Góc nhìn pháp lý cho việc dùng vàng mua nhà

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều mô hình quảng bá theo hướng “chuyển hóa vàng thành bất động sản”, “dùng vàng mua nhà”, hoặc “quy đổi vàng thành nguồn vốn đầu tư”. Trong đó, khách hàng được khuyến khích sử dụng vàng nhàn rỗi để quy đổi thành tiền mua bất động sản, đồng thời sẽ có cơ chế nhận lại giá trị tương đương vàng sau một thời gian đầu tư.

Về mặt kinh tế, việc khai thác nguồn vàng trong dân để đưa vào lưu thông được xem là giải pháp giúp tăng nguồn vốn cho thị trường trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt và thanh khoản suy giảm. Tuy nhiên, xét về góc độ pháp lý, vàng là loại tài sản đặc biệt thuộc diện quản lý chặt chẽ của Nhà nước.

Quy định pháp luật về vàng

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, bao gồm bất động sản và động sản. Trong đó, vàng được xem là một loại tài sản thuộc nhóm động sản và cá nhân có quyền sở hữu, chuyển nhượng, giao dịch theo quy định pháp luật.

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng ghi nhận nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các bên trong quan hệ dân sự. Theo Khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự quy định một trong các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.

Đồng thời, Điều 117 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hiện nay, pháp luật hiện hành không có quy định nghĩa vụ thanh toán trong giao dịch dân sự bắt buộc phải thực hiện bằng đồng Việt Nam. Điều này cho thấy, nếu các bên tự nguyện thỏa thuận sử dụng vàng làm tài sản thanh toán thì chưa thể mặc nhiên kết luận giao dịch đó vô hiệu hoặc trái pháp luật, miễn việc thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật.

Pháp luật hiện hành chưa có quy định cấm thanh toán mua bán nhà ở bằng vàng

Đối với lĩnh vực bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 chủ yếu điều chỉnh điều kiện kinh doanh, điều kiện giao dịch, hình thức hợp đồng, nghĩa vụ công khai thông tin, nguyên tắc thanh toán theo tiến độ và trách nhiệm của chủ đầu tư. Các luật này hiện chưa có quy định trực tiếp đề cập đến việc thanh toán bằng vàng hoặc quy định về việc được hay không được sử dụng vàng như phương thức thanh toán trong giao dịch bất động sản.

Mặc dù pháp luật hiện hành chưa có điều khoản trực tiếp cấm thanh toán bằng vàng trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 lại có quy định liên quan đến cơ chế thanh toán cần được xem xét khi đánh giá các mô hình “dùng vàng mua nhà”.

Cụ thể, khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”.

Có thể thấy, quy định này sử dụng cụm từ “nhận tiền thanh toán” và đồng thời yêu cầu việc thanh toán phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng. Tuy nhiên, điều luật không quy định cụ thể trường hợp thanh toán bằng vàng hoặc tài sản khác sẽ được xử lý như thế nào, cũng không có nội dung trực tiếp xác định việc nhận vàng thanh toán là hành vi bị cấm. Việc quy định “nhận tiền thanh toán” có đồng nghĩa với việc loại trừ hoàn toàn khả năng các bên thỏa thuận thanh toán bằng tài sản khác hay không hiện chưa được luật quy định hoặc hướng dẫn cụ thể.

Chính sách quản lý vàng của Nhà nước

Tại Điều 4 Nghị định số 24/2012/NĐ-CP về quản lý hoạt động kinh doanh vàng, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 232/2025/NĐ-CP quy định nguyên tắc quản lý về quyền sở hữu vàng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được công nhận và bảo vệ theo quy định của pháp luật. Ngân hàng Nhà nước là cơ quan thay mặt Chính phủ thống nhất quản lý các hoạt động kinh doanh vàng.

Bên cạnh đó, Điều 1 Nghị định còn quy định phạm vi điều chỉnh bao gồm: Hoạt động sản xuất, gia công vàng trang sức, mỹ nghệ; hoạt động kinh doanh mua, bán vàng trang sức, mỹ nghệ; hoạt động sản xuất vàng miếng; hoạt động kinh doanh mua, bán vàng miếng; hoạt động xuất khẩu, nhập khẩu vàng và các hoạt động kinh doanh vàng khác, bao gồm cả hoạt động kinh doanh vàng trên tài khoản và hoạt động phái sinh về vàng.

Từ các quy định này có thể thấy hoạt động liên quan đến vàng không được xem là hoạt động thương mại thông thường mà thuộc lĩnh vực quản lý chuyên ngành của Nhà nước. Tuy nhiên, Nghị định 24/2012/NĐ-CP hiện cũng không có quy định trực tiếp cấm các bên sử dụng vàng làm tài sản thanh toán trong giao dịch dân sự.

Rủi ro khi chưa có quy định điều chỉnh

Do chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng cho mô hình “dùng vàng mua nhà”, các bên tham gia giao dịch có thể đối mặt với nhiều rủi ro nếu xảy ra tranh chấp.

Thứ nhất là rủi ro trong việc xác định nghĩa vụ thanh toán. Nếu hợp đồng ghi nhận nghĩa vụ quy đổi theo vàng, khi phát sinh tranh chấp Tòa án sẽ phải xác định loại vàng áp dụng, thời điểm xác định giá trị và cơ chế quy đổi khi giải quyết tranh chấp.

Thứ hai là rủi ro biến động giá vàng. Trong trường hợp doanh nghiệp cam kết bảo toàn giá trị theo vàng hoặc hoàn trả bằng vàng nhưng giá vàng tăng mạnh, nguy cơ mất cân đối tài chính và không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ có thể xảy ra.

Thứ ba là rủi ro liên quan đến chính sách quản lý. Hiện nay chưa có văn bản quy định hoặc hướng dẫn chính thức về mô hình huy động vàng trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa mọi mô hình “mua nhà bằng vàng” đều an toàn về mặt pháp lý.

Do đó, về lâu dài cần nghiên cứu cơ chế pháp lý phù hợp để khai thác nguồn lực vàng một cách minh bạch và hiệu quả. Tuy nhiên, trong quá trình tham gia giao dịch “mua nhà bằng vàng” người dân nên xem xét kỹ nội dung hợp đồng, phương thức thanh toán, cam kết lợi nhuận và khả năng thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.