Giới đầu cơ tạo "sốt ảo" ở dự án Kim Chung - Di Trạch?

Câu hỏi là liệu giá nhà đất tại đấy tăng thực sự hay chỉ là "sốt ảo"? Có chăng một nhóm nhà đầu tư đã liên kết để tạo sóng ngầm.

GIỚI ĐẦU CƠ TẠO "SÓNG"?

Dự án khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch tại huyện Hoài Đức do Tổng công ty Thương mại Xây dựng Vietracimex làm chủ đầu tư, được triển khai theo Quyết định số 1256/QĐ-UBND của tỉnh Hà Tây cũ. Theo đó, dự án thuộc địa bàn hai xã Kim Chung và Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) có quy mô 176,05 ha.

Dự án được ra mắt thị trường từ năm 2008, thế nhưng nhiều năm nay dự án này bị bỏ hoang, phần lớn diện tích để hoang hóa chưa đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa được xây dựng.

Đáng nói, hơn một thập kỷ bị đắp chiếu, thời gian gần đây dự án này bỗng được rao bán ồ ạt, thậm chí từ đầu tháng 11/2020, dự án còn được thổi giá gấp đôi, gấp 3 so với trước đây.

Cụ thể, tại phân khu shophouse Hinode Royal Park của dự án này được rao giá bán 50 triệu đồng/m2, tăng 40%, thậm chí ở khu vực gần mặt đường 17m, giá bán có thể lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2, gấp 2,5 – 3 lần so với giá đầu thời kỳ hoàng kim trước đây.

Theo một số nhân viên môi giới bất động sản, giá đất tại đây còn tăng từng ngày, mua ngày nào biết giá ngày đó. Mặc dù hiện trạng chỉ hoàn thành có 7 - 8 dãy nhà liền kề, biệt thự được xây thô, còn lại đa số diện tích đất vẫn đang bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Ông Nguyễn Duy Toàn (Công ty môi giới bất động sản Vinh Toàn), khẳng định có hiện tượng thổi giá đất tại khu đô thị Kim Chung - Di Trạch trong thời gian qua. Một nhóm các nhà đầu cơ chuyên nghiệp đến mua bán với nhau, tạo cảnh giao dịch tấp nập, thổi giá. Sau đó, họ rút khỏi dự án, để những người mua sau phải ôm "trái đắng", không bán được hàng.

Sau khi gây sốt trong thời gian qua, gần 1 tuần trở lại đây, giá đất tại khu đô thị này đã rớt giá, không có người hỏi mua. Ông Toàn cũng tiết lộ, một số nhà đầu tư đã bỏ cọc tại dự án này, vì giá "nhảy múa" đáng lo ngại.

Còn theo một số nhà môi giới tại dự án này, nguyên nhân tăng giá bởi tháng 6 vừa qua, tại Hội nghị "Hà Nội 2020 - Hợp tác đầu tư và phát triển", dự án khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch huyện Hoài Đức được thành phố Hà Nội đã trao quyết định chủ trương đầu tư. Thời gian gần đây chủ đầu tư đã có động thái "tái khởi động dự án".

Trước viễn cảnh đó, một số dự án khác tại Hoài Đức cũng tăng giá, đơn cử như khu đô thị Lideco tăng 3-5%, ở mức 35-38 triệu đồng/m2. Tại khu đô thị The Phonenix Đan Phượng, trước đây, giá đất nền chỉ 15-17 triệu/m², nhưng nay tăng lên 25-30 triệu đồng/m². Đất mặt tiền quốc lộ 32 cuối năm 2017 chào bán 50 - 60 triệu đồng/m², nay đang được chào giá 100-120 triệu đồng/m².

CẨN TRỌNG "MẮC CẠN"

Theo đại diện Sàn giao dịch bất động sản Lợi Phát (quốc lộ 32, Hoài Đức, Hà Nội), thời gian qua một nhóm nhà đầu cơ chuyên nghiệp đã bỏ hàng chục tỷ đồng mua gom nhiều lô đất tại dự án Kim Chung - Di Trạch với giá rẻ, sau đó mở ra nhiều văn phòng môi giới để cùng tạo sóng, thổi giá để bán hàng.

Vị đại diện cho biết, việc hạ tầng đô thị chưa có nhiều chuyển biến, trong khi đó các tiện ích đô thị như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại không có, các biệt thự bỏ hoang có thể tăng giá như hiện tại là một điều rất phi lý.

Lý giải hiện tượng này, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính cho rằng, tại các khu vực vùng ven, giá đất tăng ít có thể là phù hợp với quy luật phát triển của thị trường, nhưng mức tăng từ 40% trở lên trong thời gian ngắn thì hoàn toàn không có căn cứ. Bởi lẽ hạ tầng vẫn chưa có nhiều chuyển biến, giá trị của đất không thể tăng nếu không đi kèm hạ tầng.

"Khách hàng cần cẩn trọng, tỉnh táo, đánh giá chuẩn xác giá trị đất khu vực này, tránh mắc cạn thay thế cho người mắc cạn trước. Nếu giá tăng 1 - 2% được coi là hợp lý, còn hiện tượng này là "làm giá", kích thích thông tin để trục lợi", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Ở góc độ chuyên gia, ông Dương Đức Hiển (chuyên gia bất động sản) phân tích, đất nền, nhất là tại các vùng ven, ngoại thành, là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai.

Do đó, là nhà đầu tư, không phải chỗ nào cũng mua. Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá.

Ông Hiển cũng khuyến cáo người dân và những nhà đầu tư, trước khi xuống tiền nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.

Giám đốc cấp cao CBRE Nguyễn Hoài An chia sẻ: "Đầu tư các khu vực đất vùng ven, những thị trường mới nổi như vậy cần lưu ý tính thanh khoản của nó. Có những nhà đầu tư "lướt sóng" kiếm lời nhưng khi thị trường đi xuống, muốn rút chân ra rất khó".

Chuyên gia của CBRE lưu ý: nhà đầu tư phải nắm được thông tin về khu vực đó có thể hiện thực hóa đến đâu, có nằm trong quy hoạch không, góp ý như thế nào, tài chính nhà đầu tư có đủ vững hay không, tránh tình trạng tiền mất, tật mang.