Gỡ vướng triển khai dự án bất động sản: Đường dài từ chính sách tới thực tế

“Doanh nghiệp hiện nay rất vất vả, chỉ mong các chính sách mới đi vào thực chất, giải quyết những vướng mắc then chốt khi triển khai dự án bất động sản”. Câu cảm thán của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP - Invest cũng là mong muốn của nhiều doanh nghiệp địa ốc thời điểm này.

Mới, nhưng vẫn vướng

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới nhằm giải quyết những bất cập, đẩy nhanh trình tự, thủ tục triển khai dự án đầu tư xây dựng, bất động sản như Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 09/2021/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng hay Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, phù hợp với pháp luật đầu tư và xây dựng sửa đổi năm 2020.

Thế nhưng, nhiều thành viên thị trường cho biết, các vướng mắc mang tính then chốt vẫn chưa được giải quyết triệt để, thậm chí còn có phần khó khăn hơn. Chẳng hạn, việc ban hành Nghị định 30/2021 thay vì gỡ vướng lại tạo khó khăn hơn với quy định về lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị…

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, Nghị định 30/2021 mới ban hành chỉ cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khi đã có quyền sử dụng đất ở đối với 100% đất dự án, hoặc đã có đất ở và các loại đất khác (dính với đất ở), nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp nhà đầu tư mới chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp. Trong khi hiện nay, các dự án của doanh nghiệp phần lớn đều phải đi mua quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc các nhà xưởng di dời rồi sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng, nên theo Nghị định 30 đều tắc hết.

Thực tế, việc chính sách về nhà đất “sửa mãi không hết vướng” để lại nhiều hệ lụy và được minh chứng phần nào qua việc thu ngân sách từ tiền sử dụng đất ở nhiều địa phương có xu hướng giảm mạnh, đặc biệt tại TP.HCM. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhiều doanh nghiệp xin chủ động ứng trước tiền sử dụng đất để triển khai nhanh, nhưng nộp hồ sơ “năm lần bảy lượt” vẫn chưa xong, dẫn tới tiền sử dụng đất không nộp được, dự án bế tắc không triển khai nổi.

Số liệu từ Cục thuế TP.HCM cho thấy, nguồn thu tiền sử dụng đất cho ngân sách TP.HCM năm 2020 chỉ ở mức 7.634 tỷ đồng, chỉ nhỉnh hơn năm 2014 (Thành phố thu được 6.037 tỷ đồng) và thấp hơn đáng kể các năm còn lại trong 10 năm qua. Chẳng hạn, trong giai đoạn 2015-2018, thời điểm thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ sau chu kỳ suy thoái, TP.HCM ghi nhận 15.727-21.706 tỷ đồng tiền sử dụng đất mỗi năm. Thậm chí, trong năm 2019, khi thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm tốc, nguồn thu tiền sử dụng đất của TP.HCM vẫn đạt 14.684 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi so với năm 2020.

Ở một góc nhìn khác, theo tính toán của HOREA, trong 5 năm qua, trên địa bàn TP.HCM có 126 dự án nhà ở không thể triển khai vì vướng đất công xen cài. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng thì có tới 126.000 tỷ đồng vốn đang bị ách tắc. Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng.

Thấp thỏm vì thủ tục

Theo đánh giá của các thành viên thị trường, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển, nhưng nhiều quy định pháp lý “trói chân” khiến doanh nghiệp chật vật mỗi ngày. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, nhiều văn bản pháp luật được ban hành từ 5-6 năm trước không theo kịp yêu cầu phát triển của thị trường, đến khi Covid-19 xuất hiện khó khăn càng bộc lộ rõ.

Theo khảo sát của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) công bố mới đây, thủ tục đất đai là chỉ số hầu như không có sự cải thiện qua nhiều năm. Số liệu thống kê của VCCI cho thấy, khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải hiện nay là thời hạn giải quyết hồ sơ lâu hơn so với quy định (với 38% doanh nghiệp gặp phải), trong đó càng tìm hiểu thì thấy pháp lý về bất động sản càng phức tạp, rối rắm.

Ghi nhận ý kiến phản hồi từ nhiều doanh nghiệp của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, nhiều quy định mới có sự khác biệt lớn so với quy định cũ, gây tranh cãi như câu chuyện “con gà và quả trứng”, chẳng hạn hồi cuối năm 2020, việc Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy nổ cho nhà và công trình mang mã số 06:2020 với yêu cầu cứ 20 tầng cao phải có 1 tầng lánh nạn cho cư dân, diện tích tầng lánh nạn phải được thiết kế tương đương số cư dân sống trong tòa nhà khiến các chủ đầu tư rất đắn đo.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP - Invest cho biết, việc thường xuyên phải “chạy” theo sự thay đổi của chính sách khiến các chủ đầu tư phải thay đổi tiến độ triển khai dự án, đơn cử như quy định mới về phòng cháy chữa cháy chung cư trên 20 tầng phải có tầng chữa cháy, chứ không phải phòng chữa cháy. Điều này có nghĩa, chủ đầu tư phải “làm lại từ đầu” về kết cấu cũng như thiết kế quy hoạch của cả dự án, chưa kể việc điều chỉnh lại sau khi dự án được phê duyệt sẽ mất rất nhiều thời gian, chi phí.

Ngoài những bất cập nêu trên, nhiều quy định mới còn lặp lại, thậm chí chồng chéo và chưa thực chất, chưa đi sâu vào giải quyết gốc rễ vấn đề. Chẳng hạn, Quyết định số 705/2021/QĐ-BXD ban hành ngày 11/6/2021 về việc gỡ bỏ một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản đã bãi bỏ 12 thủ tục hành chính, trong đó 8 thủ tục cấp trung ương trong lĩnh vực xây dựng. Ngoài ra, còn có 3 thủ tục hành chính ban hành mới do UBND cấp tỉnh thực hiện liên quan đến đất đai, nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, thủ tục giải quyết chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở xây dựng trên đất trống trong khuôn viên nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.

Phần lớn những nội dung mới, thay thế, điều chỉnh trong các quyết định của Bộ Xây dựng đều nhằm thực hiện phân cấp, phân quyền, tháo gỡ những vướng mắc về thể chế trong quản lý hoạt động xây dựng, bất động sản. Đây cũng là những vấn đề lớn từng được đề cập nhiều trước đây và là những vướng mắc cơ bản của doanh nghiệp khi thực hiện triển khai các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, khi soi chiếu với Quyết định 705, không quá khó để thấy những thủ tục hành chính mà Bộ Xây dựng mới bãi bỏ chủ yếu mang tính tổng hợp lại, bởi đây là những quy định mà Luật Nhà ở, Luật Xây dựng đã bãi bỏ và đã được sửa đổi trong Luật Đầu tư. Trong khi đó, những vấn đề lớn mang tính then chốt vẫn chưa được thực hiện, tạo ra những điểm nghẽn lớn, nhất là sau khi Nghị định 30/2021/NĐ-CP được ban hành.

Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch MBLand cho rằng, nhìn chung, về cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường kinh doanh là xuyên suốt và rất quyết liệt, nhưng trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp vẫn rất thận trọng khi có một chính sách, cơ chế mới nào đó ra đời, bởi trước đó có nhiều chính sách, đề xuất rất được chờ đợi, nhưng khi đưa vào thực tiễn lại không có tác động rõ rệt.