Giới đầu cơ đất nền lô to 'ngồi trên đống lửa' vì quy định siết phân lô, nên giảm giá để bán tháo?

Những ngày cuối tháng 5, những thông tin nóng về vấn đề siết tách thửa có thể có hiệu lực sớm khiến anh Trần Tiến Đạt (Cầu Giấy, Hà Nội) như “ngồi trên đống lửa” khi khoản vốn hơn 5 tỷ đồng vẫn đang “chôn” trong 2 lô đất nền ở ven TP. Bắc Giang (tỉnh Bắc Giang).

Lo ngay ngáy vì siết tách thửa

Anh Đạt cho hay 2 lô đất trên được anh mua vào từ cuối năm 2021, giữa lúc đỉnh sốt, với mức giá 22 triệu đồng/m2 được đánh giá là “hời”. Đầu năm 2022, từng có người trả lên tới 29 triệu đồng/m2, với mục đích phân lô nhỏ hơn để bán, nhưng anh từ chối.

Chỉ sau hơn 1 năm kể từ thời điểm đó, thị trường đất nền lao dốc mạnh, thanh khoản đóng băng, tình hình kinh tế khó khăn nên anh Đạt muốn bán chốt lời để thu hồi dòng tiền nhưng đến nay vẫn chưa thể tìm được người mua, dù đã chấp nhận cắt lãi, thậm chí bán dưới giá gốc.

“Cả hai lô đất của tôi đều nằm ở cửa ngõ TP. Bắc Giang, đoạn rẽ vào quốc lộ 31. Tôi bị cuốn vào cơn sốt đất cách đây 2 năm, không kịp “vào bờ’ nên giờ mắc kẹt. Sau thời gian dài chôn vốn, tối từng rao bán hòa vốn nhưng không bán được. Giữa tháng 5 vừa qua, cò bảo tôi muốn bán nhanh thì phải cắt lỗ 10%”, anh Đạt chia sẻ với VnBusiness.

Không chỉ khó tìm khách, những quy định mới về siết chặt phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2025, hoặc có thể sớm hơn từ ngày 1/7, càng khiến những nhà đầu tư đang “ôm” đất nền lô to như “ngồi trên đống lửa”.

Những lo ngại của nhà đầu tư là có cơ sở, bởi trong thời gian tới, khi một số quy định mới chính thức áp dụng, những khó khăn của loại hình đất nền lô to được dự báo sẽ tăng lên.

Cụ thể, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), quy định: "Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III".

Theo đó, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Giảm giá để thoát hàng sớm?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô, bán nền).

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho hay hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, hoặc những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.

"Khi luật mới được áp dụng, việc phân lô bị siết chặt khiến đất nền tự tách thửa này sẽ gặp khó. Nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó", ông Tuấn phân tích.

Những quy định mới được ví như “thêm dầu vào lửa” trong bối cảnh không ít nhà đầu tư đất nền lô to đang đứng ngồi không yên. Nhiều người thậm chí đang tính toán các phương án cắt lỗ sâu hơn để bán ra sớm trước khi luật mới được áp dụng chậm nhất vào đầu năm 2025.

Cần phải nói thêm, sau thời gian dài đóng băng, thị trường đất nền ở tỉnh đang cho thấy những dấu hiệu khởi sắc hơn, lượng quan tâm tăng vọt, các “tay to” cũng bắt đầu rục rịch trở lại các điểm nóng. Tuy nhiên, số lượng giao dịch vẫn khá hạn chế, và có thể cần thêm 3-4 quý nữa để vực dậy về thanh khoản.

Với những diễn biến từ thực tế, theo các chuyên gia, bất kể quy định siết phân lô bán nền trong luật mới có tác động hay không, nhà đầu tư “ôm” đất nền nên tính toán cắt giảm một phần lợi nhuận để thoát hàng sớm nếu không thể đi đường dài.

“Những nhà đầu tư vững tài chính, nếu đất nằm ngoài khu vực siết phân lô, có pháp lý rõ ràng, thì không có gì phải lo lắng. Trường hợp nằm trong khu vực siết phân lô, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ để có thể tùy cơ ứng biến. Còn với những nhà đầu tư đuối tài chính, nên thoát hàng sớm. Đặc biệt, không nên vay thêm tiền để gồng lỗ, bởi thị trường rất khó để bật lên trong ngắn hạn, nguy cơ lỗ chồng lỗ là hiện hữu”, một chuyên gia khuyến cáo.

Các địa phương bị “siết” phân lô khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực

2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM; 22 đô thị loại 1 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, TP.Huế, TP.Vinh, TP.Đà Lạt, TP.Nha Trang, TP.Quy Nhơn, TP.Buôn Ma Thuột, TP.Thái Nguyên, TP.Nam Định, TP.Việt Trì, TP.Vũng Tàu, TP.Hạ Long, TP.Thanh Hóa, TP.Biên Hòa, TP.Mỹ Tho, TP.Thủ Dầu Một, TP.Bắc Ninh, TP.Hải Dương, TP.Pleiku, TP.Long Xuyên.

36 đô thị loại 2 bao gồm các TP thuộc tỉnh như: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

45 đô thị loại 3 bao gồm 29 TP: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

16 thị xã cũng bị cấm phân lô, bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có thể hiệu lực từ 1/8

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký công điện ban hành gửi Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, để các chính sách mới của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng.

Theo đó, Phó thủ tướng đề nghị Chủ tịch UBND các tỉnh, thành tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các Tổ chức tín dụng theo thẩm quyền và trách nhiệm đã được giao, hoàn thành trong tháng 6.

"Quá trình xây dựng, ban hành cần phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành có liên quan để đảm bảo đồng bộ, thống nhất của các văn bản pháp luật", công điện nêu.

Như vậy, thời hạn có hiệu lực 3 luật trên sớm hơn 5 tháng so với hiệu lực Quốc hội thông qua là ngày 1/1/2025, tại kỳ họp đầu năm nay. Trước đó, tại Nghị quyết của Chính phủ ngày 17/5, Chính phủ thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua vào tháng 11/2023, Luật Đất đai 2024 được thông qua vào tháng 1/2024 và đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Trước đó, Chính phủ đề xuất 3 luật này có hiệu lực ngay từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng.