'Gỡ tắc pháp lý - giải pháp 0 đồng cứu bất động sản'

Thay vì các gói tín dụng hàng trăm nghìn tỷ, các chuyên gia cho rằng, gỡ vướng pháp lý là giải pháp ít tốn kém và hiệu quả hơn cho thị trường.

Sau các cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ đầu tháng 2 đến nay, giải pháp về các gói tín dụng dần được hé lộ. Trong đó, Chính phủ đang dự kiến đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (khoảng 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn. Hình thức này tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 trước đây. Chủ đầu tư dự án được vay ưu đãi 50% của gói tín dụng trên, tương đương 55.000 tỷ đồng, còn lại sẽ cho người mua nhà vay.

Trong khi đó, một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cũng được Ngân hàng Nhà nước cân nhắc. 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lãi suất cho vay thấp hơn 1,5-2% lãi suất bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà.

Trong khi chờ quyết sách này thành hiện thực, nhiều chuyên gia cảnh báo tắc nghẽn pháp lý nếu giải quyết chậm trễ sẽ như "bom hẹn giờ" đe dọa sự ổn định của ngành, dù có bơm bao nhiêu vốn cũng khó giúp thị trường phát triển bền vững.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nhìn nhận các gói tín dụng nếu được bơm ra thị trường hỗ trợ nhà giá rẻ, giúp giảm lệch pha cung cầu, nhưng chỉ là giải pháp tình thế từ ngọn. Muốn chữa trị tận gốc, phải gỡ nút thắt pháp lý mà ông cho là ngọn nguồn khiến dòng vốn bị tắc nghẽn.

Ông Nghĩa nêu ví dụ từ thực tiễn, một dự án nhà ở xã hội làm thủ tục pháp lý trong 6 năm, lãi suất sau hơn nửa thập niên tăng từ 11% lên 14% đã ăn mòn dòng tiền của doanh nghiệp. Nút thắt pháp lý gây thiệt hại về vốn đồng thời cản trở cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ của người dân có thu nhập thấp trong xã hội.

Tương tự, các dự án nhà ở thương mại tại TP HCM chậm pháp lý 5-7 năm không hiếm, thậm chí xếp hàng lên đến cả trăm dự án, chi phí vốn vay sẽ đội lên cao hơn các dự án nhà ở xã hội do hệ số rủi ro của nhóm này là 50%, còn hệ số này của dự án nhà ở thương mại lên đến 250% vì chỉ phục vụ các phân khúc trung cao cấp đến hạng sang.

Các dự án bị đình trệ không bán được hàng (không huy động được vốn), mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác (không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý) trong khi lãi vay chờ "chạy pháp lý" vẫn tăng lên gây đội vốn, là sự lãng phí nguồn lực xã hội.

"Từ ví dụ trên cho thấy đẩy nhanh thủ tục pháp lý chính là giải pháp ít tốn kém nhưng hiệu quả, là thuốc đặc trị chữa được căn bệnh đội vốn, thiếu vốn của thị trường địa ốc", ông Nghĩa nói.

Cùng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), nhìn nhận thay vì trông chờ các gói tín dụng một vài trăm nghìn tỷ đồng, gỡ tắc pháp lý chính là gói giải cứu thiết thực nhất và rẻ nhất.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, có rất nhiều dự án trên thị trường TP HCM vì vướng pháp lý không có giải pháp tháo gỡ đã đội vốn lên hàng trăm tỷ đồng, cá biệt trong nhóm dự án vướng pháp lý tại các vị trí đắc địa có thể đội vốn cả nghìn tỷ đồng. Thiệt hại do vướng pháp lý vì vậy nguy hiểm đến mức tác động trực tiếp đến tắc nghẽn dòng vốn.

Chuyên gia này giải thích thêm, nếu pháp lý dự án hoàn chỉnh, doanh nghiệp có thể bán sản phẩm hoặc gọi vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư, tức tự chủ dòng vốn thay vì phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, giảm rủi ro cho cả nền kinh tế.

Đồng tình với quan điểm này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, đặc biệt là dòng FDI vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở.

Ông Khương phân tích, vấn đề luật đá nhau nếu không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, phải tốn nhiều thời gian trình Quốc hội thông qua các luật mới. Điều này dẫn đến thời gian chờ pháp lý kéo dài, các dự án tốn thêm chi phí tài chính, mất chi phí cơ hội, gián tiếp lãng phí vốn và chặn các cơ hội khơi thông vốn từ đối tác, khách hàng do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, mở bán.

Ông Khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

Vướng pháp lý dẫn đến thời gian thực hiện đầu tư dự án quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tắc pháp lý cũng là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài, hạn chế hút vốn ngoại (FDI) dù tiềm năng của thị trường rất lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, trong 2 khó khăn lớn nhất hiện nay, 70% nằm ở vướng mắc pháp lý và giải pháp tháo gỡ thuộc thẩm quyền của Chính phủ.

Trong 17 tháng tới khi chờ các Luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, ông Châu đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định "rất quan trọng" trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023.

Đó là các dự thảo sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp; các Nghị định về đất đai; các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Cuối cùng là dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

"Gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở một cách nhanh chóng là mắt xích quan trọng có thể mở ra nhiều cơ hội khơi thông dòng vốn đang thiếu hụt và tắc nghẽn hiện nay", ông Châu nói.