Giới đầu cơ 'đất lùa gà' chờ cơ hội thoát hàng sau cơn sốt đấu giá vùng ven

Cơn sốt đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội đang được giới đầu cơ đất kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng tích cực lên thị trường đất nền phân lô, mở ra cơ hội thoát hàng cho các sản phẩm giá cao mua vào trong thời kỳ sốt giá, đặc biệt là loại đất “lùa gà”.

Đất “lùa gà”, theo quan niệm của giới đầu tư, là loại đất được tạo ra vào thời kỳ nóng sốt, khi nhà đầu cơ có tiềm lực mạnh vung tiền mua vào những thửa đất lớn với giá rẻ, sau đó tiến hành tách thành từng mảnh nhỏ, hiến đất làm đường, rồi bán lại với giá bình quân 17 - 25 triệu đồng/m2.

Chờ “thoát hàng” đất phân lô

Thực tế cho thấy cơn sốt đất điên cuồng cách đây khoảng 2 năm (giai đoạn 2020-2021) từng cuốn nhiều nhà đầu tư cả chuyên nghiệp và tay ngang vào vòng xoáy đầu cơ loại đất “lùa gà” này và cho đến nay không ít người vẫn chưa thể thoát ra.

Đơn cử như trường hợp của anh Trần Tuấn Khải, một nhà đầu tư tay ngang, cho biết vào cuối năm 2021, khi thấy bạn bè liên tục bàn tán về nhà đất, nhiều người thắng cả chục tỷ đồng, anh “đánh liều” xuống tiền chốt một lô đất phân lô ô bàn cờ ở Sóc Sơn, diện tích 65 m2, trị giá gần 2 tỷ đồng.

Đầu năm 2023, trước áp lực về tài chính, anh Khải bắt đầu rao bán lại lô đất với giá ngang bằng mức mua vào nhưng sau gần 12 tháng không tìm được khách. Đến cận Tết 2024, anh quyết định “cắt lỗ” 150 triệu đồng, nhưng đến nay không thể bán ra. Môi giới khuyên anh nên đợi thêm đến cuối năm nay, hoặc nếu muốn bán ngay thì phải cắt lỗ khoảng 500 triệu đồng.

“Sở dĩ tôi buộc phải rao bán là vì trong số gần 2 tỷ đồng đầu tư có 800 triệu đi vay. Sau thời gian dài gồng lãi hơn 13%/tháng, quá mệt mỏi nên tôi muốn bán để cắt nợ, tìm cơ hội khác. Kể từ đầu năm nay, khi thấy thị trường khởi sắc hơn, tôi đã hy vọng có thể bán hòa vốn hoặc lỗ ít hơn, nhưng thực tế thì khách hỏi đông nhưng ai cũng ép giá xuống quá thấp”, anh Khải chia sẻ với VnBusiness.

Trong tình cảnh bế tắc gần như chưa có lối thoát, những cơn sốt đất đấu giá tại các huyện vùng ven như Thanh Oai, Hoài Đức trong thời gian gần đây, với giá trúng lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, đang được anh Khải kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng giúp thị trường đất nền tại Sóc Sơn cũng có thể ấm hơn.

Không chỉ có trường hợp của anh Khải, nhiều nhà đầu tư đang bị “chôn vốn” tại các khu đất "phân lô ô bàn cờ" tại vùng ven Hà Nội cũng kỳ vọng cơn sốt đất đấu giá có thể tạo hiệu ứng mạnh, kéo theo những cơn sốt khác tại khu vực ven đô, mở ra cơ hội thoát hàng nhanh hơn.

Có nên “tất tay” mua gom?

Khảo sát cho thấy đất phân lô đang nhan nhản ở vùng ven Hà Nội. Ở góc nhìn môi giới, anh Trung, môi giới chuyên đất nền ở khu vực Sóc Sơn cho hay sau năm 2023 chạm đáy về thanh khoản, hàng loạt nhà đầu tư ngộp tài chính phải rao bán cắt lỗ 20-30%, thì trong khoảng 3 tháng trở lại đây, hầu hết chủ đất đã bắt đầu dừng bán cắt lỗ, hoặc chỉ chấp nhận giảm nhẹ từ 100-200 triệu đồng.

Theo anh Trung, những nhà đầu tư gặp khó buộc phải cắt lỗ thì đã giảm sâu để thoát hàng rồi. Những người còn cầm cự được đến hiện tại thì dù vẫn khá “bí” dòng tiền, nhưng ít người chịu giảm sâu.

Rất khó để tìm các sản phẩm giảm giá từ 3-5 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại, nếu có thì đa phần là đất phân lô, vị trí ít thuận lợi, từng bị đánh giá là đất “lùa gà” chưa có sổ hồng. Tuy nhiên, ngay cả các lô đã có sổ, nếu giá quá cao thì cũng khó để thanh khoản ngay, trừ khi gặp khách có tầm nhìn dài hạn.

“Thời gian qua, có hiện tượng nhà đầu tư liên tục liên hệ chúng tôi để dò hỏi giá và canh thời điểm với mong muốn ra được sản phẩm như giá kì vọng. Không ít người bán hiện trong tâm lý vừa muốn bán thu dòng tiền vừa sợ bán bị “hớ”. Họ chờ đợi tín hiệu tốt lên từ thị trường nhưng vẫn trong trạng thái bất an. Hầu hết rơi vào các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính”, anh Trung tiết lộ.

Có thể thấy, các phiên đấu giá gây sốt với những lô đất trúng đấu giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 đang mang lại nhiều kỳ vọng cho giới đầu cơ, đặc biệt là những nhà đầu tư đang “ôm” đất phân lô giá cao có nhu cầu thoát hàng sớm.

Việc các nhà đầu tư thoát hàng đất phân lô cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh “săn” được những lô đất có giá tốt nhằm đón đầu chu kỳ mới, khi các luật sửa đổi đi vào thực tế. Đặc biệt là quy định siết phân lô được thực thi khiến nguồn cung đất nền vùng ven được dự báo giảm, kéo theo giá sẽ tăng.

Các chuyên gia của VARS cũng dự báo phân khúc đất nền sẽ thoát "đáy" và giảm giá, dần trở lại là kênh đầu tư "vua". Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ nên "săn" đất đấu giá, hoặc các lô đất đã tách thửa ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

Nhìn chung, theo VARS, các diễn biến lạc quan về thị trường đất nền từ đầu năm đến nay cho thấy niềm tin của nhà đầu tư về phân khúc này đang quay trở lại. Song, nhà đầu tư vẫn rất cần tỉnh táo khi “vào tiền” bởi thời điểm này Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua các bộ luật mới.

Vì vậy, trong tương lai, khi thị trường bất động sản hồi phục, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá nhưng ở mức độ vừa phải. Và khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới này sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền hay "bong bóng" bất động sản diễn ra.