Gói 350 nghìn tỷ đồng sẽ dành bao nhiêu cho các dự án nhà ở xã hội?

Chính sách nhà ở xã hội là sản phẩm đặc trưng của nhà nước xã hội chủ nghĩa và thể hiện rất rõ sự quan tâm của Đảng, Nhà nước ta với người dân, nhất là những nhóm còn đang gặp nhiều khó khăn.

Chương trình xác định khung những vấn đề trọng tâm, cần tập trung giải quyết, bao gồm 5 nhóm nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu với quy mô thực hiện dự kiến trong năm 2022-2023 như sau: Mở cửa nền kinh tế gắn với đầu tư nâng cao năng lực y tế, phòng, chống dịch bệnh (60 nghìn tỷ đồng); Bảo đảm an sinh xã hội và hỗ trợ việc làm (53,15 nghìn tỷ đồng); Hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh (110 nghìn tỷ đồng); Phát triển kết cấu hạ tầng, khơi thông nguồn lực xã hội cho đầu tư phát triển (113,85 nghìn tỷ đồng); Cải cách thể chế, cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Huy động từ các Quỹ tài chính ngoài ngân sách Nhà nước khoảng 10 nghìn tỷ đồng.

Các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến đánh giá về quy mô và kỳ vọng của gói chính sách tài khoá, tiền tệ này; đồng thời khuyến nghị các hướng giải pháp để đạt được hiệu quả tốt nhất cho kinh tế - xã hội.

Đối với lĩnh vực bất động sản, có ý kiến cho rằng không nên “bơm” tiền từ gói hỗ trợ nhằm ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” giá nhà đất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có rất nhiều phân khúc khác nhau, như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ... đang cần được tạo điều kiện để phát triển, là một nhánh đảm bảo an sinh xã hội sau đại dịch.

Tại phiên bế mạc kỳ họp bất thường của Quốc hội vào chiều 11/1 vừa qua, Bộ Xây dựng (cơ quan đề xuất gói hỗ trợ lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội) đã có ý kiến và được các cơ quan tiếp thu, sửa đổi và theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội, gói hỗ trợ lãi suất áp dụng cho cả xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân mua.

Gói 350.000 tỷ đồng từ chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội vừa được Quốc hội thông qua quy định hỗ trợ lãi suất (2%/năm), tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua các ngân hàng thương mại cho một số ngành, lĩnh vực, trong đó có nhà ở xã hội.

Trước đó vào cuối tháng 12/2021, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 trên cơ sở đề nghị của Bộ Xây dựng.

MỘT CHÍNH SÁCH CẦN THIẾT, NHÂN VĂN

Do nhà ở là một tài sản quan trọng, phục vụ nhu cầu thiết yếu của con người nên đa số các quốc gia trên thế giới đều có chính sách để đáp ứng, cải thiện nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa và tăng lượng cung nhà ở, trong đó có loại hình nhà ở xã hội.

Các biện pháp mà nhiều quốc gia áp dụng khá đa dạng, bao gồm các cơ chế, chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích khu vực tư nhân phát triển nhà ở. Ngoài ra còn có sự hỗ trợ trực tiếp từ phía nhà nước trong việc chủ động đầu tư, tạo lập và cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà khu vực tư nhân không mặn mà tham gia như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê…

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể, rạch ròi hai loại hình nhà ở chủ yếu, gồm nhà ở thương mại là “nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” và nhà ở xã hội là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật này”.

Như vậy, nhà ở thương mại được quyết định bởi thị trường và tuân theo các quy luật vận động khách quan của thị trường: Quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật thuận mua - vừa bán, lời ăn - lỗ chịu… Giá nhà ở thương mại hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định dựa trên quy luật thị trường. Chủ đầu tư được quyết định bán nhà cho ai và với giá bao nhiêu.

Ngược lại, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở nên không chi phối bởi quy luật thị trường. Chủ đầu tư không được lựa chọn đối tượng bán trong khi giá bán được Nhà nước kiểm soát, đảm bảo chủ đầu tư không được nhận quá lợi nhuận định mức do Nhà nước ấn định.

GIẢI PHÁP "PHI THỊ TRƯỜNG"

Sở dĩ chính sách nhà ở xã hội - một chính sách phi thị trường được sinh ra và tồn tại là bởi Nhà nước cần phải có chính sách “ổn định kinh tế vĩ mô, định hướng, điều tiết, dẫn dắt thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường”. Trên thực tế, trong xã hội luôn tồn tại các đối tượng yếu thế không đủ khả năng mua nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường (ngay cả phân khúc giá rẻ nhất) và bởi vậy, đối tượng này cần được hỗ trợ theo đúng tinh thần: “Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân”.

Chính sách nhà ở xã hội đã được quy định ngay tại Luật Nhà ở năm 2005, tuy nhiên nội dung chính sách mang tính chất khuyến khích, khuyến nghị hơn là bắt buộc. Chẳng hạn tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô 10ha trở lên dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội”.

Ngoài ra, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ còn ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009, các Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg, số 67/2009/QĐ-TTg. Tuy nhiên, do thiếu các quy định mang tính bắt buộc nên giai đoạn trước 2014 nên chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai.

Phải đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2013/NĐ-CP và quy định bắt buộc dành quỹ đất nhà ở xã hội, chính sách mới bắt đầu được quan tâm thực hiện. Mặc dù vậy theo tổng kết của Bộ Xây dựng, kết quả thực hiện mới đạt khoảng 40% so với mục tiêu đề ra. Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII cũng thẳng thắn nhìn nhận: “Thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu nguồn cung nhà ở giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân... Phát triển nhà ở xã hội chưa đạt mục tiêu đề ra”.

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030 của Đảng đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Tập trung giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân, bổ sung cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội”.

CẦN VỐN ƯU ĐÃI VÀ CHÍNH SÁCH MỞ

Mặc dù gói 350.000 tỷ đồng từ chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đã nêu hỗ trợ lãi suất (2%/năm) để cho vay xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua. Nhưng mức hỗ trợ lãi suất 2%/năm vẫn thấp hơn nhiều so với đề xuất trước đây của Bộ Xây dựng (hỗ trợ lãi suất 3 -4%/năm).

Mặt khác, gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng hướng tới nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, đối tượng thụ hưởng gồm cả doanh nghiệp, hợp tác xã và hộ kinh doanh. Vậy vốn “rót” về phân khúc nhà ở xã hội sẽ được bao nhiêu?

Điều này tiếp tục đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động vốn phát triển nhà ở xã hội. Để dễ hình dung, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức 10% nhưng phải đi vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất 8%/năm (sau khi được hỗ trợ 2%/năm). Như vậy chỉ cần “tồn kho” khoảng 50% số căn hộ trong 2 năm là chủ đầu tư không còn lãi. Đó là lý do chủ yếu khiến các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với phân khúc này.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội ở dành cho công nhân khu công nghiệp mới chỉ hoàn thành việc đầu tư xây dựng 121 dự án, với quy mô khoảng 54 nghìn căn hộ. Có 100 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô khoảng 134 nghìn căn hộ.

Trước đó, Thông tư số 20/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cũng đã bãi bỏ hình thức hỗ trợ khách hàng vay vốn ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, áp dụng từ ngày 20/01/2022.

Như vậy thị trường nhà ở xã hội sẽ tiếp tục có nguy cơ đói vốn ở cả “hai đầu”: Chủ đầu tư ở “đầu cung” và khách hàng ở “đầu cầu”.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 -2030 được phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 đã đặt ra yêu cầu: “Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở... thông qua điều chỉnh, bổ sung chính sách nhằm tăng nguồn cung kết hợp hỗ trợ khả năng thanh toán”; “Phát triển nhà ở xã hội theo dự án có vị trí, quy mô gắn với khu vực tập trung nhiều đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội…”; “Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội thông qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn…”; “Quan tâm giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho công nhân gắn với khu vực sản xuất...”.

Các chính sách này tiếp tục hướng tới sự thúc đẩy cho các dự án nhà ở xã hội, tuy nhiên vấn đề được kỳ vọng nhiều trong giai đoạn dự thảo là giải pháp khu đô thị nhà ở xã hội tập trung thì chưa được phê duyệt. Phương thức này nếu được ban hành sẽ giúp các địa phương chủ động bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, không bị lệ thuộc, thụ động vào tiến độ triển khai nhà ở xã hội trên các quỹ đất 20% thuộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô đủ lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu có thể tạo ra nhận thức mới về nhà ở xã hội; khắc phục nhược điểm của các khu nhà ở xã hội nhỏ lẻ, cục bộ trong quá khứ: Do thiếu đất, chủ đầu tư có xu hướng tận dụng tối đa chỉ tiêu quy hoạch để bán được nhiều căn hộ, thiếu tiện ích thiết yếu, khiến người dân không mặn mà.

DƯ ĐẤT SẠCH, THIẾU NHÀ Ở XÃ HỘI

Có thể thấy rằng nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân ngày càng lớn. Một số địa phương như Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Đồng Nai, Vĩnh Phúc… đã quan tâm dành quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội bằng nhiều hình thức: Chủ động giải phóng mặt bằng tạo lập quỹ đất sạch; nhận bàn giao quỹ đất 20% từ chủ đầu tư dự án khu đô thị; hoặc điều chỉnh quy hoạch các quỹ đất có chức năng khác sang đất ở xã hội…

Mặc dù vậy, hiện nay vẫn còn tồn tại vướng mắc trong cơ chế lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, theo Thông tư số 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng (Thông tư 09) thì điều kiện để đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt. Quy định này trái Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000 là có thể đấu thầu).

Quy định này đang khiến các địa phương lung túng, bởi theo Luật Quy hoạch đô thị thì quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Nếu chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết khi mà luật quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh?

Ngoài ra, do dự án xây dựng nhà ở xã hội thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu theo Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.

Vậy với trường hợp “xung đột pháp luật” này địa phương sẽ thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở hay cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư và giao đất không qua đấu giá, đấu thầu?