Gỡ nút thắt căng thẳng hạ tầng khu nhà ở xã hội

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực vào ngày 1/4/2021 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có bất cập trong quá trình thực hiện của Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trong đó quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, thì hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương cũng cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. Cụ thể, tại TP.HCM không có dự án nào dưới 10ha dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, còn Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện quy định này.

Điều này dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I). Ngoài ra, còn có hiện tượng chủ đầu tư chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, việc trước đây các khu đô thị dưới 10ha đều lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước hoặc “chây ì” việc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là do bản chất nhà ở xã hội và nhà ở thương mại tầm trung trở lên khó có thể “sống chung”. Thực tế, nếu xây nhà ở xã hội trong khuôn viên khu đô thị trung - cao cấp sẽ gây khó cho quá trình quản lý vận hành do chênh lệch chi phí dịch vụ giữa hai loại hình nhà ở này. Việc những người thu nhập thấp phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ của dự án trung cao - cấp sẽ là quá sức. Do đó, cũng khó loại bỏ được tình trạng nhà ở xã hội bán cho người giàu, trong khi đối tượng thu nhập thấp lại không tiếp cận được.

Mặt khác, nhiều chủ đầu tư cũng lo ngại, việc xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án sẽ làm giảm giá trị của nhà ở thương mại, đó là chưa kể, nhiều khu vực có giá đất cao, chi phí xây dựng lớn, khó có thể xây dựng nhà ở với mức giá rẻ để bán cho người thu nhập thấp, nếu làm thì phần nhiều là không có lợi nhuận. Do đó, các doanh nghiệp không mấy mặn mà.

“Khi nói đến nhà ở xã hội, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì chỉ có thế giá mới rẻ được. Nên khi đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích. Người có mức thu nhập trung bình họ chỉ cần những hạ tầng cơ bản với mức giá thật bình dân, trong khi các chủ đầu tư lại làm bệnh viện quốc tế, trường học quốc tế, trung tâm thương mại đắt đỏ... để phục vụ khách hàng mua nhà thương mại cao cấp để bán hàng với giá cao. Vì Nhà nước chỉ quy định Khu đô thị cần đồng bộ hạ tầng xã hội nhưng không nói rõ hạ tầng đó phục vụ đối tượng nào. Đó là lý do khiến các doanh nghiệp khó thực hiện theo đúng quy định, bằng cách này hay cách khác chỉ muốn lảng tránh đi. Và nếu thực hiện đúng, xây dựng được một khu nhà ở xã hội trong khu đô thị đó thì cũng chỉ tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, nhà ở xã hội không đến tay người thu nhập thấp, rồi cũng thành nhà ở thương mại”, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Để tránh việc phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án, và Nghị định 100 vẫn “dễ thở” hơn vì phạm vi áp dụng là dự án từ 10ha. Tuy nhiên, Nghị định 49 đã nới rộng đối tượng áp dụng quy định trích lập quỹ đất 20%, đồng thời, “triệt hạ” lựa chọn nộp tiền thay vì xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp. Điều này khiến các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị tầm trung - cao cấp quy mô từ 2ha trở lên đang rất loay hoay trong “chiếc vòng kim cô”, bởi nếu triển khai theo quy định thì cũng tắc, mà không triển khai thì có nghĩa là đang vi phạm. Nghị định trên tinh thần tháo gỡ các bất cập, nhưng nhìn ở góc độ xã hội, thì càng gỡ lại càng rối.

Gỡ vướng chính sách

Thay vì quy định áp đặt, cần điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp với việc phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.

Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường

Trao đổi với báo chí, nhiều doanh nghiệp bất động sản đều có chung mong muốn chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư phù hợp hơn. Chẳng hạn, quỹ đất chuyển đổi sang vị trí những khu vực lân cận hoặc xa hơn của chủ đầu tư mua hoặc đầu tư phù hợp với quy hoạch, phù hợp với mặt bằng chung của người mua nhà ở xã hội.

Làm nhà ở xã hội tức là hướng đến giá rẻ, nhưng quỹ đất trong nội đô vốn khan hiếm, giá lại cao và cơ chế còn bất cập, nên doanh nghiệp không mặn mà là điều dễ hiểu. Do đó, sẽ khả thi hơn nếu phát triển nhà ở xã hội cùng với căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ngoại thành hay các tỉnh lân cận những thành phố lớn, cùng với đó là đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Nhà nước vẫn có hỗ trợ, đồng thời vẫn thu được một ít, lại không bị các chính sách “lằng nhằng” đè lên, gây khó khăn trong việc thực hiện.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên “hòa chung” vào vốn ngân sách như hiện nay.

Nói thêm về giải pháp phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Viêt Nam, Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội cho rằng, muốn làm được nhà ở xã hội để phát triển lâu dài, chất lượng thì cần các quỹ đất từ 5 - 10ha trở lên. Để đạt hiệu quả tốt nhất thì cần trên 100ha để có thể quy hoạch đồng bộ, xây dựng hạ tầng và tạo ra các module điển hình. Điều này sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư, còn phát triển nhỏ lẻ sẽ không bao giờ có được giá thành tốt. Tất nhiên điều này còn phụ thuộc vào nhu cầu của từng khu vực, có những nơi nhu cầu chỉ dừng lại ở diện tích 5 - 10ha. Nhưng vấn đề cốt lõi vẫn là cần có quỹ đất sạch và quy hoạch ở khu vực đó cần phải được đồng bộ, kết nối về hạ tầng. Nếu không có yếu tố này thì xây dựng ra cũng sẽ không có người đến ở.

“Cần nhấn mạnh lại, chúng ta đừng quá chú trọng vào câu chuyện “thương mại” hay “xã hội”, điều đáng quan tâm là các cơ quan ban ngành cần làm sao cho giá nhà rẻ đi mà vẫn nâng cao được chất lượng”, ông Thanh nhấn mạnh./.