chính phủ Trung Quốc trong việc ổn định thị trường và giá bất động sản, đồng thời sẽ giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà.

Trước đó, nhiều tỉnh, thành phố đã và đang tối ưu hóa chính sách bất động sản để ổn định lĩnh vực có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế.

Trong số các động thái mới nhất, Hàng Châu, thủ phủ tỉnh Chiết Giang và Tây An, thủ phủ tỉnh Thiểm Tây, hôm 9-5 đã lần lượt tuyên bố dỡ bỏ hoàn toàn các hạn chế đối với việc mua nhà. Trước đó, hôm 30-4, chính quyền thành phố Bắc Kinh cũng đã điều chỉnh chính sách hạn chế mua nhà, cho phép tăng số lượng người mua có đủ điều kiện được mua thêm một căn nhà khác.

Thị trường bước đầu phản ứng tích cực

Các chính sách hỗ trợ mới từ cả chính quyền trung ương và địa phương đã khiến thị trường bất động sản Trung Quốc có những ngày cuối tuần bận rộn. Nhân viên của một công ty bất động sản tại Bắc Kinh đã chia sẻ với Thời báo Hoàn cầu rằng, ngay sau khi chính sách mới được công bố, số lượng khách hàng yêu cầu tư vấn vào dịp cuối tuần qua đã tăng gấp đôi so với tuần trước đó.

Anh Ma – một người môi giới bất động sản ở Thượng Hải, cũng cho biết “số lượng khách đến xem nhà vào cuối tuần đã tăng gấp đôi so với những tuần trước”.

Một công ty môi giới bất động sản khác ở Hàng Châu, tỉnh Chiết Giang chia sẻ rằng số lượng giao dịch mua bán nhà đã “tăng đáng kể” vào cuối tuần qua và số cuộc gọi mà họ nhận cũng lớn hơn nhiều.

Thị trường chứng khoán cũng ghi nhận những phản ứng tích cực. Tin tức về gói giải cứu của Chính phủ Trung Quốc đã khiến giá cổ phiếu của các công ty đầu tư bất động sản được niêm yết ở thị trường đại lục tăng vọt trong phiên giao dịch hôm thứ Sáu (17-5), đẩy chỉ số cổ phiếu bất động sản CSI 300 tăng 9,1%.

Cổ phiếu các tập đoàn như Yuzhou, Sunac China Holdings hay Agile Group Holdings cũng đều đạt mức tăng trên 20% trong phiên này; trong khi giá cổ phiếu của các công ty khác bao gồm Guangzhou R&F Properties, Longfor Group Holdings và Sino-Ocean Group đều tăng hơn 10% so với mức đóng cửa trước đó.

Giới phân tích kỳ vọng vào triển vọng phục hồi của thị trường

Các số liệu thống kê mới nhất cho thấy, giá nhà mới tại Trung Quốc trong tháng 4 đã ghi nhận mức giảm hàng tháng mạnh nhất kể từ tháng 11-2014, đồng thời đánh dấu tháng giảm thứ mười liên tiếp. Hoạt động đầu tư bất động sản trong bốn tháng đầu năm cũng đã giảm gần 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, doanh số bán bất động sản tính theo diện tích sàn trong bốn tháng đầu năm nay đã giảm hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi số lượng công trình mới khởi công giảm khoảng 25%. Số vốn mà các công ty phát triển bất động sản huy động được cũng giảm gần một phần tư so với cùng kỳ năm ngoái.

Những kết quả ảm đạm này đang đặt ra thách thức lớn đối với nền kinh tế Trung Quốc. Bởi các dữ liệu chính thức cho thấy, lĩnh vực bất động sản tạo ra khoảng một phần năm doanh thu tài chính của nước này và chiếm gần 70% tổng tài sản hộ gia đình và khoảng một phần tư giá trị các khoản vay ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, các biện pháp mới của Bắc Kinh được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản, vốn đóng vai trò là động lực tăng trưởng trong nhiều thập kỷ, nhưng nay lại đang trở thành lực cản đối với đà phục hồi của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Ông Dong Ximiao, nhà nghiên cứu trưởng của Merchants Union Consumer Finance Co Ltd, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với Economic Daily rằng sự điều chỉnh đáng kể trong chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản đã vượt xa kỳ vọng của thị trường, gửi đi tín hiệu rõ ràng về việc Bắc Kinh quyết tâm ổn định thị trường bất động sản.

Đồng tình với quan điểm này, ông Bruce Pang, Kinh tế trưởng và người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại JLL Greater China, lưu ý tầm quan trọng về mặt chính sách của việc giảm lượng tồn kho nhà ở hiện có và tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ. Theo ông Bruce Pang, điều này sẽ giúp giảm bớt sự mất cân bằng về cơ cấu giữa tình trạng dư cung nhà ở thương mại và tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, đồng thời giải quyết tốt hơn những thách thức về nhà ở mà tầng lớp lao động phải đối mặt.

Vẫn tồn tại những ý kiến hoài nghi

Tuy nhiên, một số chuyên gia vẫn tỏ ra thận trọng về tính khả thi trong gói giải cứu của Bắc Kinh. Theo báo cáo nghiên cứu của HSBC, Trung Quốc khó có thể chứng kiến sự phục hồi ngay lập tức của doanh số bán nhà mới và đầu tư bất động sản. Các nhà kinh tế Jing Liu và Taylor Wang của HSBC nhận định: “Điều cản trở những người mua nhà tiềm năng có thể là việc thiếu sự đảm bảo về tiến độ giao nhà”.

Trả lời phỏng vấn Reuters, chuyên gia kinh tế cấp cao Tianchen Xu của Economist Intelligence Unit đánh giá “các biện pháp mới có thể đóng một vai trò hạn chế, chẳng hạn như ngăn chặn sự sụt giảm về doanh số bán nhà và giá cả bằng cách thúc đẩy nhu cầu. Tuy nhiên, nhu cầu thực sự của người mua nhà vẫn chưa hoàn toàn được cải thiện và nhiều hộ gia đình có thể vẫn sẽ lựa chọn chờ xem tình hình trước khi quyết định”.

Vẫn còn một dấu hỏi lớn về việc làm thế nào các chính quyền địa phương, vốn đang gánh những khoản nợ khổng lồ, có thể giải quyết số lượng nhà tồn kho chưa bán được. Theo ước tính của Daiwa Capital Markets Hong Kong, tính đến năm ngoái, các chính quyền địa phương ở Trung Quốc đang phải gánh các khoản nợ lên tới 41.000 tỉ nhân dân tệ và “nợ tăng thêm” trị giá 60.000 tỉ nhân dân tệ.

Các nhà phân tích Patrick Pan và Yue Tan của Daiwa cho biết trong một báo cáo nghiên cứu mới công bố hôm 17-5 rằng kế hoạch mua nhà của chính quyền địa phương có thể tiêu tốn 5.500 tỉ nhân dân tệ, vượt xa con số được đưa ra trong gói giải cứu mới công bố. Do vậy, các chuyên gia này cho biết: “Trước khi chính quyền trung ương công bố kế hoạch hành động chi tiết hoặc cung cấp thêm hỗ trợ tài chính, chúng tôi vẫn thận trọng về tính khả thi và tác động cuối cùng của chiến dịch giải cứu”.

Jeff Zhang, nhà phân tích cổ phiếu tại Morningstar, lại đề cập đến một vấn đề khác là giá mà nhà nước mua lại bất động sản không bán được có thể sẽ thấp hơn giá thị trường hiện tại. Điều này có thể dẫn tới phản ứng tiêu cực của những người đã mua bất động sản trước đó, vì vậy rủi ro cho thị trường vẫn còn.

Do vậy, theo ông Zhang, chính quyền các địa phương có thể sẽ cần bắt đầu với các dự án ở vùng sâu vùng xa – nơi có nhu cầu thấp – để thí điểm, trước khi tính đến việc triển khai chính sách này tại các khu vực gần trung tâm hơn.