#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

"Gỡ trói" đất đai: Cần để doanh nghiệp được quyền chọn cách trả tiền đất

Chuyển hướng từ “trả trước” sang “trả dần”, chính sách mới về thuê đất đang mở cánh cửa thanh toán linh hoạt, giúp doanh nghiệp và người dân nhẹ gánh vốn đầu vào. Đây không chỉ là kỹ thuật tài chính, mà là tư duy cải cách.

Tại hội nghị tổng kết ba năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW và một năm thi hành Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ đã định hướng rõ ràng: cần cho phép người sử dụng đất được quyền lựa chọn giữa hai hình thức thuê đất – trả tiền hằng năm hoặc trả một lần cho toàn bộ thời hạn, trong đó khuyến khích trả theo năm để đảm bảo nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững.

Rào cản chính sách và nghịch lý pháp lý

Hiện nay, các quy định pháp luật vẫn mang tính cứng nhắc, khi việc lựa chọn hình thức thuê đất bị ràng buộc bởi mục đích sử dụng và loại đất, khiến nhiều doanh nghiệp – đặc biệt là nhóm nhỏ và vừa – khó chủ động trong bài toán tài chính và đầu tư. Luật Đất đai 2024 giới hạn quyền chọn hình thức trả tiền một lần cho ba nhóm dự án cụ thể, trong khi phần lớn các trường hợp còn lại chỉ được áp dụng thuê đất trả tiền hằng năm.

Sự không tương thích giữa Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo ra mâu thuẫn pháp lý rõ nét. Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu bất động sản đưa vào kinh doanh phải thuộc diện giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần, thì Luật Đất đai lại không cho phép nhiều loại hình bất động sản được lựa chọn hình thức này. Hệ quả là nhiều dự án dù đáp ứng đủ công năng vẫn không thể triển khai, bị kẹt trong khoảng trống pháp lý.

Linh hoạt chính sách – Hài hòa lợi ích

Nhiều chuyên gia kiến nghị cần đảo chiều quy định: thay vì liệt kê các trường hợp được thuê đất trả tiền một lần, nên xác định rõ các trường hợp không được áp dụng, để mở rộng không gian phát triển cho doanh nghiệp có năng lực tài chính. Việc trao quyền lựa chọn cho doanh nghiệp không chỉ thể hiện sự linh hoạt trong điều hành, mà còn tạo đòn bẩy kích thích đầu tư và khai thông nguồn lực đất đai đang bị “đóng băng” vì rào cản chính sách.

Bên cạnh đó, khi khung giá đất chính thức bị bãi bỏ từ ngày 1/8/2024 và các địa phương phải xây dựng bảng giá sát với thị trường, chi phí thuê đất trả hàng năm sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro biến động. Trong bối cảnh này, trả tiền một lần trở thành lựa chọn hấp dẫn để đảm bảo ổn định chi phí và kiểm soát rủi ro tài chính trong dài hạn.

So sánh hai hình thức: lợi – hại không tuyệt đối

Cả hai hình thức trả tiền thuê đất đều có ưu điểm riêng. Trả tiền một lần giúp doanh nghiệp ổn định kế hoạch tài chính, tránh biến động do thay đổi chính sách giá đất, nhưng lại đòi hỏi nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Ngược lại, trả hàng năm giúp giảm gánh nặng vốn đầu vào, tạo cơ hội tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp nhỏ, nhưng dễ bị động trước các biến động về đơn giá thuê đất theo chu kỳ 5 năm.

Từ góc độ quản lý, nhà nước cũng cần cân nhắc giữa khoản thu lớn một lần và dòng thu ổn định qua các nhiệm kỳ. Nếu không có cơ chế điều tiết phù hợp, việc thu trước có thể dẫn đến hụt thu dài hạn, gây khó khăn trong cân đối đầu tư công.

Chính sách phải dẫn dắt thị trường, không nên đi sau

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng, trong điều kiện pháp lý còn nhiều giao thoa và ranh giới giữa các loại hình đầu tư ngày càng linh hoạt, việc mở rộng quyền lựa chọn hình thức thuê đất không chỉ là nhu cầu thực tiễn mà còn là bước đi cấp thiết để tránh mâu thuẫn giữa luật với luật, chính sách với thị trường.

Đây là thời điểm cần nhìn nhận việc trả tiền thuê đất như một công cụ tài chính linh hoạt, thay vì áp đặt cứng nhắc. Nhà nước nên giữ vai trò kiến tạo môi trường ổn định và công bằng, thay vì quyết định thay cho doanh nghiệp về hình thức thanh toán.

Đổi mới để thích ứng

Quyền lựa chọn hình thức thuê đất là chìa khóa để doanh nghiệp chủ động hoạch định chiến lược, thích ứng với thị trường và lan tỏa nguồn lực đầu tư. Một chính sách đất đai hiện đại phải đủ mềm dẻo để thích nghi với thực tiễn, nhưng cũng đủ chặt chẽ để bảo đảm lợi ích công. Linh hoạt có kiểm soát, đó là nguyên tắc cần đặt ra cho bước tiếp theo trong cải cách luật đất đai.