Gỡ vướng về thuế với nhà cho thuê

Theo kế hoạch thì Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2021. Tuy nhiên những quy định về phương pháp tính thuế đối với cá nhân có nhà cho thuê vẫn tiếp tục nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Không cho thuê đủ 12 tháng vẫn tính thuế

Theo Thông tư 40, người cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng trong 12 tháng sẽ phải nộp thuế VAT 5% và thuế TNCN 5%. Mặc dù, việc quy định ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 100 triệu đồng/năm trở lên được đa số các bộ, ngành, chính quyền địa phương đồng thuận. Tuy nhiên cách tính mức doanh thu chịu thuế lại đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ phía các doanh nghiệp, hộ kinh doanh nhà cho thuê.

Cụ thể, Khoản 1, Điều 9 của Thông tư 40 quy định: Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế VAT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Thông tư 40 đưa ra ví dụ: “Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với giá thuê 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế VAT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên”.

Tổng cục Thuế cũng vừa có Công văn số 2626/TCT-DNNCN giới thiệu một số điểm mới và triển khai thực hiện Thông tư số 40/2021/TT-BTC cũng hướng dẫn: “trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế. Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đông thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tính thuế…”.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu tính doanh thu như cách tính của Bộ Tài chính cá nhân cho thuê nhà có doanh thu bình quân giá thuê từ 8,34 triệu đồng/tháng trở lên sẽ thuộc diện phải nộp thuế, bất kể là cho thuê nhà có đủ 12 tháng của năm dương lịch hay không. Cách tính này không hợp lý bởi Khoản 2 Điều 4 Thông tư 40 đã quy định: “Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thuộc trường hợp không phải nộp thuế VAT và không phải nộp thuế TNCN”.

Gỡ khó để tránh nhiêu khê và lách luật

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cách tính doanh thu tính thuế cho thuê nhà trong Thông tư 40/2021 cũng chưa thực sự hợp lý vì chưa xem xét mức giảm trừ gia cảnh của người có nhà cho thuê. Theo đó, hiện nay mức giảm trừ gia cảnh là 11 triệu đồng/tháng đối với cá nhân người nộp thuế và 4,4 triệu đồng/tháng đối với mỗi người phụ thuộc. Trong khi nếu tính theo cách của Bộ Tài chính đưa ra tại Thông tư 40 tức là chưa áp dụng mức giảm trừ gia cảnh, nên người cho thuê nhà sẽ bị thua thiệt.

Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã có văn bản giao Bộ Tài chính xem xét các vướng mắc được phản ánh để kịp thời tháo gỡ khó khăn, tránh tăng thêm gánh nặng cho doanh nghiệp, hộ kinh doanh nhà cho thuê và người thuê nhà, nhất là trong bối cảnh doanh thu sụt giảm do dịch Covid-19.

Một số đại lý thuế tại TP.HCM cũng cho biết, việc quy định cứng nhắc ngưỡng chịu thuế VAT và thuế TNCN đối với người cho thuê nhà khi đi vào triển khai trên thực tế sẽ nảy sinh nhiều bất cập, tạo ra sự thiếu công bằng và gây phiền hà cho cả cơ quan thuế và người nộp thuế.

Bởi hiện tại, nếu tuân theo các quy định của Thông tư 40 người có nhà cho thuê có doanh thu 110 triệu đồng/năm phải nộp thuế 11 triệu đồng, doanh thu thực chỉ còn 99 triệu đồng. Trong khi người có doanh thu 100 triệu đồng không phải nộp thuế nên doanh thu thực vẫn sẽ cao hơn. Chưa kể, nếu người thuê nhà cố tình chỉ cho thuê một số tháng để doanh thu không vượt quá 100 triệu đồng, việc lách các quy định có thể xảy ra hàng loạt.

Theo các chuyên gia pháp lý, Thông tư 40 có thể sẽ làm cơ quan thuế địa phương lúng túng trong hướng dẫn thực thi Điều 4 và Điều 9, thậm chí cán bộ thuế sẽ sợ trách nhiệm khi triển khai trước doanh nghiệp, hộ kinh doanh kê khai tính thuế. Vì hiện tại Luật Thuế VAT vẫn quy định nếu cá nhân có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống không phải chịu thuế. Các nghị định và thông tư cũng đều hướng dẫn theo hướng này trong khi chỉ có Thông tư 40 của Bộ Tài chính đã mâu thuẫn về cách tính toán doanh thu do đó rất rủi ro về mặt pháp lý.

Thông tin từ Bộ Tài chính nơi này đã trình Chính phủ về việc hoãn thực hiện Thông tư 40 đến ngày 1/1/2022.