Gỡ nút thắt cho dự án BT

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá đất đối với các dự án BT của doanh nghiệp đang sử dụng khi cổ phần hóa còn nhiều vấn đề bất cập.

Tiêu cực bắt nguồn từ chỉ định thầu

Theo vị Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, điển hình giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư là nhà ở, khi di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng rất thấp theo giá UBND tỉnh ban hành. Đồng thời, đất giao không qua đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư chạy “xin – cho” để được có dự án hưởng lợi cực lớn.

Ông Hùng cũng dẫn trường hợp các dự án BT, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định” “xét duyệt” mà không đấu thầu. Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, lại còn giảm hệ số cơ chế xin - cho, dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu. Và cơ chế xin - cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền.

Từ những phân tích trên, ông Hùng cho rằng Luật Đất đai còn nhiều vấn đề liên quan cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ sung bao gồm cả trình tự, thủ tục thực hiện các dự án, phương thức đền bù, giá đền bù… Ông Hùng cũng đưa ra kiến nghị thành lập một nhóm nghiên cứu từng điều, từng khoản để kiến nghị các cơ quan các điều cần sửa đổi bổ sung để Luật Đất đai đi vào cuộc sống góp phần chống tham nhũng tiêu cực đất đai, một trong những lĩnh vực nổi cộm nhất trong xã hội.

Phó tổng Kiểm toán Nhà nước Nguyễn Quang Thành thì chia sẻ, hầu hết dự án BT đều có tình trạng lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định, làm giảm sự cạnh tranh và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro chọn nhà đầu tư không đủ năng lực; giao cho nhà đầu tư lập, phê duyệt dự án và hồ sơ thiết kế, dự toán. Có dự án việc chỉ định nhà đầu tư đàm phán hợp đồng cùng lúc với quyết định chấp thuận thông qua đề xuất dự án, đây là khe hở làm đẩy giá trị công trình lên cao. “Nhiều dự án thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức giao đất qua đấu giá là chưa phù hợp quy định và giá đất quá thấp so với giá trị trường đang là kẽ hở dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước”, ông Thành nói.

Bên cạnh đó cũng có tình trạng chấp thuận tỷ lệ thanh toán bằng quỹ đất cao hơn so với báo cáo nghiên cứu khả thi, tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư; nhà đầu tư không lập phương án tài chính và hồ sơ hợp đồng BT, không thỏa thuận các nội dung liên quan đến xác định chi phí lãi vay; có dự án tính lãi vay trên cả phần vốn không phải đi vay để đưa vào quyết toán không theo quy định hợp đồng...

Ngoài ra, quy định về thời điểm giao đất (dự án đối ứng) còn thiếu rõ ràng, dẫn đến có dự án được giao đất trước khi thực hiện dự án BT, có dự án được giao đất trong khi thực hiện dự án BT và có dự án BT đã hoàn thành nhưng chưa được giao đất.

Cần công khai, minh bạch các dự án BT

Luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên NHQuang và Cộng sự đánh giá, về mặt chính sách, Việt Nam đang tập trung quá lớn các nguồn lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng, chiếm tới 5,7% GDP, vào mức cao nhất Đông Nam Á. Trong khi các cấp các ngành vẫn muốn đầu tư nhiều cho cơ sở hạ tầng nhưng lại thiếu nguồn vốn ngân sách, thì liệu có phương cách nào khác nếu không bám lấy và tiếp tục níu kéo loại hình BT?

“Đơn giản là loại hình đầu tư này rất tiện lợi cho nhiều phía: Chính quyền phê duyệt nhanh vì coi đó là nguồn vốn xã hội hoá lại giúp có điểm cộng về thành tích GDP; ngân hàng cho vay yên tâm có ngay tài sản an toàn để bảo đảm; chủ đầu tư thì dễ kiếm lời bằng đầu cơ đất và ngay cả người dân nói chung, trừ đối tượng bị tác động trực tiếp do thu hồi đất, cũng hoan nghênh khi thấy bộ mặt địa phương thay đổi tích cực”, ông Lập nói.

Còn các hậu quả tiêu cực như thất thoát tài sản nhà nước và hiệu quả đầu tư kém hay thiếu giá trị lan toả, ông Lập cho rằng điều này chỉ mang tính gián tiếp và sau đó thì nhiệm kỳ của cấp lãnh đạo phê duyệt dự án đã qua rồi.

Ông Lập cũng đề cập đến tình trạng các chủ đầu tư BT sử dụng cơ chế “lấy mỡ nó rán nó”, tức sử dụng quyền sử dụng đất được cấp để thế chấp vay vốn, sau đó lại tìm cách sử dụng vốn đầu tư để làm các công trình nhất định có tác dụng sẽ làm tăng giá đất ở khu vực có dự án hoàn vốn của mình đã được phê duyệt. Như vậy là xung đột về lợi ích.

Bên cạnh đó, người dân bị thu hồi đất để làm dự án được đền bù rất thấp và họ sẽ chịu thiệt thòi trong khi chủ đầu tư lại kiếm lời lớn, như thế là không công bằng. Do đó, chính quyền cần thực hiện cơ chế công khai, minh bạch cho các dự án BT, thông qua vừa tham vấn người dân vừa giải trình đối với họ, đồng thời bảo đảm lợi ích hài hoà giữa cả chủ đầu tư, người bị tác động và lợi ích công cộng.