Giới đầu cơ đất nền ven Vành đai 4 chờ sóng lên sau cơn sốt đấu giá

Cơn sốt đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội đang được không ít nhà đầu tư đất nền ven Vành đai 4 kỳ vọng sẽ tạo chất xúc tác giúp thị trường “tan băng”, mở ra cơ hội thoát hàng cho các sản phẩm giá cao mua vào trong thời kỳ đỉnh sốt.

Trong năm 2021 và nửa đầu năm 2022, thông tin tuyến đường Vành đai 4 triển khai trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Không ít nhà đầu tư bất động sản đổ xô tìm kiếm những vị trí đất đẹp để “ôm hàng”, cùng với đó là việc hàng loạt "cò đất”, "đội lái" sẵn sàng thổi giá.

Giá rục rịch tăng

Anh Vũ Trung Dũng, môi giới “thổ địa” tại huyện Mê Linh, chia sẻ vào đầu năm 2022, có ngày anh đưa hơn 10 lượt khách đi xem đất tại các xã Tiền Phong, Liên Mạc, Kim Hoa... Thời đỉnh sốt, giá đất mặt đường lớn khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, mặt đường ngõ từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2022, giá đất ven vành đai 4 bắt đầu giảm nhiệt, thanh khoản “rơi tự do”. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn chịu sức ép lớn vì không thể thanh khoản.

Sau gần 2 năm gần như đóng băng, giai đoạn từ nửa cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, khi vành đai 4 chính thức khởi công và đang dần thành hình, thị trường đất nền tại các khu vực vùng ven tuyến đường bắt đầu ấm trở lại, tuy nhiên không có quá nhiều đột phá. Hiện tượng nhà đầu tư "ngộp" tài chính phải giảm giá để thoát hàng vẫn khá phổ biến.

Mọi chuyện chỉ bắt đầu khởi sắc rõ nét hơn trong hơn 2 tháng qua, khi cơn sốt đấu giá đất được thổi bùng lên tại các huyện vùng ven, trong đó có những huyện có Vành đai 4 chạy qua như Thanh Oai, Hoài Đức, Mê Linh, Thường Tín...

Đất nền ven vành đai 4 được kỳ vọng sốt trở lại khi giá đất đấu giá đang nhảy múa ở các huyện ngoại thành Hà Nội.

Riêng tại Mê Linh, anh Dũng cho hay, sau phiên đấu giá vào trung tuần tháng 9 vừa qua (đã có 32 lô đất được đấu giá thành công với giá bình quân 33,3-48,9 triệu đồng/m2), một khách hàng của anh đã thành công “cắt lãi” lô đất 70m2, giá hơn 2,5 tỷ đồng, tương đương 37 triệu đồng/m2 tại xã Kim Hoa.

“Lô đất trên chỉ cách khu đấu giá khoảng 1,5 km, được mua vào đúng lúc đỉnh sốt với giá 36 triệu đồng/m2. Trước đó vì ngộp tài chính, chủ đất nhờ tôi bán cắt lỗ 150-300 triệu đồng, nhưng gần 1 năm vẫn ế. Sau phiến đấu giá, một số nhà đầu tư mới tìm về Kim Hoa, thấy lô đất đẹp nên chốt ngay. Mức giá mới giúp khách của tôi thu hồi vốn sau hơn 2 năm đầu tư”, anh Dũng tiết lộ.

Không chỉ tại Mê Linh, cơn sốt đấu giá đất đang giúp thanh khoản đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, trong đó có đất nền ven Vành đai 4 phần nào “tan băng”, mức độ quan tâm cải thiện.

Kỳ vọng sóng lên

Khảo sát của Vnbusiness cho thấy, thị trường đất nền tại các “điểm nóng” như Thanh Oai, Hoài Đức, Hà Đông, Đan Phượng, Sóc Sơn… bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại với tần số dày hơn, dù giá bán chưa đột biến, và nhà đầu tư “ngộp” muốn thoát hàng nhanh vẫn buộc phải giảm giá.

Anh Hà Tuấn Đức, CEO một sàn giao dịch bất động sản tại Hoài Đức, cho biết trong tháng 8 và nửa đầu tháng 9/2024, đơn vị đã phát sinh gần 30 giao dịch đất nền, bằng cả quý cuối năm 2023 và đầu năm 2024 cộng lại. Công ty như “người chết đuối vớ được cọc”.

Dù giao dịch tăng trở lại, nhưng anh Đức thừa nhận số lượng bán ra vẫn còn rất thấp và giá bán cũng chưa được cải thiện so với thời đỉnh cao. Nhìn chung, sau thời gian dài lao dốc với biên độ giảm giá trung bình 5 - 15%. Đến nay đất nền Hoài Đức, với tác động từ cơn sốt đấu giá đã tăng trở lại, bình quân 10-15% so với thời điểm cách đây 1 năm.

“Các phiên đấu giá có tác động rất tích cực lên thị trường đất nền Hoài Đức, mức độ quan tâm tăng đột biến. Giá các lô đất mặt đường chính hiện có giá bình quân 55-60 triệu đồng/m2, tùy vị trí, tương đương mức tăng trên dưới 15% so với hồi đầu năm”, anh Đức cho hay.

Trong khi đó, tại Thanh Oai, một số lô đất nền thôn Cao Mật, cũng nằm ven khu vực quy hoạch đấu giá, diện tích 75-100 m2, mặt tiền 5m vừa được rao bán giá bình quân 3 – 4,5 tỷ đồng (trên 40 triệu đồng/m2. Trong khi 2 tháng trước, các lô đất này được chào giá 2,5-3,5 tỷ đồng (trên 30 triệu đồng/m2) nhưng rất ít khách hỏi. Các lô đất phân lô nằm ven trục đường xương cá, giá cũng tăng nhẹ 10-20% so với thời điểm cuối năm 2023.

Với những diễn biến từ thực tế, không ít nhà đầu tư đất nền ven Vành đai 4 bị “chôn vốn” thời gian dài đang kỳ vọng cơn sốt đất đấu giá có thể tạo hiệu ứng mạnh, kéo theo những cơn sốt cục bộ, đẩy mặt bằng giá bán tăng lên, từ đó mở ra cơ hội thoát hàng nhanh hơn.

Đơn cử như trường hợp của anh Trần Tuấn Khải, một nhà đầu tư tay ngang, cho biết vào cuối năm 2021, khi thấy bạn bè liên tục bàn tán về nhà đất, nhiều người thắng cả chục tỷ đồng, anh “đánh liều” xuống tiền chốt một lô đất phân lô ô bàn cờ ở Thanh Oai, diện tích 65 m2, trị giá gần 2,2 tỷ đồng.

Giữa năm 2023, trước áp lực về tài chính, anh Khải bắt đầu rao bán lại lô đất với giá ngang bằng mức mua vào nhưng sau gần 6 tháng không tìm được khách. Đến sau Tết 2024, anh quyết định “cắt lỗ” 150 triệu đồng, nhưng đến nay vẫn chưa thể bán ra. “Môi giới khuyên tôi nên đợi thêm đến cuối năm nay, hy vọng những cơn sốt đấu giá tạo ra những cơn sốt, giúp tôi có thể thoát được hàng”.

Có thể thấy, thị trường đất nền ven Vành đai 4 đang có nhiều tiềm năng để "phá băng", dần phục hồi trở lại. Nhà đầu tư kỳ vọng đà bán tháo và rao cắt lỗ có thể chấm dứt hoàn toàn vào cuối năm 2024, đồng thời xuất hiện những đợt sóng mới từ năm 2025.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội mới trong giai đoạn phục hồi, giao dịch thực tế ít biến động. Ở nhiều sàn giao dịch trong quý II đến giữa quý III chưa có dấu hiệu sôi động, thay vào đó là đi ngang. Đây là diễn biến chung theo đà phục hồi chậm của thị trường địa ốc từ giai đoạn thị trường xuống đáy vào giữa năm 2023.

Trong thời gian tới, khi thị trường bất động sản hồi phục, cộng với hiệu ứng tích cực từ các phiên đấu giá, đất nền vùng ven sẽ có cơ hội tăng giá. Nhưng khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới này sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền hay "bong bóng" bất động sản diễn ra.