Giới đầu cơ mừng hay lo khi bảng giá đất tăng vọt?

Không ít người đánh giá bảng giá đất tăng vọt tại TP.HCM chỉ có lợi cho những người có tiền và có sẵn đất ở. Ngược lại sẽ là áp lực lớn với những người có nhu cầu chuyển đổi nhu cầu sử dụng đất, hoặc những người mua nhà khi mặt bằng giá được dự báo tăng mạnh.

Chị Hoàng Kiều Oanh, một nhà đầu tư chuyên đất nền vùng ven TP.HCM, cho hay chị thở phào khi đã hoàn thành chuyển đổi xong 1 lô đất nông nghiệp rộng 110m2, pháp lý đầy đủ, tại Bình Chánh lên thổ cử, tổng chi phí chỉ hết khoảng 800 triệu đồng (bao gồm cả các chi phí ngoài lề).

Người mừng kẻ lo

Lô đất trên, theo chị Oanh, nằm gần khu dân cư xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, giáp đường Nguyễn Văn Linh, được chị mua vào từ cuối năm 2023, khi chủ cũ gãy đòn bẩy tài chính phải bán lỗ gần 200 triệu đồng so với giá gốc để trả nợ.

Sở dĩ chị Oanh “thở phào” là bởi vào đầu năm, khi chị làm sổ (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), giá đất khu vực này theo bảng giá đất hiện hành vào khoảng 6,8 triệu đồng/m2, theo đó, chị chỉ phải nộp gần 730 triệu đồng tiền sử dụng đất.

Trong khi nếu tính theo "dự thảo bảng giá đất" vừa công bố, dự kiến đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 và giá đất đường này vào khoảng 65 triệu đồng/m2, chị Oanh sẽ phải nộp tiền sử dụng đất hơn 6 tỷ đồng (theo công thức: tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2)).

“Hên tôi đã chuyển đổi xong, chứ nếu bảng giá đất mới được áp dụng, tôi không biết lấy đâu ra tiền để chuyển đổi. Kể cả có chuyển đổi được thì để tìm được khách mua với mức giá mới cũng là một thách thức, nguy cơ chôn vốn dài hạn là rất cao”, chi Oanh chia sẻ với Vnbusiness.

Nếu những nhà đầu tư “găm” đất đã có sổ đang như “mở cờ trong bụng”, có thể ung dung ngồi chờ giá lên, thì các nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp chưa thể lên thổ cư lại đang như “ngồi trên đống lửa”, thậm chí không ít người đang tìm cách “thoát hàng” bằng cách điều chỉnh giá bán.

Điển hình như trường hợp của ông Phạm Quốc Lâm đang rao bán lô đất 1.000 m2 nằm phía trong đường Bình Long (quận Tân Phú), giá 4,8 tỷ đồng, nhưng đến nay chưa có nhà đầu tư quan tâm.

Ông Lâm cho biết lô đất trên được ông mua vào cách đây 2 năm, với giá mua vào khá tốt so với mặt bằng giá thời điểm đó. Vừa qua, khi rao bán, ông Lâm đã chủ động hạ giá so với giá thị trường ở thời điểm hiện tại, thấp hơn gần 300 triệu đồng, nhưng vẫn rất ít khách hỏi.

Những ai sẽ bị ảnh hưởng?

Lý do khiến ông Lâm quyết định giảm giá để thoát hàng nhanh là bởi những thông tin về bảng giá đất mới khiến ông lo ngại. Cụ thể, theo bảng giá hiện tại, lô đất được định giá 9,6 triệu đồng/m2, nhưng với bảng giá mới sẽ tăng lên 96 triệu đồng/m2, tương đương tăng 10 lần.

“Với bảng giá đất mới, dự kiến tôi sẽ tốn thêm vài chục tỷ đồng để chuyển đổi lô đất lên thổ cư, chưa kể việc tìm được khách mua là vô cùng khó. Vì vậy, tôi quyết định rao bán, với giá rất hữu nghị, nếu ai có thiện chí thì tôi bán, còn nếu không thì tôi sẽ tiếp tục đợi thêm”, ông Lâm nói.

Dễ nhận thấy, kể từ đầu tháng 8 đến nay, tâm lý “mừng lo lẫn lộn” đang bao trùm lên các nhà đầu tư ôm nhiều đất tại TP.HCM khi Sở TN&MT TP.HCM đề xuất điều chỉnh giá đất tại nhiều quận tăng trung bình 5-10 lần. Thậm chí, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại.

Với bảng giá đất dự kiến, không ít nhà đầu tư đang “găm” đất nông nghiệp lo lắng tiền bán đất không đủ để đóng thuế, trong khi chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng ở mức cao khiến phương án chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư cũng là bất khả thi.

Trước đó, Sở TN&MT TP.HCM đã có văn bản giải đáp một số thắc mắc của người dân liên quan dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai 2013, bảng giá đất áp dụng cho 6 trường hợp, còn bảng giá theo Luật Đất đai 2024 sẽ ảnh hưởng đến 12 trường hợp.

Trong 12 trường hợp đó, 4 trường hợp tiếp tục áp dụng bảng giá tương tự như Luật Đất đai 2013 gồm: tính thuế sử dụng đất, lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính, tính tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước liên quan đất đai. Có 1 trường hợp áp dụng gần như tương tự Luật Đất đai 2013 đó là tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

7 trường hợp còn lại áp dụng hoàn toàn mới so với Luật Đất đai 2013, gồm: tính tiền thuê đất hằng năm, tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất...

Ở góc nhìn của chuyên gia, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ thúc đẩy quá trình giải toả đền bù các dự án nhanh hơn, có lợi cho doanh nghiệp và người dân.

Bảng giá đất xây dựng theo dự thảo là sát và phù hợp với thực tiễn về giá đất tại các địa phương tại TP.HCM. Điều này giúp tăng giá trị đất của người dân, cùng với đó là rút ngắn thời gian tháo gỡ các dự án vướng mắc của doanh nghiệp.

Riêng với các nhà đầu tư cá nhân đang giữ nhiều đất, bảng giá đất mới đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng. Với sản phẩm đất thổ cư thì không cần suy nghĩ quá nhiều. Tuy nhiên, với các sản phẩm đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần tính toán đến các khoản phí chuyển đổi, khả năng đi đường dài... từ đó có phương án xử lý an toàn và ít rủi ro nhất.