Giới đầu cơ không còn 'mặn mà' với đất nền quy hoạch từ huyện lên thành phố?

Thời đỉnh sốt, khi một địa phương có thông tin quy hoạch từ huyện lên thành phố thường bị giới “cò” nhảy vào thổi phồng, khiến giá đất nhảy múa, tăng bằng lần chỉ trong thời gian ngắn. Nhưng nay, khi thị trường u ám, dường như “gió đã đổi chiều”.

Sau gần 2 năm đóng băng, giới đầu cơ đất nền tại Thủy Nguyên (Hải Phòng) từng kỳ vọng các thông tin về hạ tầng, đặc biệt là chủ trương quy hoạch huyện lên thành phố vào năm 2025, sẽ giúp thị trường bất động sản khu vực này nổi sóng, tuy nhiên thực tế không như mong đợi.

Đất quy hoạch không còn “thiêng”

Anh Lê Khánh, môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại Thủy Nguyên, cho hay kể từ khi thông tin quy hoạch huyện lên thành phố nổ ra, đã có không ít nhà đầu tư từ Hà Nội, với dòng tiền từ 3 - 6 tỷ đồng, rục rịch đổ về khu vực này để tìm hiểu thông tin, nhưng số lượng giao dịch được chốt vẫn rất ít.

“Các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, song đa số vẫn giữ tâm lý phòng thủ khá nặng, chủ yếu là thăm dò. 10 khách thì phải đến 9 là “hỏi giò”, nhiều lô đất đã cắt hết phần lãi, giá đã về mức trước sốt nhưng vẫn rất khó để chốt giao dịch, bởi mặt bằng giá vẫn neo khá cao”, anh Khánh tiết lộ.

Thanh khoản nhỏ giọt khiến mặt bằng giá tại nhiều khu vực từng sốt giá tại Thủy Nguyên hiện đã quay đầu giảm. Điển hình, đất mặt đường 359 thuộc thị trấn Núi Đèo từng chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m2, nay giảm còn 120 - 140 triệu đồng/một m2. Đất tái định cư Khu đô thị Bắc Sông Cấm cũng hạ nhiệt, từ 50 - 70 triệu đồng/m2 xuống 32 - 60 triệu đồng/m2…

Kết quả thăm dò của VARS cũng chỉ ra, đất nền Thủy Nguyên đã bắt đầu giảm nhiệt từ giữa năm 2022 đến nay, biên độ giảm phổ biến từ 15 - 30% tùy khu vực, không ít nhà đầu cơ gãy đòn bẩy tài chính phải rao bán “cắt lỗ” tới 30 - 40%, song không dễ tìm được khách chốt.

Không chỉ ở khu vực vùng ven, ngay cả ở trung tâm thủ đô Hà Nội, các thông tin quy hoạch từ huyện lên thành phố hoặc lên quận cũng không đủ sức nóng để thị trường nhà đất bật tăng nhanh.

Đơn cử, kể từ sau quý I/2022 đến nay, trong đà lao dốc của thị trường chung, giá nhà đất tại Đông Anh và Gia Lâm (hai địa phương được quy hoạch lên quận trong thời gian tới) bắt đầu chững lại, nhiều khu vực xuất hiện đà giảm 15 - 30% khi số lượng nhà đầu tư thứ cấp bị “ngộp” do gãy đòn bẩy tài chính gia tăng.

Như ở Đông Anh, kết quả khảo sát ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 10 - 25%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Còn dư địa “tăng bằng lần”?

Tương tự, ở phía Nam, nhiều tuần qua, những thông tin liên tục bùng lên về việc huyện Bình Chánh (TP.HCM) sẽ lên thành phố được nhiều nhà đầu tư địa ốc chú ý. Rất nhiều “tay to” sau thời gian dài mắc kẹt kỳ vọng sóng quy hoạch có thể thành cú hích giúp thanh khoản bật tăng, nhưng thực tế lại trái ngược.

Ông Lâm, chủ sàn môi giới khu vực Bình Chánh và Long An, cho hay gần 1 tháng qua, văn phòng của ông chưa chốt được giao dịch nào. Số lượng hồ sơ đăng ký gửi bán thì vẫn ngày một chất đống.

“Hầu hết các lô đất có mức giảm 20-30% so với thời sốt đất, nhưng nhìn chung giá vẫn cao nên chưa thể thuyết phục khách xuống tiền. Có những lô giảm sâu 35-50% nhưng vị trí lại không đẹp, đường nhỏ, thiếu hạ tầng liên kết, mà khách thì ngày càng khó tính, tỉnh táo hơn”, ông Lâm chia sẻ.

Có thể thấy, mặt bằng giá neo quá cao sau thời gian dài tăng giá là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường đất nền tại các khu vực có quy hoạch từ huyện lên thành phố hoặc lên quân không còn giữ được sức hút với nhà đầu tư.

Cần phải nhấn mạnh, đất nền tại các khu vực được quy hoạch từ huyện lên thành phố hay lên quận vẫn là sản phẩm có tiềm năng, dư địa lớn để đầu tư, tuy nhiên, theo chuyên gia, thị trường hiện không còn chỗ cho các “tay chơi” sử dụng đòn bẩy tài chính đầu cơ, lướt sóng, thay vào đó chỉ dành cho những người có dòng tiền mạnh, tầm nhìn từ 3-5 năm hoặc hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, đánh giá bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt bậc nhất cho dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản thị trường xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 – 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh có thể “bắt đáy”.

Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động hợp pháp để được tư vấn đúng.

Khi săn đất theo quy hoạch, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc các nhóm yếu tố, như giao dịch thị trường đang rất chậm, khó có thể bứt tốc trong 3-4 quý tới; giá bán thứ cấp đang trong xu hướng giảm, nhất là ở các khu vực xa trung tâm; lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm hay không?...