Gỡ khó bất động sản: “Trăm dâu không thể đổ lên đầu tằm”

Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài ngoài do yếu tố vĩ mô khách quan thì phần lớn xuất phát từ chính doanh nghiệp nên trước tiên phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra…

Chèo lạc nhịp là cùng chìm

Sáng ngày 8/2/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức hội nghị trực tuyến về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Chỉ một số phóng viên theo dõi hệ thống ngân hàng được mời tới tham dự cuộc họp bởi địa điểm không đáp ứng được không gian tác nghiệp. Tuy nhiên, khi hội nghị bắt đầu, phóng viên không những ngồi đầy phòng được bố trí riêng, mà còn tràn cả ra sảnh lớn và thậm chí, sang cả phòng họp chính.

Trước đó, chiều ngày 6/2/2023, NHNN tổ chức cuộc họp nghe báo cáo về tình hình vốn cho thị trường bất động sản với sự tham dự của lãnh đạo NHNN, cơ quan thanh tra giám sát ngân hàng và tổng giám đốc các tổ chức tín dụng (TCTD)… Thư mời ngân hàng tham dự cuộc họp được chia sẻ trên các diễn đàn trong những ngày cuối tuần và các phóng viên hỏi nhau: “Có được đến dự?” và câu trả lời là: “Họp nội bộ nên không mời phóng viên”.

Tuy nhiên, sự mong ngóng được thỏa phần nào khi phóng viên được mời và tất nhiên, cuộc họp nhận được sự quan tâm đặc biệt. Diễn biến cuộc họp được một số trang tin tường thuật trực tiếp và được những người tác nghiệp tiết lộ: “Lượng view và share (xem và chia sẻ) tăng chóng mặt”. Tài liệu cuộc họp vừa được chuyển tới các phóng viên “chiến trường” thì vài phút sau, những phóng viên “ngồi nhà” cũng có. Bầu không khí hầm hập, rầm rập cùng các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản và cả lãnh đạo các ngân hàng tham dự…

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes đề cập tới 3 vướng mắc cần được tháo gỡ là mục đích vay vốn, lãi suất và tài sản đảm bảo, bên cạnh việc hạn mức (room) cho vay bất động sản đang bị hạn chế.

Còn bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc, Novaland đề nghị NHNN xem xét các giải pháp có thể giúp doanh nghiệp này hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ, đồng thời cho phép các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cũng đề xuất NHNN nới lỏng room tín dụng và cho cơ cấu lại nhóm nợ…

Sau hội nghị của NHNN, Thủ tướng Chính phủ chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và nhiều sự kiện có liên quan được tổ chức sau đó cũng là diễn đàn để lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản chia sẻ những khó khăn, thách thức…

Trong diễn biến có liên quan, báo cáo phân tích 31 công ty bất động sản niêm yết đã công bố báo cáo tài chính quý IV/2022 (không bao gồm Vinhomes) của FinnRatings cho biết, chất lượng lợi nhuận suy giảm đáng kể. Tăng trưởng doanh thu thuần trong quý III/2022 giảm mạnh từ mức 9,3% xuống âm 6,5%. Tăng trưởng lợi nhuận thuần trong quý IV/2022 giảm xuống mức âm 38,6%. Tốc độ quay vòng hàng tồn kho suy yếu, số ngày quay vòng hàng tồn kho đạt mức 2.484 ngày trong quý IV/2022.

Với dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn mang “gam màu xám” trong năm 2023, các ý kiến tập trung gợi ý hệ thống ngân hàng nên đóng vai trò là tổ chức trung gian “kích thích” dòng tiền quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành

VietinBank: “Chúng ta (doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng - PV) đang trên một chiếc xuồng, phải cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm”.

Cần sự chung tay

Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú nhấn mạnh, giảm lãi suất là một trong những chính sách quan trọng mà ngành ngân hàng đã và đang triển khai quyết liệt với tinh thần đồng hành, chia sẻ và trách nhiệm đối với người dân, doanh nghiệp, góp phần hỗ trợ nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng. Đây là 1 trong 8 giải pháp NHNN đã triển khai trong 4 tháng đầu năm 2023 nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.

Một là, NHNN đã điều hành chính sách tiền tệ nhằm tạo ổn định giá trị đồng tiền, đảm bảo ổn định tỷ giá. Đây là điều kiện tiên quyết; quan trọng nhất.

Hai là, tạo dư địa và đủ lượng tín dụng (dự kiến khoảng 14,5%) cho việc phục hồi, tăng trưởng cho nền kinh tế.

Ba là, NHNN luôn bảo đảm thanh khoản cho nền kinh tế và các TCTD.

Bốn là, tạo điều kiện và góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.

Năm là, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.

Sáu là, chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ khi doanh nghiệp khó khăn (triển khai Thông tư 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 quy định về việc TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn…).

Bảy là, NHNN cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại cắt giảm chi phí, thủ tục… hỗ trợ doanh nghiệp.

“Từ đầu năm đến nay, NHNN đã 2 lần giảm lãi suất điều hành trong thời gian rất ngắn trên cơ sở đánh giá tình hình kinh tế trong nước và quốc tế để vừa tạo thông điệp, vừa tạo định hướng cho các ngân hàng thương mại trong việc giảm lãi suất huy động cũng như hạ lãi suất cho vay”, ông Tú cho hay.

Được biết, lãi suất huy động của các TCTD đã giảm bình quân từ 1-1,2%/năm; lãi suất cho vay bình quân trong cả hệ thống ngân hàng cũng giảm khoảng 0,5-0,65%/năm. Riêng các ngân hàng có vốn nhà nước chi phối - là những ngân hàng chủ lực, có vai trò định hướng thị trường, mức giảm tích cực hơn khi lãi suất huy động giảm từ 1-1,5%/năm, lãi suất cho vay giảm từ 1,5-2%/năm.

Theo thống kê, lãi suất tiền gửi bình quân phát sinh mới của các ngân hàng thương mại ở mức từ 6-6,1%/năm (cộng tất cả các kỳ hạn chia bình quân) và lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới là 9-9,2%/năm, cho thấy tốc độ giảm lãi suất khá tích cực thời gian qua.

Liên quan đến kiến nghị nới room tín dụng nhằm cho phép các doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, thực tế những năm qua, tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, thậm chí ngay cả khi tín dụng tăng trưởng chậm như trong quý I/2023 vừa qua.

Việc cấp tín dụng cho các doanh nghiệp, dự án bất động sản hoàn toàn do các TCTD quyết định trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng. Những tháng đầu năm 2023, các TCTD không chạm trần tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, với đặc thù tín dụng bất động sản thường có kỳ hạn dài, số tiền vay lớn nên các TCTD phải cân đối trên cơ sở thực tế huy động vốn và cân đối sử dụng vốn để đảm bảo cấp tín dụng mà vẫn đảm bảo thanh khoản, sẵn sàng chi trả cho người gửi tiền.

“Với tính chất dài hạn, nguồn vốn cho doanh nghiệp, dự án kinh doanh bất động sản ngoài vốn tín dụng, cần tăng cường huy động từ các nguồn vốn khác như vốn FDI, trái phiếu doanh nghiệp (đây là những vấn đề Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đang tập trung chỉ đạo để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững)”, bà Hồng nói.