Gỡ vướng sắp xếp đất đai, thúc cổ phần hóa tăng tốc

Nhiều khó khăn, vướng mắc về sắp xếp đất đai đang cản trở tiến trình cổ phần hóa, thoái vốn và khiến nhiều doanh nghiệp (DN) loay hoay chưa có hướng giải quyết. 

Quy trình lòng vòng

Ðại diện Ban Pháp chế Tổng công ty Lương thực miền Bắc (Vinafood 1) cho biết, việc xử lý tài sản, đặc biệt là đất đai tại DN rất khó khăn, khiến quá trình sắp xếp đất đai đến cuối năm nay gần như là “nhiệm vụ bất khả thi”, chưa nói tới hoàn thành kế hoạch cổ phần hóa của Công ty.

“Chỉ riêng việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo hướng dẫn của Nghị định 167/2017/NÐ-CP đã rất gian truân. Cụ thể, DN phải lập một danh sách tài sản, trong đó phần lớn là danh mục đất đai đang sở hữu trình cấp quản lý đồng ý và gửi đi các tỉnh.

Các tổng công ty, tập đoàn lớn, DN nhà nước có hàng trăm cơ sở đất đai ở hàng chục tỉnh khác nhau, để triển khai thủ tục cổ phần hóa, DN phải lấy ý kiến của từng địa phương nơi có cơ sở đất đai rồi nộp về nộp Bộ Tài chính.

Sau đó Bộ Tài chính lấy ý kiến các đơn vị có liên quan và đề ra phương án cổ phần hóa. Ðây là quy trình lý thuyết, còn trong thực tế, sau khi có phương án, đa phần sẽ có thay đổi và lặp lại quy trình từ đầu”, đại diện Vinafood 1 chia sẻ.

Bên cạnh đó, từ tháng 4/2019, DN phải thực hiện Công văn 4544 của Bộ Tài chính quy định phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa DN mở rộng thêm các công ty cấp 1, cấp 2 mà công ty mẹ có cổ phần chi phối. Như vậy, để hoàn thành nhiệm vụ cổ phần hóa 19/22 đơn vị thành viên trong năm 2019, thực hiện Công văn 4544 của Bộ Tài chính thì Vinafoof 1 phải thực hiện quy trình làm việc với 22 đơn vị hiện đang sở hữu gần 250 mảnh đất tại 25 địa phương.

Theo lãnh đạo Vinafood 1, với quy trình sắp xếp đất đai lòng vòng như hiện nay, rất khó có thể hoàn thành mục tiêu cổ phần hóa, cũng như thoái vốn tại 19 doanh nghiệp thuộc Tổng công ty trong năm 2019.

Không riêng Vinafood 1, Tổng công ty Ðầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Tập đoàn Hóa chất Việt Nam cũng gặp bế tắc với nguyên nhân tương tự. Ðại diện HUD cho biết, quá trình cổ phần hóa của Công ty đang vướng ở khâu thực hiện đánh giá và sắp xếp đất đai liên quan đến việc thực hiện Nghị định 167.

“Là doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản, phần lớn tài sản của Công ty là đất đai. Do đó, việc thực hiện các thủ tục, quy trình liên quan đến đất đai theo nghị định này là rất khó khăn, khiến Công ty khó có thể đẩy nhanh các thủ tục để hoàn thành tiến trình cổ phần hóa”, đại diện HUD cho biết.

Trong khi đó, Tập đoàn Hóa chất Việt Nam hiện có 2 đơn vị trực thuộc công ty mẹ, 2 đơn vị sự nghiệp, 3 DN nắm giữ 100% vốn điều lệ, 21 đơn vị nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đang quản lý rất nhiều đất đai tại các địa phương. Ðể thực hiện đúng quy trình cổ phần hóa DN nhà nước theo các quy định hiện hành, giới chuyên gia cho rằng, ngay trong trường hợp thuận lợi nhất, Tập đoàn cũng phải mất hàng năm trời để hoàn tất.

Quy định thiếu đồng bộ

Không chỉ Nghị định 167 và hướng dẫn của Bộ Tài chính khiến nhiều tập đoàn, tổng công ty chậm trễ thực hiện kế hoạch cổ phần hóa phải tính tới việc xin giãn tiến độ cổ phần hóa, mà một số quy định thiếu đồng bộ khác cũng góp phần kéo dài thời gian thực hiện kế hoạch.

Tại Diễn đàn Tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước mới đây, ông Vũ An Khang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Ðịnh giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) cho hay, quy định yêu cầu các DN cổ phần hóa phải rà soát toàn bộ diện tích đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước thời điểm quyết định cổ phần hóa tại Nghị định 126/2017/NÐ-CP đang ảnh hưởng tới kế hoạch cổ phần hóa của nhiều DN nhà nước, do bị chậm trễ trong công tác trình duyệt, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Chưa kể, sự thiếu đồng bộ giữa Nghị định 126/2017/NÐ-CP và Nghị định 32/2018/NÐ-CP trong quy định liên quan đến đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm cũng đang là vấn đề bất cập vì cổ phần hóa và thoái vốn bản chất đều là bán vốn Nhà nước.

Ông Khang phân tích, theo quy định tại Luật Ðất đai và các văn bản hướng dẫn, đơn vị thuê đất hàng năm nộp tiền thuê đất theo giá đất cụ thể, chỉ ổn định trong một chu kỳ ngắn và không được cho thuê lại đất. Nghị định 126/2017/NÐ-CP không quy định giá trị lợi thế đối với quyền thuê đất hàng năm. Trong khi đó, khi xác định giá trị vốn nhà nước để thoái tại doanh nghiệp, Nghị định số 32/2018/NÐ-CP lại yêu cầu phải xác định đầy đủ giá trị quyền thuê đất hàng năm.

“Ðơn giá thuê đất hàng năm đã được xác định theo giá đất cụ thể, chỉ ổn định trong một chu kỳ ngắn và sẽ được điều chỉnh theo giá đất tại thời điểm hết kỳ ổn định. Việc xác định giá trị quyền thuê đất hàng năm là không phù hợp về cả pháp lý và thực tiễn”, ông Khang chỉ ra vấn đề.

Theo đại diện VVFC, để tránh khó khăn, lúng túng cho tư vấn định giá và các DN, nên bỏ việc “xác định quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm” tại Nghị định số 32/2018/NÐ-CP để phù hợp với Nghị định 126/2017/NÐ-CP, tránh vênh giữa 2 nghị định gây khó cho DN.

Bên cạnh đó, theo ông Khang, Nhà nước cần có những quy định chi tiết để xác định đơn giá thuê đất sát với thực tế, đảm bảo những vị trí đất thuận lợi, có khả năng sinh lời cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí đất có khả năng sinh lời thấp, những vị trí đất có hệ số sử dụng đất cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí có hệ số sử dụng đất thấp.

Ðối với việc rà soát, sắp xếp đất đai trình phê duyệt trước thời điểm quyết định cổ phần hóa, để tháo gỡ vướng mắc, đại diện VVFC đề xuất Nhà nước cho phép kết hợp xác định giá trị DN đồng thời với việc tiếp tục trình duyệt phương án sử dụng đất và phải hoàn thành trước thời điểm kết thúc quá trình xác định giá trị DN. Bên cạnh đó, quy định cụ thể trách nhiệm của từng đơn vị, từng khâu để xảy ra chậm trễ trong việc phê duyệt phương án sử dụng đất.

Một khó khăn cũng liên quan tới vấn đề đất đai trong định giá tài sản khiến nhiều DN đang thoái vốn lúng túng xuất phát từ quy định chưa rõ ràng về việc xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn tại Nghị định 32/2018/NÐ-CP.

Theo quy định tại nghị định này, khi lựa chọn ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá, cần đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về thẩm định giá; xác định đầy đủ giá trị thực tế phần vốn của DN nhà nước đầu tư ra ngoài bao gồm giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp, quyền sử dụng đất thuê (thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thuê trả tiền hàng năm)…

Với quy định này, nhiều DN cho rằng, việc xác định giá cổ phần tại các DN có vốn Nhà nước phải thực hiện theo phương pháp tài sản. Tuy nhiên, theo đại diện VVFC, trong thực tế, nhiều DN có tỷ trọng vốn nhà nước dưới 50%, thậm chí chỉ từ 5% - 10% rất khó khăn trong việc xác định giá cổ phần theo phương pháp tài sản, do phía công ty cổ phần không cung cấp tài liệu kiểm kê, đánh giá thực trạng tài sản, đối chiếu công nợ…

Ðể hóa giải bất cập này, ông Khang cho rằng, cần quy định rõ tại Nghị định số 32/2018/NÐ-CP việc thẩm định giá để xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn. Ðối với phương pháp tài sản, nếu điều kiện cho phép, xác định đầy đủ giá trị thực tế phần vốn của DN nhà nước đầu tư ra ngoài bao gồm giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp, quyền sử dụng đất thuê (thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thuê trả tiền hàng năm), giá trị các quyền sở hữu trí tuệ, tên thương mại (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Còn đối với các phương pháp khác, phải đảm bảo xác định giá trị đóng góp của toàn bộ tài sản hoạt động bao gồm quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, các quyền sở hữu trí tuệ trong việc tạo ra doanh thu, thu nhập cho doanh nghiệp.

“Việc này không chỉ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho tư vấn và DN trong công tác xác định giá trị DN để cổ phần hóa và thoái vốn Nhà nước, mà còn tránh những phát sinh, mâu thuẫn, tranh cãi trong công tác hậu kiểm trong tương lai”, ông Khang nhấn mạnh.

Nói về khó khăn, vướng mắc định giá đất đai khi tiến hành cổ phần hóa, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, điều này xuất phát từ những nguyên nhân khách quan như nhiều quy định pháp lý chặt chẽ hơn, một số khâu, công đoạn buộc phải kéo dài để tránh thất thoát như việc xác định giá trị DN, xử lý đất đai trước khi cổ phần hóa…

“Tuy nhiên, không thể vì vậy mà làm chậm tiến trình cổ phần hóa, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cổ phần hóa, thoái vốn, đặc biệt là phần vốn thu về cho nhà nước, bởi thực tế cho thấy, nhiều trường hợp càng để lâu càng lỗ, thậm chí là mất hết vốn”, ông Long nhấn mạnh.