'Góc khuất' tranh chấp nhà chung cư: Kẽ hở pháp luật

Nguyên nhân dẫn đến tràn lan tranh chấp nhà chung cư không chỉ từ phía chủ đầu tư hay cư dân, mà còn cả những kẽ hở của pháp luật hiện hành.

Tranh chấp không lối thoát vì lỗ hổng luật

Giữa năm 2018, cả trăm chủ sở hữu căn hộ tại dự án nhà chung cư Mon City ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) đồng loạt căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư đo lại diện tích căn hộ, vì cho rằng thiếu hụt so với hợp đồng. Quá trình giải quyết tranh chấp này, cả chủ đầu tư và cư dân đều gặp khó khăn, do luật hiện hành không quy định rõ ràng về cách đo diện tích lô gia, hộp kỹ thuật nhà chung cư.

Tuy đã có phương án xử lý hài hoà cho cả hai bên, nhưng việc tranh chấp này vẫn kéo theo những hệ luỵ cho chủ đầu tư, và cư dân cũng không ổn định đời sống. Trong đó có việc một số hộ dân không nộp phí dịch vụ suốt gần 1 năm qua. Đầu tháng 7 vừa qua, Ban quản lý buộc phải thực hiện theo hợp đồng là cắt nước. Ngay lập tức, cư dân chung cư này treo băng rôn phản đối.

Được tham vấn về vấn đề này, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đã cho biết luật Nhà ở 2014 chưa có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia. Do vậy, khách hàng và chủ đầu tư tự thỏa thuận, thống nhất. Nếu có khiếu nại, tranh chấp về hợp đồng mua bán đã ký trước đây, kể cả phần diện tích lô gia và hộp kỹ thuật, thì giải quyết theo pháp luật về dân sự.

Trước đó, có không ít những vụ tranh chấp liên quan đến cách đo diện tích căn hộ nhà chung cư, manh nha từ năm 2016, xuất hiện nhiều trong năm 2017 - 2018, như: chung cư Park view Residence ở Dương Nội (quận Hà Đông, Hà Nội) của chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản Thế kỷ (Cen Invest); hay dự án Imperia Garden ở quận Thanh Xuân, Hà Nội do M.I.K Group phát triển; dự án Eco Green ở đường Nguyễn Xiển, huyện Thanh Trì, Hà Nội của Công ty TNHH Bất động sản và Xây dựng Việt Hưng;...

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết bên cạnh tranh chấp về diện tích, rất phố biến các vụ tranh chấp liên quan đến thành lập Ban quản trị, phí dịch vụ nhà chung cư, quản lý kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư.

Theo ông Nam, thực tế không nhiều tòa nhà tổ chức thành công hội nghị nhà chung cư. Mặt khác, chính quyền địa phương cũng thờ ơ trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước của mình trong quản lý nhà chung cư, dù luật có quy định. Tình trạng chủ đầu tư chây ỳ trả phí bảo trì 2% rất phổ biến; hay việc ban quản trị nhiều nhà chung cư quản lý, sử dụng không đúng quỹ bảo trì 2%, khiến cư dân bức xúc.

Ông Nam cho rằng, nguyên nhân của tình trạng trên là một phần do khung pháp lý điều chỉnh chưa kịp thời bổ sung, hoàn thiện để theo kịp vời tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà chung cư.

Ông Ngô Quốc Doanh, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Hapulico, cũng chỉ ra tại khoản 1, điều 19, Thông tư 02/2016/TT-BXD chỉ quy định chung chung: “Các thành viên Ban quản trị tòa nhà là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư”.

Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là không có ràng buộc gì về trách nhiệm của ban quản trị về hiệu quả điều hành hoạt động nhà chung cư.

Bên cạnh đó, theo ông Doanh, cần quy định thành viên ban quản trị phải có hiểu biết nhất định về 1 trong những ngành nghề chuyên môn: kiến trúc, xây dựng, kỹ thuật điện nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy, am hiểu pháp luật… Đồng thời, phải gắn vai trò của chủ đầu tư trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư sau bàn giao.

Theo ông Doanh, chủ đầu tư tòa nhà là người hiểu rõ toàn bộ các hệ thống của tòa nhà, nắm bắt các trang thiết bị từ khi xây dựng, lắp đặt đến lúc đưa vào khai thác, sử dụng, nên thuận lợi trong quá trình vận hành, quản lý, bảo trì tòa nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chỉ ra khe hở của luật về chủ tài khoản Ban quản trị nhà chung cư. Theo đó, tại khoản 2.c, điều 36, Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định “có thể là một thành viên hoặc nhiều thành viên ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản”. Trong khi thực tế, nhiều hội nghị nhà chung cư chỉ quy định 1 người trong Ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này dễ dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân, gây thiệt hại cho cư dân, tiểm ẩn tranh chấp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, quá trình thực hiện pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý vận hành nhà chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập, kẽ hở. Đến nay, Bộ Xây dựng đã tổng hợp về tình trạng tranh chấp nhà chung cư để nghiên cứu, đề xuất bổ sung, sửa đổi các quy định hiện hành.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng chỉ ra thực tế bất cập góp phần tạo ra tranh chấp nhà chung cư là người dân khi đi mua nhà thường không xem xét kỹ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Đặc biệt là thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau bàn giao. Đồng thời, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành, chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt.

Theo ông Sinh, liên quan đến các vướng mắc kể trên, Thủ tướng đã có chỉ thị giao các bộ, ngành, địa phương phối hợp rà soát, đề xuất sửa đổi. Trong đó, giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư, chủ sử dụng;… tăng cường kiểm tra thực hiện quy định pháp luật về quản lý vận hành chung cư.

Hay như Bộ Công an được chỉ đạo phối hợp với các địa phương tăng cường thẩm định, quản lý về phòng cháy chữa cháy; chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng phí bảo trì chung cư trái quy định.