Gỡ khó cho định giá đất

Thực hiện công điện của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc trong quản lý, sử dụng, giao đất, định giá đất, TP Hà Nội đã có văn bản yêu cầu đẩy nhanh tiến độ định giá đất cụ thể trên địa bàn.

Đây cũng được xem là một trong những giải pháp, tạo lực cho thị trường bất động sản (BĐS) tiếp đà hồi phục.

Còn nhiều vướng mắc

Thời gian gần đây, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) trên địa bàn Thủ đô Hà Nội đã có nhiều kết quả tích cực nhưng vẫn còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc khiến một số dự án trọng điểm không thể hoàn thành theo đúng tiến độ đề ra. Đơn cử, như dự án GPMB tuyến đường Vành đai 1, đoạn Hoàng Cầu – Voi Phục (chiều dài khoảng 2,2km), sau 6 năm được phê duyệt đến nay vẫn chưa hoàn thành. Hay tuyến đường Vành đai 2,5 đoạn Nguyễn Trãi – Đầm Hồng (tổng chiều dài chỉ 1,6km), kế hoạch hoàn thành vào năm 2019, đến nay cũng ì ạch...

Một trong những nguyên nhân chính được chính quyền các địa phương đưa ra là do vướng mắc về định giá đất bồi thường, GPMB dẫn đến việc người dân không đồng thuận, hợp tác. Trong khi đó, những dự án đầu tư công này được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy giúp cho thị trường nhà đất tìm được “lối thoát” vốn đang trong tình trạng khủng hoảng, trì trệ kéo dài suốt 3 năm qua.

Đối với các dự án nhà ở, theo số liệu từ Đoàn Giám sát của HĐND TP Hà Nội, trên địa bàn hiện có 712 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất nhưng chậm triển khai. Bên cạnh những dự án đã được giao đất nhưng do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai, thì cũng có hàng trăm dự án chưa thể hoàn thành công tác GPMB, cũng xuất phát từ lý do vướng mắc trong công tác định giá đất bồi thường.

“Trong quá trình triển khai công tác bồi thường, GPMB, việc định giá đất để xây dựng đơn giá bồi thường là một trong những vấn đề gây nhiều khó khăn nhất đối với chính quyền. Bởi nhiều khu vực người dân đang sinh sống là phần lấn chiếm, cơi nới trên đất công, đất nông nghiệp... Loại đất này khi tiến hành thu hồi, chỉ được hỗ trợ theo tỷ lệ của bảng giá đất, chứ không đủ điều kiện bồi thường như đất ở nên nhiều người dân đã không hợp tác” – Chủ tịch UBND quận Ba Đình Tạ Nam Chiến cho hay.

Hiện nay, đối với công tác bồi thường, GPMB, nguồn kinh phí được phân làm 2 loại, gồm: kinh phí bồi thường lấy từ ngân sách Nhà nước và nguồn kinh phí ngoài ngân sách Nhà nước. Với dự án bồi thường ngoài kinh phí Nhà nước, người có đất bị thu hồi có thể dễ dàng thỏa thuận với DN. Nhưng loại dự án từ kinh phí ngân sách thường rất thấp (không sát giá thị trường) nên không thỏa mãn được người có đất bị thu hồi, gây ra mâu thuẫn, làm chậm tiến độ triển khai một số dự án...

Cần chấm dứt việc đùn đẩy trách nhiệm

Hiện nay, trong hệ thống văn bản pháp luật quy đinh về mức giá hay công tác định giá đất phục vụ bồi thường, GPMB vẫn còn một số bất cập, chưa có thống nhất chung để thực hiện. Đơn cử là việc Chính phủ ủy quyền cho cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, do vậy xảy ra trường hợp 2 mảnh đất giáp nhau nhưng ở địa bàn 2 tỉnh sẽ được áp dụng giá đất khác nhau.

Nhưng bất cập lớn nhất thường xảy ra ở hầu hết các tỉnh, TP là giá đất để bồi thường chỉ được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi mà không tính đến giá trị sinh lợi lâu dài (khả năng sinh lợi về thương mại, điều kiện sản xuất, kinh doanh...) nên giá được bồi thường có giá trị không bằng đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó, giá trị bồi thường chỉ căn cứ trên hiện trạng sử dụng đất của người dân, chưa xét đến sự tăng lên sau khi Nhà nước thu hồi và giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Đơn cử như việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án BĐS, việc bồi thường được xác định theo giá trị đất nông nghiệp nhưng khi Nhà nước giao cho chủ đầu tư lại được tính theo giá trị đất phi nông nghiệp cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp.

Khác với giai đoạn nửa đầu năm 2023, thời điểm từ đầu quý III đến nay, thị trường BĐS tại địa bàn Hà Nội ghi nhận có sự phục hồi tích cực. Cụ thể, theo số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, tổng nguồn cung mới sản phẩm trong quý III tăng gấp 1,5 lần so với quý II nhưng 90% nguồn cung mới tập trung vào phân khúc sản phẩm cao cấp. Trong khi đó giá nhà đất, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục leo thang, tăng khoảng 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh thị trường BĐS khan hiếm nguồn cung mới như hiện nay việc tháo gỡ những vướng mắc về định giá đất phục vụ bồi thường, GPMB là hết sức quan trọng.

Trên cơ sở đó, mới đây UBND TP Hà Nội ban hành Văn bản số 3473/UBND-TNMT thực hiện Công điện số 965/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất. Đồng thời yêu cầu các quận, huyện quyết liệt triển khai việc định giá đất, quyết định giá đất theo các nội dung đã được ủy quyền tại Quyết định 3475/2023/QĐ-UBND và Quyết định 4950/2023/QĐ-UBND; Giao Thanh tra TP khẩn trương hoàn thành kết luận thanh tra trách nhiệm của các cơ quan trong việc chậm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chủ tịch UBND TP xem xét chỉ đạo trước ngày 30/11/2023.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long, quy định về phương pháp định giá đất hiện nay chưa phù hợp với thực tế, không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất. Nhiều khu vực thiếu thông tin về giá đất chuyển nhượng hoặc thông tin thiếu độ tin cậy, do người dân thường kê khai mức giá thấp để giảm thuế thu nhập cá nhân... gây ra nhiều khó khăn cho người làm công tác định giá. Ngoài ra, cách định giá hiện nay đều dựa trên phương án giả định tài sản, phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán đã làm thay đổi giá đất định giá, gây thất thu ngân sách.

“Việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng, tiền thuê, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; sự phối hợp thiếu chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan. Trong khi đó trình độ, năng lực thực hiện định giá của cán bộ định giá và Hội đồng thẩm định giá còn hạn chế, hoạt động kiêm nhiệm nên ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian định giá đất...” - PGS.TS Ngô Trí Long phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia về quản lý đô thị, thạc sĩ, KTS Nguyễn Tuấn Anh cho rằng, chính những bất cập liên quan đến công tác định giá, quyết định giá đất đã làm phát sinh bất cập trong việc thực thi ở cơ sở, nhiều cán bộ không làm hết trách nhiệm do sợ sai dẫn đến việc đùn đẩy, gây khó khăn hoặc làm chậm trễ việc giải quyết các thủ tục liên quan đến bồi thường, GPMB. Cùng với đó, cũng có không ít cán bộ lợi dụng để sách nhiễu, đòi hỏi quyền lợi trong thực thi công vụ.

“Để các dự án đầu tư công nói riêng và dự án khu đô thị, nhà ở được đẩy nhanh tiến độ bồi thường, GPMB vấn đề quan trọng nhất hiện nay là sớm hoàn thiện, ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến phương pháp định giá đất. Riêng đối với Thủ đô Hà Nội, do đặc thù về khối lượng công việc lớn, cần phải loại bỏ việc đùn đẩy, né tránh trách nhiệm trong thực thi nhiệm vụ của cán bộ cơ sở. Cấp quận, huyện cũng cần phải có ủy quyền cụ thể cho cấp xã để thống nhất trong quá trình thực hiện” – KTS Nguyễn Anh Tuấn nhìn nhận.