Giới đầu cơ chờ 'ăn bằng lần' với bảng giá đất mới tại TP.HCM

Bảng giá đất mới tăng mạnh là cơ sở để không ít nhà đầu tư đang nắm nhiều đất nền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận kỳ vọng cơn sốt sẽ được thổi bùng lên, giá tăng bằng lần trong thời gian tới.

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định 79 quy định bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng từ ngày 31/10 đến 31/12/2025. Nếu bảng giá đất theo quyết định 02/2020 bằng khoảng 30% giá thị trường tại TP.HCM thì bảng giá đất mới được điều chỉnh sẽ bằng khoảng 50%.

Chờ đất nền "nhảy múa"

Theo đánh giá, bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường nên được đẩy lên cao so với mức cũ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai.

Ưu điểm là rất rõ ràng, tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không ít người đánh giá bảng giá đất tăng vọt tại TP.HCM chỉ có lợi cho những người có tiền và sẵn đất ở, đặc biệt là giới đầu cơ.

Chị Hoàng Kiều Oanh, một nhà đầu tư chuyên đất nền vùng ven TP.HCM, cho hay chị thở phào khi đã hoàn thành chuyển đổi xong 1 lô đất nông nghiệp rộng 110m2, pháp lý đầy đủ, tại Bình Chánh lên thổ cư, tổng chi phí chỉ hết khoảng 800 triệu đồng (bao gồm cả các chi phí đi lại, ngoài lề...).

Lô đất trên, theo chị Oanh, nằm gần khu dân cư xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, giáp đường Nguyễn Văn Linh, được chị mua vào từ cuối năm 2023, khi chủ cũ gãy đòn bẩy tài chính phải bán lỗ gần 200 triệu đồng so với giá gốc để cắt nợ.

Sở dĩ chị Oanh “thở phào” là bởi vào đầu năm, khi chị làm sổ (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), giá đất khu vực này theo bảng giá đất cũ vào khoảng 6,8 triệu đồng/m2, theo đó, chị phải nộp gần 730 triệu đồng tiền sử dụng đất.

Trong khi nếu tính theo bảng giá đất vừa công bố, chị Oanh phải nộp tiền sử dụng đất lên tới gần 6 tỷ đồng. “Hên là tôi đã chuyển đổi xong, chứ nếu theo bảng giá đất mới, tôi không biết lấy đâu ra tiền để chuyển đổi. Kể cả có chuyển đổi được thì để tìm được khách mua với mức giá mới cũng là một thách thức, nguy cơ chôn vốn dài hạn là rất cao”, chi Oanh chia sẻ.

Tương tự, ông Quân, cũng như “mở cờ trong bụng” khi chuyển đổi xong mục đích sử dụng cho lô đất nông nghiệp tại Thủ Đức lên thổ cư cách đây 3 tháng. Lô đất này được ông Quân mua vào từ khoảng năm 2017, giá gần 1,3 tỷ đồng.

Theo bảng giá đất cũ, ông Quân chỉ phải nộp chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 500 triệu đồng. Trong khi đó, nếu bây giờ mới thực hiện chuyển đổi theo bảng giá đất mới, ông có thể thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Tính ra tiền chuyển đổi còn cao hơn tiền mua đất.

“Lô đất có vị trí đẹp, mới đây đã có khách trả hơn 6 tỷ đồng, tức tăng khoảng 4 lần giá mua vào, nhưng tôi chưa muốn bán. Một phần vì cũng chưa có nhu cầu về tài chính, một phần muốn đợi thêm, chắc chắn giá sẽ còn tăng nữa theo mặt bằng bảng giá đất mới”, ông Quân nói.

Có nên "dốc hầu bao" đầu tư?

Có người vui thì cũng có kẻ buồn. Nếu những nhà đầu tư đã kịp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoàn thành thủ tục pháp lý, ung dung ngồi chờ giá lên, kỳ vọng “ăn bằng lần”, thì cũng không ít nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa vì bảng giá đất tăng khiến chi phí “làm sổ” đội lên.

Đơn cử như trường hợp của ông Lâm, một nhà đầu tư đã có hơn 10 năm kinh nghiệm, gần 2 tháng qua tích cực rao bán lô đất 1.000 m2 nằm phía trong đường Bình Long (quận Tân Phú, TP. HCM), giá 6,8 tỷ đồng, nhưng đến nay chưa có nhà đầu tư thực sự quan tâm.

Ông Lâm cho biết lô đất trên được ông mua vào cách đây 2 năm, với giá mua vào khá tốt so với mặt bằng giá thời điểm đó. Từ cuối tháng 9, khi rao bán, ông Lâm đã chủ động hạ giá so với giá thị trường ở thời điểm hiện tại, thấp hơn gần 300 triệu đồng, nhưng vẫn rất ít khách hỏi.

Lý do khiến ông Lâm quyết định giảm giá để thoát hàng là bởi những thông tin về bảng giá đất mới khiến ông lo ngại. “Với bảng giá đất mới, tôi sẽ tốn thêm vài chục tỷ đồng để chuyển đổi lô đất lên thổ cư, chưa kể việc xin tách thửa hiện tại cũng vô cùng khó. Vì vậy, tôi quyết định rao bán, với giá rất hữu nghị, nếu ai có thiện chí thì tôi bán, còn nếu không thì tôi tiếp tục đợi thêm”, ông Lâm cho hay.

Bảng giá đất được xác định căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá đất.

Trong báo cáo về tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất mới.

Thực tế cũng cho thấy trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM đã ghi nhận đà leo thang, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch.

Những diễn biến thực tế cho thấy kỳ vọng đất nền tại TP.HCM và vùng ven sẽ khởi sắc hơn theo bảng giá đất mới của nhà đầu tư là có cơ sở. Tuy nhiên, theo chuyên gia, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền.

Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có pháp lý rõ ràng. Bởi, thị trường đất nền đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

“Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Thị trường đất nền lúc này được ví như “chiếc lò xo bị nén” sẵn sàng bật tăng, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ”, một chuyên gia khuyến cáo.

Bảng giá đất mới tại TP.HCM cao nhất 687,2 triệu đồng/m2

Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi vừa ký Quyết định số 79/2024 của UBND TP về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 của UBND TP quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Theo đó, bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM tăng hơn so với giá đất tại Quyết định số 02/2020. Giá đất điều chỉnh tăng khoảng 4-38 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020.

Trong đó, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá chưa sửa đổi. Đường Hàm Nghi, đường Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần so với bảng giá cũ.

Một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn cũng tăng nhiều lần so với bảng giá cũ. Điển hình đoạn đường Song Hành quốc lộ 22 tăng hơn 38 lần so với giá trước đây.

Giá đất ở khu vực Cần Giờ tương đối thấp hơn ở một số quận, huyện khác. Điển hình tại khu dân cư ấp Thiềng Liềng có giá là 2,3 triệu đồng/m2 , khu dân cư Thạnh Bình, khu dân cư Thạnh Hòa có giá là 3 triệu đồng/m2.